청약가점제.추첨제.채권입찰제.
가점제 방식의 청약제도는 부양가족수, 무주택기간, 청약통장 가입기간에 따라 가점을 매겨 점수가 높은 사람이우선적으로 당첨된다. 청약예정자들도 손익 계산과 가점 높히어 각자의 상황에 맞는 청약전략이 필수지만, 가점제방식에 대한 이해도가 떨어지거나 잘못된 정보로 인해 실수를 범하기 쉽다. 잘못 기재로 당첨 취소는 본인의 책임이다. 분양아파트의 시세차익을 거둬들이기 위해 국민주택채권 최고액을 써낸 청약자에게 우선적으로 분양권을 주는 제도다. 1983년 도입됐다가 99년 7월 폐지됐으며, 2005년 8.31 대책에서 부활한 이후 판교 중대형 아파트 분양에 처음 적용된다.
청약저축의 경우 바뀌는 가점제와 무관하고 이율면에서도 다른 청약통장보다도 유리하나 중소형 청약예.부금 1순위인 상태에서 청약저축으로 갈아타는 것은 바람직하지 않다. 청약저축은 특성상 5년 이상 무주택세대주이면서 납입횟수가 60회 이상이고 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨된다. 즉 청약저축은 장기플랜에 적합해 단기간내 내집마련을 계획하고 있다면 청약예금통장으로의 전환이 낫다.
청약가점제는 가족 1인당 5점으로 가족수가 많아야 당첨이 유리하고, 무주택기간은 1년에 2점, 청약통장 가입기간은 1년에 1점으로 모두 기간이 길어야 유리하고, 점수가 많아야 당첨에 유리하다. 청약부금가입자가 무조건 불리한 것은 아니다. 가점제 시행이전인 현재도 투기과열지구인 수도권내 전용면적 85㎡(25.7평) 이하 분양 물량은 만
35세 이상, 5년 이상 무주택세대주에게 공급분의 75%를 우선 공급하도록 돼 있다. 현재도 만 35세 이상, 5년 이상무주택세대주가 아니면 나머지 25% 물량에 기댈 수밖에 없다. 가점제 시행에 따라 전용 85㎡ 이하 물량은 75%를가점제로, 나머지 25%는 추첨제로 공급하게 돼 무주택기간이 짧거나 30대 초반은 당첨 가능성에 별 차이가 없다.
가점이 낮다고 기회가 전혀 없는 것은 아니다. 전용 85㎡ 이하 물량 중 25%는 어차피 추첨제로 공급된다. 만 35세 이상, 5년 이상 무주택세대주가 아니라면 당첨 확률은 현행 제도하에서와 동일하다. 전용 85㎡ 초과 물량의 경우 채권상한액이 같을 경우에만 가점제가 활용된다. 채권액을 가장 많이 써낸 청약자를 우선 뽑고 상한액이 같은경우 50%는 가점제로, 나머지 50%는 추첨제로 당첨자를 선정한다. 송파나 광교신도시와 같은 초특급 물량이 아닌 경우 일단 채권액을 많이 써낼수록 당첨 가능성이 높다.
가점제는 무주택기간이 짧은 경우 불리해질 수밖에 없지만, 가점을 늘리려고 무작정 무주택기간을 늘리는 것만이상책이 아니다. 적당한 신규물량을 고르면서, 기존 주택에도 관심을 둘 필요가 있다. 무주택기간을 늘리는 방안이필요한 것이다. 시기를 조절하다 오히려 기회를 놓칠 수도 있다. 무주택기간이 짧다면 재개발구역내 빌라를 매입해 장기적 상황을 고려하는 것도 방법이다. 청약통장은 새 아파트를 노릴 수 있는 기본조건이다. 재가입시 2년이
지나야 1순위 자격이 주어진다. 갈아타려는 수요도 마찬가지다. 그만큼 청약통장은 신규분양을 함께 고려 할 수있는 기회를 갖게 한다.
정상적인 청약을 통해 분양받은 아파트가 미분양 아파트보다 수천만원이나 비싸 청약제도에 문제성은 분양가상한제가 적용되는 중대형 주택은 순위 내에서는 채권입찰제가 적용되지만 미분양 시에는 이를 적용받지 않는 제도상허점으로 미분양이 증가하는 상황이어서 이 같은 현상은 앞으로 더 자주 발생될 가능성이 높아 입주자간 형평성문제로까지 번질 전망이다. 2007년 지난 11월초 고양 일산2택지지구에서 전용면적 85㎡ 초과 중대형 아파트 410가구를 분양했고 143가구가 미분양돼 2008년 4월 초 미분양 주택에 대한 추가 접수를 받았았는데 채권입찰제가 적용돼채권매입상한액 1억3200만원을 써내 당첨된 사람이 다수였다.
분양받은 사람이 은행에 채권을 팔 경우 채권손실액은 4828만원(할인율 36.58%)이 된다. 168㎡의 경우 분양가 5억3426만원에 채권손실액 4828만원을 더한 5억8254만원에 아파트를 구입한 셈이다. 이와는 대조적으로 미분양 아파트를 매입한 사람들은 채권입찰제 적용을 받지 않아 순수 분양가만 부담해 최초 분양때 당첨됐느냐,아니면 미분양주택 추가 분양때 당첨됐느냐에 따라 실질 분양가가 수천만원씩 차이나는 형평성에 문제다. 해당기관인 국토부는제도상 허점보다는 순위내 분양자에게 책임을 돌려 채권매입액이 높다고 생각하면 계약해지 이외에는 별다른 방법이 없다. 아파트를 분양받은 것은 소비자의 판단에 따른 것이기 때문에 경쟁이 약할 경우라면 채권매입액을 낮게 썼어야 했다. |
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