세금전략

박종석
양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전
양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전
세법 개정안에 2009년부터 1가구 1주택자의 양도소득세가 크게 줄어 양도가액 9억원 이하까지는 비과세를 받을수있고, 장기보유 특별공제가 확대돼 불가피하게 세금을 내야 하는 경우에도 보유기간이 길면 세액이 크게 줄어들게된다. 앞으로는 거주기간 요건을 채운 경우와 그렇지 못한 경우 세금 차이가 적지 않아 세율과 과표구간이 조정됨에 따라 지금보다 세액도 줄어든다. 1가구 1주택자라면 요건을 갖춰 비과세를 받는 게  방법이만, 불가피하게 세금을 낼 경우에 대비해서라도 양도세 절세지식이 필요하다. 양도세를 내지 않기 위해 새 아파트에 위장전입하려는집주인들이 적지 않다.서울의 경우 1주택자는 3년보유, 2년거주 요건을 갖춰야만 양도세 비과세 혜택을 받는데, 이요건을 갖추기 위해 집주인들이 전입신고를 하지 않는 조건으로 세입자를 구하고 있다. 

거주 여부 따라 세금 차이는 2002년 경기 분당새도시 아파트를 한 채 샀으나 사정상 입주하지 못한 채 전세를 주고자신은 서울에서 전세로 살았을 경우 분당 집값은 7억원 정도로, 지금 팔 경우 양도차익은 3억원정도로 양도세 때문에 집을 팔지 못했는데, 지금이라도 분당 아파트에 입주해 거주요건 2년을 채워 양도세를 100% 비과세 받는 길은 1세대 1주택 비과세 고가주택 기준이 6억원 이하에서 9억원까지로 올랐기 때문이며, 장기보유 특별공제가 확대된 것을 고려해 현재 7년 정도 보유한 집을 그대로 매각하는 것으 양도차익 3억원에서 7년 보유에 따른 공제 
56%(7년×8%)를 빼면 1억3200만원이 과표가 되나 바뀌는 세율  6~33%을 적용하면 양도세는 2천여만원 정도 나오게 된다. 

어떤 선택을 할지는사정에 따라 달라지겠지만, 당장 매각하는 데 따른 세부담이 한결 줄어든 것만은 분명하다. 1가구 1주택자인 경우 거주요건을 갖추는지 여부가 집값에 관계없이 이후 양도세 절세의 관건이 된다. 주택 양도가액이 10억원, 양도차익은 5억원인 경우, 5년을 보유하고 팔 경우 거주요건까지 갖췄으면 양도세액이 300만원에 불과하지만 비거주 주택은 양도세가 7300만원 나온다. 만일 10년을 보유하고 팔 경우에는 거주자의 양도세가 40만원인데, 비거주자는 1600만원이 부과된다. 
 
9억 초과분 세액은 거주요건이 보유기간보다 세액에 더 큰 영향을 주는 것은 고가주택에 대한 세금 부과 규정과 밀접히 관련돼 있다. 고가주택이라도 거주 및 보유요건을 갖춘 1가구 1주택인 경우는 9억원 초과분 양도차익에 대해서만 과세하지만 요건을 못채운다면 전체 양도차익에 대해서 과세를 하기 때문이다. 즉 장기보유 특별공제는 거주요건에 관계없이 보유기간을 따져 똑같이 적용하지만, 실제로는 거주자와 비거주자의 양도차익 크기 자체가 다르기 때문에 특별공제를 적용한 세액 차이도 커져 5억원에 산 주택을 10억원에 판다고 가정시 이 주택의 양도차익은1가구 1주택 요건을 갖추었다면 양도차익 계산법은 5억×(10억-9억)/10억원=5천만원이 된다. 

전체 양도차익에서 9억원 초과분이 차지하는 비율만큼만 양도차익으로 간주한다. 반대로 거주 요건이 미달돼 1가구 1주택이 아니라면 양도차익은 5억원이 돼  5천만원과 5억원에 대해 최대 80%의 장기보유 특별공제를 똑같이 적용하더라도 최종적인 과표는 각각 1천만원과 1억원으로 차이가 나는 것이다. 단기 양도는 여전히 중과세 집 한채소유자라면 거주요건을 갖추어 비과세를 받는 게 가장 좋겠지만 불가피하게 팔아야 할 경우가 있다면 그 때의 세금도 따져봐야 한다. 

