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박종석 |
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판교 대박은 소음과 설계 잘못의 대표작 |
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판교 대박은 소음과 설계 잘못의 대표작
판교에 당첨만 되어도 피가 2-3억으로 전매 금지 기간인 10년만 지나면 몇십억 부자가 될 수 있겠다고 기뻐했는데 2008년 판교 제2기 신도시인 2005년 수백 대 1의 청약경쟁률 속에 분양된 신도시로 쾌적과 로또 신도시와는 달리 최악의 신도시로 건설되고 있다. 대부분의 신도시 주택값이 2007년부터 오르지 않고 있으며,용인은 더더욱 하락세로 불안만 하다.
서울과 수도권에 거주하면서 경기 성남 판교에 당첨된 사람들의 마음속 조바심이다. 모두 내집마련이라는마음으로 판교청약을 하였어야 하는데 대다수가 내집마련이나 투자가 아닌 투기를 목적으로 청약하였기 때문이다. 판교 아파트의 메리트가 주변 시세보다 30% 싸지만 정부의 예상대로 정말로 20∼30% 거품이 빠진다면 가격 메리트가 사라지는 셈 아니냐는 것이다. 모든 도시는 1번도로나 철도 및 경부선 고속도로을 향해 동쪽이 발전하지 서쪽은 발전이 더디고 값도 싸다는 것이 입증된 것이다.
동탄도 1기보다 2기신도시가, 수지도 동쪽인 달동네 죽전이 서쪽 풍덕천보다,분당이 판교보다, 1번도로나 철도을 향해 오산이나 수원, 의왕, 안양, 구로 등 동쪽이 주택값이 2-3배 이상 비싸다. 집값 하락으로 판교도 불안한 게 사실이며, 판교 대박이니 뭐니 하지만 오히려 손해 나는 것 아닌지 모르겠다고 가슴 졸인것은 임대아파트부터 해약해도 회사는 나몰라라 하고 있다.
분양아파트로 이어져 소단지로 진출중이다. 지난 정부의 집값 붕괴에 대한 강력한 발언이 쏟아지면서 로또로까지 표현됐던 판교 아파트의 당첨자들 사이에 불안 심리다. 실수요자여서 큰 걱정은 하지 않는다는 의견을 보이고 있지만 내심 10년 후 부자의 꿈이 거품처럼 사라지는 게 아닌가 불안에서 나온 엄살이나 2015년까지 부동산 값이 전체적으로 오르며, 그 10년차가 2015년이다. 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)의 부동산 대 예측 21회 국내회 최초 홈피에 연재에서 답이 나온다.
버블세븐 지역에 성남은 물론 인근 용인시를 포함시키고 20% 이상 버블이 끼어 있다. 정부 말대로라면 인근분당신도시 서현동, 야탑동 일대의 같은 평형대 아파트가 가격 하락이 예상되고, 그렇다면 판교 아파트 가격과 별 차이가 없어지게 되는 셈이다. 판교 대박이 쪽박 될 수도 있다는 우려는 현실성이 없다고 강조하지만버블새븐지역은 분명코 20-30%가 고평가 된 주택가격만은 100%이며, 재건축아파트나 예정아파트,최근 5년안에 입주하거나 지은 아파트 및 수도권 1천가구 이상의 아파트는 분명코 20-30% 고평가 된게 현실이다.
지방의 신규 아파트나 분양아파트 및 재건축 아파트도 20-30%정도는 고평가 되어있으며, 토지는 지난 5년간 상승한 곳 대부분이 50-300%고평가 되엇다. 거품이라고 하고 있지만 판교는 강남 지역 대체 신도시인 만큼 교통 및 여러 기반 시설을 최고의 조건으로 조성하고 있기 때문이다고 하지만 분명한 것은 판교도 현제 20-30%정도는 분양가 거품만은 100%이나 10년후는 거품이 아닌 내집마련의 명당자리만은 분명하다. .
성남을 포함해 버블세븐으로 지정된 곳에서 일시적인 가격 조정이 일어나더라도 20∼30%씩 가격이 꺼질 가능성은 없으며, 실수요자와 4-500조원의 유동자금과 투기꾼들이 섞혀 있어 그들이 떠 받치고 있는 강남, 판교 같은 유망 지역에서 가격이 급락할 것이라는 것은 기우에 불과하다고 할수 있으며, 고평가 된 가격의 조정이 단기간에 그치지 않고 장기전에 돌입했다는 것이다.
더욱 중요한 것은 고위직 60%이상이 강남권과 판교권에 거주하며,부동산 정책 만드는 사람들 태반이 버블새븐 지역에 거주했다는 것이며, 유동자금 보유자들에게 힘을 쓸수 있거나 보유자들이 버블새븐 지역에 거주한다는 것이다. 기회만 있다면, 하락만 지속된다면 하락한 부동산 모조리 그들이 매수을 하면서 다른 투자자들에게 매수하게 큼 만든다는 것이다. 판교신도시 아파트 청약에 당첨되는 것이 로또 당첨에 버금갈 만큼수익이 보장되는 재테크다고 했으나 분당보다는 못하다는 것이다.
판교는 계약을 포기할 수밖에 없는 가슴 아픈 사연이 있었을 것이며, 투자하지 못한 사람들은 가슴아파파 한다는 것이다. 분명코 명당이며, 하늘아래 2번째 가라면 서러운 명당만은 분명하다. 값이 하락하더라도 2천만인구가 사는 거대 수도권 중심부이며, 돈 많기로 유명한 강남권과 붙어있다는 것이며, 그들에세 30평대 3-4억은 껌값에 불과할 것이며, 대다수 30평대 이상 당첨자들은 최소한 십억대 이상의 재산가들로 짜여져 있을것으로 보여 문제성은 없으나 소수의 투자자들만이 고민할 문제이다.
