|
|
|
|
|
|
|
 |
박종석 |
|
 |
전매제한과 채권입찰제의 함정과 청약 |
|
전매제한과 채권입찰제의 함정과 청약
당첨자의 지나친 시세차익을 억제하기 위해 신도시 등 공공택지 중대형 전용 85㎡ 초과 아파트에 도입한 채권입찰제가 유명무실해지고 있다. 당첨자는 분양가 이외 채권 구입 부담을 덜긴 하지만 당첨으로 기대할 수 있는 차익도줄어드는 것이다. 채권입찰제는 주변 시세의 80%(2007년 8월 이전 90%)에 맞춰 분양가를 정하는 제도로 분양가상한제에 따라 땅값과 건축비를 합쳐 매긴 분양가가 이보다 낮으면 차액만큼 채권을 구입해야 한다. 상한제 분양가가 주변 시세 80% 이상이면 채권을 구입할 필요가 없다. 2006년 판교신도시와 2007년 경기도 고양시 일산2지구 이후로는 2008년 채권입찰제가 적용된 단지가 없다. 9월 분양된 김포시 한강신도시 중대형 단지의 상한제 분양가가3.3㎡당 980만~1100만원으로 시세 3.3㎡당 800만~1100만원와 비슷했다.
주변 지역인 용인 집값이 비싸 채권입찰제가 적용될 것으로 예상됐던 광교신도시(수원·용인 일대)에서도 채권구입액은 0원으로 결정됐다. 상한제 분양가는 3.3㎡당 1320만원(중대형 평균)이었는데 자치단체에서 조사한 주변 시세는 3.3㎡당 1100만원 선이어서다. 이는 주택시장 침체로 중대형 시세는 약세를 보이는 반면 상한제 분양가는 오르고 있기 때문이다. 광교신도시의 경우 경기도시공사가 2007년 10월 아파트용지를 공급할 때 추산한 중대형 분양가는 3.3㎡당 1200만원이었으며, 그동안 건자재 파동 등으로 건축비가 오르고 분양가에 포함할 수 있는 가산비를 늘리면서 분양가가 예상보다 3.3㎡당 10%가량 상승해 광교신도시 주변 시세의 기준 지역인 용인시 수지구 아파트값은 7.3% 내렸다.
판교신도시의 대우건설·서해종합건설 단지 123~334㎡ 948가구도 채권입찰제를 피할 것 같다. 주변 시세는 2006년8월 첫 분양 당시 3.3㎡당 2000만원 선에서 1800만원 정도로 10%가량 떨어졌다. 주변 시세 산정 기준인 공시가격으로 따져 분당동 삼부 158㎡가 2006년 8월 9억7000만원에서 지금은 8억6000만원으로 1억1000만원 하락했다. 주변시세의 80%는 1450만원 선인 데 비해 예상하는 상한제 분양가는 3.3㎡당 1500만원대다
공공택지 중소형 아파트 전매제한 기간이 서울·수도권 신도시 등 공공택지에 들어서는 전용 85㎡ 이하 아파트의 전매제한 기간이 지역과 택지지구 성격에 따라 3·5·7·10년으로 세분화된다. 입지 여건이 비슷하더라도 지구별로 전매제한 기간이 7년이나 벌어진다. 그린벨트이 전체 면적의 50% 이상인 택지지구에서 분양하는 중소형의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 이상이면 7년, 70% 미만이면 10년간 팔 수 없도록 2009년 10월께 모집공고하는 아파트부터시행한다. 보금자리주택 등 공공기관이 짓는 단지는 물론 민간이 짓는 아파트도 마찬가지나 같은 지구라도 분양시기에 따라 전매제한 기간이 다를 수 있다.
전매제한 기간이 7~10년으로 늘어나는 곳은 서울 강남 세곡지구 등 4개 보금자리지구를 비롯해 경기도 남양주시 별내지구 등 수도권 국민임대주택단지로 임대단지는 그린벨트를 풀어 건설하는 택지지구이기 때문이다.일반 택지지구 가운데 포함되는 곳은 86%가 그린벨트인 위례신도시 뿐이며, 일반 택지지구는 지구 지정 때 그린벨트를 배제하기 때문이다. 임대주택단지에서는 임대 외에도 건립 가구 수의 40% 정도가 일반분양된다. 이 가운데 60~70%가 중소형으로 10월부터 임대주택단지에서 나오는 중소형 일반분양 아파트는 7~10년간 팔 수 없는 곳은 10월부터 분양이 시작되는 별내·삼송지구가 첫 대상지다.
보금자리지구는 사전예약 공고가 나오나 2010년 하반기로 예정된 본청약 모집공고일을 기준으로 잡기 때문에 이 규정에 포함됨에 2010년에 분양키로 한 업체들은 일정을 앞당기려는 움직임도 보인다. 별내지구는 과밀억제권역이 아니어서 전매제한 기간이 지금은 3년이지만, 10월께부터는 7~10년이 된다. 2006년 도입한 중대형 채권입찰제와 같은 방식으로 주변 시세를 책정토록 해 분양 시점에 자치단체장(공공아파트)이 기준 지역을 선정하고 시세를 정하는 기준 지역은 택지지구와 인접한 동이나 구가 될 것 같다.
주변에 기준으로 삼을 만한 지역이 없다면 대상 지역이 더 넓어질 수도 있다. 시세는 기준 지역 아파트의 공시가격과 연초 대비 분양 시점까지의 시세 변동률 등을 감안해 책정된 시세는 자치단체의 분양가심의위원회에서 적정성 여부를 심의한 뒤 결정한다. 집값이 싼 수도권 외곽의 택지지구는 전매제한 기간이 7년이 될 가능성이 크다. 서울 위례신도시나 삼송지구처럼 주변 아파트 값이 비싼 곳은 얘기가 달라진다. 보금자리지구 중 강남·서초지구와 위례신도시 등 주변 집값이 비싼 택지지구는 전매제한 기간이 10년이 될 가능성이 크다. |
|
Warning: mysql_fetch_array(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /iweb/realer/wwwhome/board/board_comment.php3 on line 7
| 일시 : 2015-12-07 [10:28] / IP : 27.119.39.206 |
|
|
|
Total : 20건 |
|
|
|
| | 회사소개 |
이용자약관 |
개인정보 보호대책 |
책임한계 및 법적고지 |
회원정보변경 |
아이디찾기 |
비밀번호찾기 |
회원탈퇴 |
|
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com
Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.
|
|
|
|
1
