판교공략

박종석
송파 등 수도권 6개 신도시 분양과 청약제한
송파 등 수도권 6개 신도시 분양과 청약제한 
수도권 6개 신도시에서 약 30만 가구를 공급한다. 광교신도시에 공급되는 주택이 2천가구 줄어드는 반면 양주신도시에서는 2천가구 늘어난다. 6개신도시에서 늘어나는 주택은 총 4만3천가구로 11.15대책을 발표할 때와 동일하다. 6개신도시의 용적률을 높이고 녹지율을 낮추기 위해 환경부와 세부적인 협의를 마친 결과 11.15대책 발표 때와비교해 광교에서 공급되는 주택은 2천가구 줄었지만 양주에서는 2천가구가 늘어났다. 6개 신도시의 평균 용적률을175%에서 190%로 올리고 녹지율은 31.6%에서 27.2%로 낮춰 총 4만3천가구를 추가 공급한다. 6개신도시에서 공급되는 주택은 총 29만6천가구나 서울 송파신도시를 비롯해 경기 화성동탄2, 인천 검단 등 수도권 2기신도시의 개발계획 수립이 당초 일정보다 지연되고 있다. 도심개발 활성화 정책 공약에 따라 상대적으로 신도시 개발이 찬밥대우를 받고 있다.

검단신도시가 1만가구 늘어난 6만6천가구
김포신도시가 6천200가구 증가한 5만9천가구
양주신도시가 8천가구 추가된 5만4천가구
송파신도시가 3천100가구 추가된 4만9천가구
광교신도시가 9천900가구 증가한 3만4천가구
파주신도시가 5천800가구 늘어난 3만4천가구

환경부와의 협의과정에서 6개 신도시 전체적으로는 4만3천가구 늘렸다. 광교는 증가분이 발표때보다 2천가구 줄어 들었고 대신 양주가 2천가구 증가했다. 나머지 4개 신도시의 증가분은 11.15대책 발표때와 같은 수준에서 결정됐다. 광교신도시의 경우 원천유원지가 있어 애초 늘리기로 했던 공급가구를 충족할 수 없었지만 양주에서 추가로늘릴 수 있었다. 전체적으로는 11.15대책때 발표했던 추가물량을 맞췄다. 검단신도시, 동탄2신도시, 송파신도시 등은 사업계획 승인을 완료하고 교통 개선대책 등을 발표하기로 돼 있었으나 지금까지 사업절차가 제대로 진척되지않고 있다. 

검단신도시는 사업계획 승인이 하반기로 미뤄졌고 동탄2신도시도 빨라야 5월에야 사업계획 승인이 날 예정이다.송파신도시의 경우 사업계획승인 후 오는 6월까지는 실시계획 승인을 하겠다고 정부가 공표한 상태여서 사업계획승인을 서둘러야 하는 형편이지만 아직 구체적인 일정을 잡지 못하고 있다. 당초 이들 신도시 사업 추진 일정을 다소 무리하게 계획했던 것이 사실이며, 동탄2신도시는 5월, 검단은 하반기에 사업계획을 승인하는 게 목표이며 송파신도시도 향후 분양 일정에 차질이 없도록 최대한 서둘러 사업계획 승인을 추진 할 계획이다. 

10여 년간 유지돼 온 수도권인 인천·경기의 서울 지역 청약 장벽을 경기도가 빗장을 풀어달라며 정부에 요구하고나섰다. 2009년 9월 시작하는 송파 신도시 분양을 앞두고 서울·수도권 간의 청약자격 형평성 문제를 제기해  지역 주민들의 아파트 당첨 확률과 직결돼 서울과 수도권 자치단체 간 줄다리기가 예상되고, 정부도 관련 규정을 검토 할예정이어서 논란으로 지역 간 청약 제한을 없애라는 주문이다. 경기도는 서울의 대규모 공공택지(신도시·택지지구등)에도 수도권 거주자가 청약할 수 있도록 주택 공급에 관한 규칙의 지역우선 공급제도를 개정해 달라고 국토해양부에 공식 건의했다. 

현행 규칙에 따르면 수도권의 66만㎡ 이상 공공택지에서 분양되는 물량은 30%만 해당 지역(시·군)에 우선 공급하고, 나머지 70%에 대해서는 서울과 다른 수도권 수요자도 신청할 수 있지만 서울 지역 공공택지 물량은 모두 서울사람에게만 공급된다. 서울의 인구 과밀 억제가 이유다. 경기도는 현행 규정이 현실에 맞지 않아 수도권 인구는 늘어나는 반면 서울에선 줄고 있어 서울 지역 인구 유입 우려가 작다는 것은 경기도가 이 조항이 만들어진 지 10년이지나도록 가만히 있다. 