판교에는 단지형 아파트만 고민하고 있는 게 아니다. 단독주택지, 상업용지, 기업용지 등 특정 목적으로 조성된 땅과 주상복합아파트, 상가 등이 아파트 못지않게 공급된데 이 또한 소유할까 말까의 고민이 된다. 제2의 강남이라 일컬어지는 만큼 시선이 모아지고 있다. 아파트보다 나은 진짜 로또라는 이야기도 나온다. 경쟁률이 하늘을 찌르는 아파트보다 수익률이 높을 것이란 예상과 소문난 잔치에 먹을 것 없다라는 것이 2008년의 표현이다.
상업용지는 아파트 공급이 마무리된 후 본격적으로 풀린다. 상업용지를 살 수 있는 자격이 따로 있는 것은아니지만, 블록별로 나눠 공급하고 경쟁입찰 방식을 택하므로 자금력을 갖춘 사업자가 선점하곤 한다. 공급을받은 사업자는 해당 용지에 상가를 지어 일반에게 분양하고, 분양받은 이는 다시 임대사업자에게 상가를 임대하는 식으로 순환이 된다. 총 4만평 용지 가운데 일반공급지는 중심상업지구 전체와 근린상업용지다.필지별 면적이 512~615평으로 용지 공급가격이 올라가면 상가 분양가 역시 높아질 수밖에 없다.
판교 주상복합아파트는 동판교 핵심 입지인 지하철 신분당선 판교역 주변에 48·50평형으로 공급될 예정인주상복합은 달랑 4개 블록(주공 2개, 토공 2개 블록 시행) 총 1,266가구가 전부다. 전매제한 기간이 일반 중·대형 아파트의 5년보다 짧은 3년이다. 당첨 때부터 기간을 꼽기 때문에 입주할 즈음에는 자유롭게 되팔 수 있다. 아파트보다 환금성이 훨씬 높다. 판교 최고의 로또는 주상복합이다. 분양하거나 채권·분양가 병행입찰제를 통해 고분양가 가능성을 차단하는 방안, 그리고 용지를 상업용지로 전환하는 방향 등 세 가지 중이다.
판교는 자연친화적인 신도시를 지향하는 만큼 단독주택 거주환경이 빼어나 블록형 단독택지를 비롯, 단독주택은 총 2,078가구다. 현재 단독주택을 지을 수 있는 단독택지는 원주민 이주용 택지 또는 협의양도(공익개발사업에 사유토지가 편입될 때 해당지역 내에서 별도의 토지를 우선적으로 공급하도록 한 제도) 택지다. 일반 투자자는 이주자 또는 협의양도 택지를 되사는 수밖에 방법이 없다. 공급계약 이후 소유권 이전등기 전까지 1회에 한해 명의변경(전매)이 가능하다. 일반 수요자는 이때 웃돈을 주고 택지를 살 수 있다.
단독주택지는 흙 속의 진주로 기존 수도권 신도시의 단독주택도 상승세를 타고 있는 만큼 투자가치가 높다.이러한 판교가 옹벽과 앞뒤가 막힌 반지하 아파트가 있으며, 고속도로변에 고개를 내민 매연과 소음 아파트,남서울골프장에서 날아드는 골프공에 공포의 주택으로 급조된 후진형 신도시 모습이 드러나 로또로 믿고 분양받은 입주 예정자들의 원성과 비난이다.
판교신도시 가운데 서판교 쪽의 A5블록 공공임대 아파트는 서울~용인 간 민자고속도로와 57번 외곽 국도의연결지점에 들어서 땅속에 반쯤 묻힌 채 골조공사가 17m 높이의 옹벽이 아파트 베란다 앞 2~3m에 들어서사방이 꽁꽁 막힌 반지하 아파트로 쾌적한 완충 녹지가 조성된 분양 당시의 모델하우스 그림과는 전혀 딴판이다. 입주 예정자들의 반발 속에 건설된 4층까지를 지하에 묻고 지상층을 다시 건설할지, 아니면 옹벽을 뒤로물릴지를 놓고 6개월째 주공과 성남시, 입주 예정자들이 마찰을 빚다.
고속도로와 바짝 붙어 건설되는 아파트도 A2와 A3블록으로 한성건설 아파트 3개동과 주택공사 1개동의 상층 앞쪽에는 시속 110㎞로 자동차가 고속 질주하는 서울외곽순환고속도로가 바짝 붙어 있다. A1-1블록 건영아파트는 A5블록에서 출발하는 17m 높이의 고가도로 상판과 채 20m도 떨어지지 않아 소음으로 밤잠을 설쳐야 할 판이다. 판교는 분명코 분당과 다르게 서남향으로 방향도 좋지 않았으며,산 언덕에 지어 남향 배치도어려웠다. 후진국형 판교 신도시는 기반시설보다 주택공급을 늘려 수요을 충당하고, 건설부터 하고 보자는무계획하고 성급한 개발과 건설 비전문가들이 설계했기 때문이다.
한국의 건설은 설계변경만 하면 정부서 돈 준다는 기대심리가 더 앞섰기 때문에 졸속 신도시가 되고 있는 것이다. 설계도면도 만들지 모르고 볼지도 모르는 건설 담당자들의 무지에서 나온 발상이며, 착안인 것이다. 공부는 않고, 봉급만 받으려는 비전문가 그룹들이 만들어 낸 작품이다. 판교신도시 설계자들은 진짜 비전문가들로 공급만이 전부로 알고 설계한 것이다. |
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| 일시 : 2020-01-15 [14:55] / IP : 59.4.48.149 |
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