판교공략

박종석
송파신도시 청약전략과 부동산 정책 및 시프트
송파신도시 청약전략과 부동산 정책 및 시프트
송파신도시 분양주택 규모가 2만6,000~2만9,000여가구로 최대 30%가량 상향 조정된다. 공급물량의 40% 이상이 중대형으로 송파신도시 청약일정과 내용에 대한 윤곽이 드러남에 따라 예비청약자는 자신의 청약가점 등을 꼼꼼히 따져 청약전략을 짜야 한다. 지역우선배정 물량을 노릴 경우 해당지역으로의 전입을 서두를 필요가 있다. 송파신도시는 교통개선대책과 주택공급 물량 등을 포함한 개발계획을 확정해 개발되지만 민자사업으로 추진하는 교통개선 대책 중 신도시와 동대문운동장을 연결하는 급행간선철도 건설비용 일부와 임대주택 비율을 놓고 해당 기관간 이견차가 커 막판 진통도 예상된다. 

송파신도시 그린벨트 해제는 조건부 찬성해 광역교통계획 개선안과 주택건설계획, 학교 등 공공시설 배치 계획 등을 포함한 개발계획안을 마련해 중앙도시계획위원회 분과위원회 심의와 본회의를 통과시킬 방침이다. 광역교통계획 개선안에는 서울시와 성남시, 하남시 등 해당 지자체와의 실무 협의를 통해 마련한 제2양재대로 신설과 2개 급행간선철도 건설, 사업지구내 신교통수단 도입 등을 포함했다. 제2양재대로는 송파구 문정동 동남권유통단지 인근과 서초구 헌릉로 인근을 연결하는 약 6.8㎞ 구간이다. 대중교통용 급행간선철도는 송파신도시~과천간과 송파신도시~동대문운동장을 운행하는 구간을 확정했다. 신도시내의 교통수단으로는 트램(노면전차)을 도입키로 했다.

송파신도시 개발 계획에 대해 
▦교통시설 확충 
▦화훼마을의 사업구역 포함 
▦임대주택 공급계획 재검토 
▦자족도시 기능을 위한 복합시설 계획 등 총 6가지 조건을 내세운 만큼 서울시와 최대한 협의를 통해 개발계획을확정해 교통계획에 대해서는 서울시와 이미 실무적인 협의가 상당 부분 진척돼 있다. 주요 교통계획으로는 송파구문정동 동남권유통단지 인근과 서초구 헌릉로 인근을 연결하는 제2양재대로 신설, 송파신도시~과천, 송파신도시~동대문운동장 급행 간선철도 건설, 사업지구 내 신교통수단 도입, 탄천변도로 신설, 성남 외곽순환도로 확충, 우남로 확장 등이 포함된다. 

자족기능을 위한 복합시설 확충은 산업시설이나 직주근접형 복합단지 등 다각도로 검토 중이다. 임대주택은 임대주택 비율을 50% 미만으로 낮추는 한편 전용 60㎡ 미만 소형임대주택 비율을 줄인다. 송파신도시에는 공동주택 4만5,000여가구, 주상복합아파트 3,500여가구, 단독주택 800여가구 등 4만9,000여가구로 2만2,100가구를 분양주택으로 배정할 계획이었으나 임대주택 비중ㆍ구성을 조정하면서 전체 공급 가구 수의 55~60%인 2만6,950~2만9,400여가구로 분양물량을 상향 조정한다. 

강남 주택 수요를 흡수하기 위해 공급물량의 40%를 중대형으로 구성해 분양가는 중소형은 3.3㎡당 900만원대, 중대형은 분양 당시 주변 아파트값의 80%선이다.송파신도시는 서울ㆍ성남ㆍ하남 등 세 개 지역에 걸쳐 있어 지역우선배정물량은 서울시 100%, 성남ㆍ하남 각각 30%씩이다. 2008년부터 입주자모집공고 당일 기준 1년 거주로 지역우선배정 조건이 강화돼 송파신도시 입성을 위해서는 8월까지 해당지역으로 전입해야 한다. 청약가점은 최소 60점 이상 돼야 안정권이 될 전망이다. 

주택건설 물량은 
△아파트 4만4264가구 
△주상복합(준주거) 3584가구 
△연립주택 772가구 
△단독주택 794가구 등 총 4만9414가구로 2009년 9월 첫 분양을 실시토록 돼 있다. 개발계획을 세우기 위해서는 송파신도시를 경유하는 2개의 간선급행철도를 민자사업으로 건설키로 한 계획이 확정돼야 한다. 총 18개 교통시설에1조7000억원을 투입하는 광역교통계획 개선안을 수립했지만, 서울시가 제시한 금액은 3조3000억원에 달해 비용간의 차이인 1조6000억원을 어떻게 해결하느냐가 관건이다. 