개정을 건의한 것은 송파 신도시 분양 때문이다. 현행 규정을 적용하면 수도권 청약자의 당첨 확률이 서울에 비해크게 떨어져서다. 현 규정에 따라 서울 거주자는 송파구에 건립되는 8505가구를 모두 가져간다. 성남·하남 지역 1만5141가구의 70%인 1만599가구에 청약할 수 있지만 1순위자가 수도권과 비슷해 실제로 당첨될 물량은 그 절반인5299가구다. 이를 합치면 1만3804가구로 전체 2만3646가구의 58.4%를 차지한다. 수도권 물량은 9841가구다. 

청약통장 1순위자가 모두 청약할 경우 청약 경쟁률은 서울 117대 1, 수도권 176대 1이다. 경기도의 건의대로 규칙이 바뀌면 서울·수도권은 절반씩 나눠 갖는다. 서울의 1순위 경쟁률이 137대 1로 올라가는 대신 수도권 경쟁률은 147대 1로 내려간다. 국토해양부에서 유보적인 입장이지만 내심으론 반갑지 않다. 송파 신도시의 서울 몫이 줄어드는 데다 은평 뉴타운·마곡지구 등 앞으로 분양될 서울 지역 공공택지 물량도 수도권에 내줘야 하기 때문이다. 자치단체·관계 부서 등의 의견을 들어 건의 내용을 검토하겠지만 지역 간 이해가 달린 민감한 사안이어서 조심스럽다. 

주택공급규칙은 1978년 만들어질 때부터 청약 우선권을 해당 지역에 줬다. 주택을 짓는 지역에 우선 공급하고 다른 지역의 투기적 수요를 차단하려는 것이다. 수도권에서 신도시 등 대규모 개발이 활발해지면서 공급이 크게 늘자 다른 수도권 지역에도 청약권이 주어졌다. 89년 분당 등 1기 신도시가 분양될 때 10% 지역우선 공급제도가 생겼다. 이는 97년 대규모 공공택지의 30% 지역우선으로 바뀌었다. 

지역우선 공급제도를 전면 재검토할 필요가 있다. 이 제도가 지속되는 한 지역 간 갈등은 없어지지 않을 것이며 주거지 이전이 자유로운 상황에서 주택은 지역이 아니라 원하는 수요에 공급돼야 한다. 전매 제한이 강해졌고 주택세금 부담도 늘어 분양시장이 실수요 중심으로 정착되고 있기 때문에 지역 제한은 실효성이 없는 규제다. 

검단신도시는 2월 개발계획 승인을 받고 실시계획 등을 거쳐 착공, 2009년 6월까지는 분양 목표지만 개발 계획 용역이 늦어 신도시별로 도시계획, 교통, 환경 등을 민간 전문가들로부터 자문받는 마스트플래너 모임도 아직 한 차례도 열리지 않고 있다. 인천시 개발계획과 관계자는오는 9월 개발계획을 승인받는 게 목표이며 이르면 12월이나
2009년 초부터 토지보상에 들어갈 수 있을 것이다. 동탄2신도시도 마찬가지로 개발계획 승인 및 광역교통개선대책을 발표할 것이라고 공표했으나 아직 별다른 움직임이 없다. 

사업 시행의 두 주체인 토지공사와 경기지방공사는 아직 공동시행사로서 일을 진행하기 위한 공동사업 협약도 맺지 않았다. 5월 이전에 토지공사와 공공사업 협약을 맺고 정부 계획에 맞춰 실제 분양 일정에는 차질이 없도록 최선을 다한다. 송파신도시도 2월 개발계획 승인이 미뤄지면서 6월로 예정됐던 실시승인, 2009년 9월 첫 분양 등 사업 계획이 전반적으로 조정될 전망이다. 

2기 신도시 사업이 이처럼 지연되고 있는 표면적인 이유는 새 정부 출범에 따른 대대적인 인력 이동과 정부 조직개편이다. 신도시 사업을 주관했던 책임자들이 모두 교체되는 상황에서 이를 책임지고 추진할 사람이 없어 신도시사업에도 영향을 미칠 것이다. 신도시 계획이 전반적으로 재검토될 가능성을 배제할 수 없어 신도시 개발 일정에 차질이 빚어질 수 있는 것은 물론 사업계획 자체도 기존 안과 크게 바뀔 가능성이 크다.   