2009년부터 양도세율이 내리지만 주택을 취득한 지 1년 이내에 매각할 때는 50%, 1년 이상~2년 이내 팔 때는 40%로 중과하는 것은 변함이 없다. 최소한 2년 이상은 보유해야 과표 구간에 따라 현행보다 2%포인트인 2009년은 1%포인트 낮아진 세율이 적용된다. 분양권을 양도하는 경우도 마찬가지며, 2주택 이상이라도 중과세를 하지 않는 지방의 저가주택 기준이 바뀌어 지금까지는 수도권과 광역시 모두 1억원 이하 주택인 경우라야 중과세하지 않았는데, 앞으로 지방 광역시에 있는 집은 3억원 이하인 경우 일반세율인 9-36%의 과세한다. 또 중과세 여부를 판정할때 주택 수에서도 제외된다.  

양도세를 회피하기 위한 위장전입이 적발될 경우 형사처벌(3년이하 징역 또는 천만원 이하 벌금)과 함께 양도세및 가산세 40%를 물리지만 단속의 사각지대로 남아 있어, 사문화된 규정이나 다름없다. 입주를 앞두고 있는 경우나 세입자에게 시세보다 3000만~4000만원 낮은 가격에 나온 전세매물로 아파트의 전세시세는 5억원선으로 시세보다 싼 전세 매물에는 전입신고를 하지 않는다는 단서가 붙어있다. 양도세 비과세 혜택을 받으려는 집주인들이 내놓은 물건이다. 

시세차익이 커지면 그만큼 절감폭도 커져 위장전입은 객관적인 사실을 입증하기가 어려워 그동안 투서나 신고가없으면 처벌하기가 쉽지 않아 이같은 불법을 막기 위해 따로 프로그램을 개발하고 있지만 세입자에게도 불리하다.세입자가 전입신고를 못하면 대항력이 생기지 않고, 확정일자를 받을 수 없어 우선변제도 받지 못하기 때문이다.  

세입자들이 계약을 꺼리자 집주인들은 전세금액만큼 근저당권 설정을 해주겠다고 나서고 있지만 전입신고+확정일자를 받는 것과 근저당권 설정 사이에는 차이가 있어 세입자들의 주의가 요구된다. 전입신고+확정일자를 받으면집주인이 바뀌어도 계약기간까지 거주할 수 있고 경매시 우선변제를 받을 수 있지만 근저당권 설정의 경우 우선변제는 받을 수 있지만 주인이 바뀌면 계약기간 전에 집을 비워줘야 한다. 확정일자와 근저당설정이 전세금을 안전하게 보장받는다는 점에서는 차이가 없지만 계약내용을 온전히 보호받기 위해서는 확정일자를 받을 수 있는 전·월세 계약을 해야 한다.    
일시 : 2015-12-30 [09:42] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
16 부동산 세법에서 종부세 피하기 ()박종석190
15 부부간 증여 알아야 증여하고,증여세 내지않아 ()박종석1296
14 상속과 증여 후 양도소득세 내지 않으려면 ()박종석1618
13 상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세 ()박종석1318
12 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 및 필요경비 ()박종석1111
11 재산세의 과세대상,납세자,과세기준 등 모든것 ()박종석944
10 증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법 ()박종석1905
9 분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는 ()박종석1410
8 분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세 ()박종석608
7 자금출처 못 밝히는 증여세와 부담부 증여 ()박종석1668
6 주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략 ()박종석2606
5 종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청 ()박종석1036
4 부부 공동명의와 배우자 증여후 매도로 양도소득세 ()박종석2206
3 부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세 ()박종석1572
2 양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전 ()박종석1128
1 부동산 소득공제 ()박종석876

1
이름 제목 내용

| 회사소개 | 이용자약관 | 개인정보 보호대책 | 책임한계 및 법적고지 | 회원정보변경 | 아이디찾기 | 비밀번호찾기 | 회원탈퇴 |
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.