2개의 간선급행철도를 민자사업으로 추진함으로써 비용 문제를 해결할 방침이다. 민자사업으로 추진하는 급행 간선철도 건설 비용 중 지자체 부담 비율에 대한 합의는 이뤄지지 않고 있다. 송파신도시와 도심을 잇는 급행열차 건설비용 1조4000억원 가운데 해당 지자체인 서울시가 40%인 5600억원을 부담하라고 요구했지만, 서울시는 받아들일 수 없다고 맞서고 있다. 교통망 확충에 대해선 양측이 의견을 모았지만, 현 상황에서 건교부 요구를 받아들이기 어려운 만큼 이 부분은 더 많은 논의가 필요하다.

임대주택비율 하향 조정도 그리 쉽지 않아 송파구에 들어서는 물량뿐 아니라 사업지가 맞물려 있는 성남시와 하남시까지도 포함해 신도시 전체 주택 가운데 임주택비율을 조정해야 하지만 송파신도시의 경우 그린벨트를 해제하는 택지지구인 만큼, 규정상 임대주택 비율이 전체 공급 물량의 절반을 넘어야 한다. 규정을 무시한 채 임대물량을무조건 줄일 수는 없어 분양과 임대주택 건설비율은 실시계획 확정때까지 마무리하면 되기 때문에 협의를 통해 원만하게 해결할 방침이다. 

그린벨트 해제 지침을 변경하거나 중도위 결의 등을 통해 임대주택 건설비율을 해결하는 방안을 모색하고 있다. 분양주택을 최대한 늘리면서 전체 비율을 조절해 2005년 송파신도시 개발계획 발표 당시 임대와 분양 비율은 52대 48이었지만, 분양주택을 더 늘려 비율을 50대 50으로 조정하는 것은 가능할 수 있다. 아파트 청약자격 변화나
세제 개편 등을 제대로 파악하지 않았다가는 금전적 손해를 볼 가능성이 높아 지역우선공급 주택 청약자격이 입주자 모집공고일 현재 1년 이상 거주자해야 하며, 신도시 등 공공택지에 들어서는 아파트에는 후분양제가 도입되며,오피스텔에 전매제한이 도입될 전망이며 해외 부동산 취득이 자율화된다. 

지역우선공급 아파트 청약자격은 2008년부터 분양승인을 신청하는 아파트부터 적용된다. 광교신도시와 2009년에 분양 예정인 송파신도시 지역우선공급에 청약하려면  해당 지역으로 전입을 서두르는 것이 당첨 확률을 높다.송파신도시는 서울시와 건설교통부 간의 의견 차이로 분양 일정이 연기될 가능성도 있다. 공공택지 아파트에는 후분양제가 실시로 2008년 1월 1일 이후 사업계획 승인을 신청하는 물량부터 적용되 전체 공사의 40% 이상을 끝내야 분양할 수 있다. 

분양을 할 수 있는 공사 공정률 기준은 매년 높아진다.2010년에는 60%, 2012년에는 80%로 높아지니 후분양제의장단점을 파악하는 것이 중요하다. 후분양제 아파트는 실제 아파트가 지어지는 모습을 보면서 청약할 수 있다. 건설업체 부도에 따른 위험 부담을 줄일 수 있으나 전매제한을 계산하는 시기가 계약일이기 때문에 전매 금지 기간이상대적으로 늘어난다. 또 아파트 분양대금 마련 기간이 상대적으로 짧아 공정률 40% 제도가 도입되면 20층짜리 아파트의 경우 보통 13개월 동안 공사가 이뤄진 뒤 분양된다. 

김포ㆍ파주신도시(2차) 등이 후분양제로 전매제한 및 자금 마련 기간을 꼼꼼히 따져서 청약해야 하지만 민간 택지에 건설하는 아파트는 현행과 같이 선분양제가 유지된다. 오피스텔도 입주 때까지 전매가 금지될 전망이다. 전체물량의 20%를 지역 거주자에게 배정하는 지역우선공급 제도도 적용된다. 오피스텔은 공급 과잉 상태가 해소 기미를 보이고 신혼부부들이 꾸준히 찾는 등 수요도 늘어 인기를 끌었지만 법이 통과되면 투자 매력이 떨어질 것이다.