보금자리주택의 전매제한기간이 강화되면서 그린벨트 해제지역이 절반이상 포함된 수도권 주요 택지지구 소형아파트가 택지지구 면적 중 그린벨트 해제지역 비중이 50% 이상인 지역에서 분양하는 중소형아파트의 전매제한기간이 7~10년까지 적용된다. 수도권 택지지구 중 그린벨트 해제지역이 택지면적의 절반이상을 차지하는 사업지는 최근 분양에 나선 고양 삼송지구를 포함해 위례신도시, 남양주 별내지구, 시흥 장현·목감지구, 군포 당동2지구, 군포송정지구, 안양 관양지구 등 총 7곳으로 전매제한기간은 3~5년이다. 

수도권 공공택지에서 공급되는 85㎡(전용면적)이하 아파트의 경우 과밀억제권역은 5년, 기타지역은 3년을 적용하기 때문이지만 이들 택지지구들은 전매제한기간이 최장 10년까지 늘어나게 됐다. 보금자리주택 공급이 본격화되면서 투기를 우려해 공공택지 중 해당지구면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제해 개발된 택지지구 중 85㎡이하주택의 분양가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 이상일 경우에는 전매제한 기간을 7년, 70% 미만일 경우 10년으로 강화`키로 한 조항이 이들 택지지구에 적용된다. 

시장의 관심을 모으고 있는 위례신도시도 이미 보금자리주택을 건설하겠다는 계획을 밝힌 만큼 85㎡형이하 아파트의 경우 전매제한 기간이 7~10년으로 적용된다. 위례신도시는 총 4만6000가구가 공급되며 이중 85㎡이하 아파트는 총 3만619가구가 분양 중 보금자리주택은 2만2000가구로 민영 중소형아파트도 8619가구가 공급될 예정이다.중대형아파트 분양이 시작된 남양주 별내지구는 지난 2005년 기본계획이 수립됐으며 509만㎡ 부지에 총 2만4139가구가 공급 중 85㎡이하 중소형아파트는 1만5945가구로 아파트는 모두 전매제한기간이 7년으로 적용된다. 

분양이 진행되고 있는 고양 삼송지구 역시 그린벨트가 50%이상 포함돼 전매제한기간이 강화돼 적용된다. 고양시삼송동 일원에 506만㎡ 규모로 조성되는 삼송지구에는 아파트 1만9692가구를 포함해 모두 2만1597가구 중 1만2725가구는 임대주택으로 건설된다. 일반 분양되는 아파트는 1만600가구며 이중 중소형아파트는 5600여가구다. 

위례신도시, 별내·삼송지구 등 그린벨트 비중이 50%가 넘는 택지지구에서는 85㎡초과 중대형아파트와 85㎡이하중소형아파트 간의 전매제한기간이 최대 7년까지 차이가 나게 된다. 보금자리주택지구를 의식해 적용했던 그린벨트해제지역 50% 이상이라는 조건이 이전부터 그린벨트 해제지역을 대거 포함한 택지지구에 그대로 적용된다. 택지면적 중 그린벨트가 50% 이상이라는 이유로 전매제한이 강화되면 소형아파트들은 시장의 외면을 받게 된다  
일시 : 2015-12-16 [15:56] / IP : 27.119.39.206
Total : 21건
21 판교 대박은 소음과 설계 잘못의 대표작 ()박종석252
20 송파신도시는 송파 성남 하남으로 나뉘어져 복잡 다양 ()박종석178
19 판교 연립주택과 아파트 인기 비교 ()박종석200
18 위례신도시 국민임대 줄이고 장기전세타운으로 ()박종석192
17 위례신도시 국민임대 줄이고 장기전세타운으로 ()박종석718
16 송파신도시 분양 30%, 서울·성남 거주자 우선공급 ()박종석1076
15 송파 등 수도권 6개 신도시 분양과 청약제한 ()박종석1184
14 위례신도시 가점 높히는 방법,추점제,특별공급 당첨 ()박종석1560
13 송파 무주택 세대주로 가점 높은 청약예금과 시프트로 ()박종석1572
12 송파신도시 청약전략과 부동산 정책 및 시프트 ()박종석1426
11 송파신도시 국책사업으로 개발 ()박종석1442
10 송파 후분양제 폐지와 임대주택 4만1931가구 ()박종석881
9 송파신도시 그린벨트,군부대,골프장 문제점 ()박종석1628
8 판교 통장별 전략은 냉정한 판단으로 짜라 ()박종석918
7 판교 2008-2009년 1만888가구 분양 ()박종석1006
6 판교 분양 추첨제나 채권입찰제 및 주상복합 ()박종석1628
5 로또에서 손해보고 팔고,환매요청 급증한 판교 ()박종석922
4 판교서 분양권 전매 2가구 주택공사서 사들여 ()박종석1152
3 판교와 분당 등 1기신도시 투자자들 투자 ()박종석868
2 판교신도시 분양평수와 가구 및 청약전략 ()박종석1446
1 판교 중대형 아파트 2011년 가치 평가 ()박종석935

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