재개발ㆍ재건축 사업은 호재와 악재가 섞여 있어 투자할 때 유의해야 한다. 단독주택 재개발ㆍ재건축 연한은 20년에서 30년으로 강화된다. 서울시는 노후ㆍ불량 주택으로 간주하는 건축 연한을 최장 30년까지 늘리는 방안을 검토중이다. 2년마다 단계적으로 1년씩 높이는 방안이 도입될 것으로 보인다. 반면 조합 설립 요건은 완화된다.정비구역 내 주민동의 요건이 80% 이상에서 75% 이상으로 낮아진다. 일부 주민들의 반대로 조합 설립이 지연된 단지들은 혜택을 입을 수 있다.양도세 비과세 혜택을 노린 급매물을 사려고 했다면 이제 포기해야 한다. 

해외 부동산 구입 한도가 조만간 폐지되 해외 부동산에 적용하는 양도세도 낮아져 해외 부동산 투자가 더욱 탄력을 받게 됐다.해외 부동산 양도세는 보유기간에 따라 1년 미만은 50%,1~2년은 40%로 높은 편이지만 앞으로는 보유기간과 상관없이 과세 표준에 따라 9~36%의 단일 세율이 적용된다. 

송파신도시에 건설되는 전용면적 60㎡ 이하 국민임대주택 수가 1만4,000여가구에서 9,800여가구로 4,000가구 이상줄어들고 분양전환이 가능한 중대형 장기전세주택 수가 대폭 상향 조정해 송파신도시 임대주택 조정안으로 검토 중이다. 송파신도시엔 분양주택 2만4,535가구(50%, 단독주택 4,680가구 포함), 임대주택 2만4,465가구(50%)등 총 4만9,000가구가 건립된다. 당초 지난 2005년 12월 송파신도시 건설계획 발표 당시엔 총 4만6,000가구 중 48%인 2만2,100가구를 분양주택으로, 52%인 2만3,900가구는 임대주택으로 공급할 방침이었으나 강남 대체 수요를 충족시키기 위해 주택 수를 3,000가구 늘려잡은 것이다. 

서울시의 조건부 반대 입장에도 불구, 2010년 첫 분양에 들어가는 등 송파신도시 공급계획을 추진하기로 하는 대신 서울시의 임대주택 조정 요구를 수용해 소형 임대주택을 중대형으로 전환하는 방안을 추진하고 있다. 임대주택 비율을 50%에서 40~45%로 하향 조정하는 방안도 검토 중이다. 임대주택 규모별 공급계획 조정은 60㎡ 이하 국민임대주택을 당초 계획했던 1만4,149가구(전체 가구 수의 29%)에서 9,800여가구로 4,349가구를 줄여 강남 대체 신도시로서의 역할에 걸맞게 임대주택 조정안을 마련하고 있다. 

60㎡ 이하 소형 임대주택을 10%포인트가량 줄이고 그만큼을 85㎡ 이상 중대형 임대주택, 특히 중대형 장기전세주택 수를 늘리는 방안을 협의하고 있다. 장기전세주택의 경우 주변 전세시세의 80%로 최장 20년간 임대한 뒤 분양전환이 가능해 사실상 그만큼 분양주택을 늘리는 효과가 있다. 임대주택 전체 비율은 50%에서 43% 안팎으로 하향조정된다. 송파신도시 전체 부지면적 676만㎡ 중 86%가 그린벨트로 이중 50%, 즉 43%로 임대주택 비율을 맞춰도 그린벨트 해제지역의 경우 50%를 임대주택으로 짓도록한 현행 규정에 위배되지 않는다.  분양주택은 55~60%로 최대 2만9,400가구로 늘게 된다. 

위례신도시가 보상에 착수, 개발이 본격화된다. 서울 송파구 거여·장지동, 성남시 수정구 창곡·복정동, 하남시 학암·감이동 일대 678만8000㎡ 규모의 위례신도시 택지개발사업에 대한 보상계획을 공고하고 2008년 9월2일까지 열람과 이의신청을 받는다. 보상대상 토지조서 등 보상 계획 세부 내용은 토공 홈페이지(www.lplus.or.kr))와 위례신도시사업단, 송파구청, 성남시 수정구청, 하남시청 등에서 열람할 수 있다. 위례신도시는 첨단 생태도시, 역사문화도시, 상생도시 등의 개발 컨셉트로, 택지개발촉진법에 따라 오는 2014년 12월까지 4만6000가구를 지어 모두 11만5000여명을 수용할 계획이다.지난 2006년 7월21일 택지개발예정지구로 지정됐으며 올 8월5일 개발계획이 승인 고시됐다.  
일시 : 2015-12-16 [15:53] / IP : 27.119.39.206
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