세금전략

박종석
부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세
부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세 
금융불안이 부동산시장을 더욱 얼어 서울 강남 등 버블세븐 지역은 물론 강북까지 집값 하락의 도미노가 확산되고있다.세계 경기침체에다 대출금리가 올라 투자자들이 부동산 투자보다는 자산 현금화에 나서면서 집값이 하락하고 있다. 헌제는 9명중 8명이 종부세 대상이며, 반대한 사람은 단 2명에 불과했다. 종부세에 대한 불만은 부자들의양도소득세와 종부세로 서민들의 아픈 가슴을 조금이라도 덜아주는 세금이었으나 강부자 내각 중 해당장관과 대통령, 대변인인, 문화장관은 자신들의 세금 줄이려 서민들의 가슴 앗아간 정책인 부익부빈익빈 정책 썻다. 양반과상놈에서 조상들이 얼마나 상놈으로 서름 받았는지 내각과 여당은 죽기 살기로 만석궁 자산 1원이라도 더 채우려발버둥 친걸 보면 일본서 태어난 매국노 같았다. 

세금 글로벌 금융 악재가 부동산 시장을 뒤엎은 가운데 버블세븐을 중심으로 공시가격 수준이거나 그 이하로 떨어진 아파트 매물이 속출하고 있다. 아파트 공시가격은 통상 시세의 70-80% 선에서 책정한 것인데 최근 집값 하락으로 매물 가격이 공시가격과 비슷하거나 더 낮아짐에 따라 종합부동산세가 2008년 말에 부과될 경우 공시가격이 시세보다 높은 곳은 납세 거부 움직임이 확산될 우려다. 

종부세 과세 기준을 현행 공시가격 6억원에서 9억원으로 상향 조정하려던 당초 개편 방침을 철회, 6억원으로 낮추는 방안을 논의 중이며, 과세 기준을 9억원으로 올릴 경우 헌법재판소의 세대별 합산 과세 위헌 결정에 따라 부부공동 명의 50%씩 18억원 주택까지 종부세를 내지 않아도 되기 때문에 면제 혜택이 과도하다는 지적에 따라 종부세과세 기준을 현행대로 6억원으로 유지 할 경우 당초 9억원 상향 조정으로 종부세 면제를 기대했던 단독 명의 주택들이 다시 종부세를 내게 돼 역차별 논란이 일고 있다. 

죽전 꽃메마을 현대홈타운 4차 2단지 112㎡도 공시가격 3억5천200만원보다 싼 3억5천만원선짜리 매물이 나왔다.매수자만 있다면 가격 조정이 가능한 것들이어서 실 거래가는 이보다 낮을 수도 있어 거래가 씨가 말랐다는 증거다. 강남권도 예외는 아니어 서울 송파구 올림픽선수촌 기자촌 아파트 109㎡는 6억5천만원짜리 매물이 나와 공시가격 6억6천200만원 대비 싸  10억원을 호가했던 이 아파트는 최근 가격이 슬금슬금 빠지기 시작하더니 4억원 가까이 하락했다. 송파구 재건축 시세를 주도하던 잠실 주공5단지 112㎡는 공시가격 8억5천600만원보다 600만원싼 
8억5천만원짜리 매물이 등장해 8억6천만원짜리 매물이 팔렸지만 주택시장이 회복될 조짐이 보이지 않아서인지 매도자가 이보다 싼 8억4천만원에 내놔 아직 매수세가 붙지 않고 있다. 

서초구 잠원동 신반포아파트 한신5차 115㎡는 공시가격이 7억1천만원인데 매물은 이보다 낮은 7억원으로 시세가하락한 송파구 문정동 올림픽훼밀리는 공시가격이 시세의 95-98%로  105B㎡ 급매물은 6억3천만원, 117㎡는 8억6천만원 선으로 각각의 공시가격인 6억300만원, 8억4천800만원과 큰 차이가 없다. 매물도 잘 안팔리고 있어 금융위기가 빠른 시일내 해소되지 않는다면 실거래가가 공시가격 이하로 떨어지는 것은 시간문제다. 집값이 약세를보여온 분당 아파트도 매물 시세가 공시가격 수준까지 떨어졌다. 

경기 성남 분당 수내동 양지금호 165㎡는 공시가격 8억4천800만원 보다 4천800만원이 싼 8억원짜리 급매물이 등장했지만 팔리지 않아 시세가 공시가격은 낮은 곳은종합부동산세가 부과된다면 과세 대상자들의 반발이 클 것으로보고 있다. 시세가 공시가격 이하로 떨어졌다는것은 집값의 지지선이 무너졌다는 것과 같은 의미며 요즘과 같은시세 하락기에는 공시가격 수시 조사 등의 방법으로 과세 대상을 합리화하는 것도 고려해 볼만하다.

강남·서초·송파·목동·분당·용인·평촌 등 버블세븐 지역이 전국 아파트 시가총액에서 차지하는 비중이 4년9개월 전수준으로 떨어져 버블세븐지역 아파트 시가 총액은 전국 1673조3505억원의 24.26%인 422조6278억원인 것으로 집계됐다. 최고치를 기록했던 2006년 6월 29.58%에 비해 4.32%포인트 떨어졌고 2004년1월 25.42%보다도 낮다. 버블세븐의 시가총액은 현재 422조6378억원으로 2006년6월 386조7086억원보다 15% 늘었지만 같은 기간 전국 시가총액은 1246조3510억원에서 1673조3505억원으로 34% 증가했다. 

버블세븐 집값 상승을 막기 위한 대책이 쏟아지면서 같은 기간 오름폭이 상대적으로 작았던 것이다. 분당의 시가총액은 5조8220억원 빠져 가장 큰 폭의 내림세를 보이기도 했다. 시가총액 감소폭이 큰 지역은 용인 2조3788억원서초 1조7781억원, 목동 1조6582억원 순이었으며, 버블세븐 가운데 시가총액이 늘어난 곳은 송파구가 유일했다.
버블세븐 이외 지역에서는 노원구 시가총액 증가액이 13조2979억원으로 가장 높다
 
서울 송파구 잠실 주공2단지를 재건축해 2008년 7월 입주를 시작한 리센츠 아파트. 부동산시장 침체로 입주율이떨어져 밤이 돼도 불이 꺼진 가구가 불을 켠 가구보다 많아 요즘 강남권은 집값 하락·깡통 아파트·역전세난 등 3중고를 겪고 있다. 버블세븐 지역의 아파트 매매가는 평균 0.32% 떨어졌으며, 서울, 경기, 인천 모두 하락하면서 2000년 이후 최고의 하락폭을 기록했다. 송파구 잠실 주공5단지 119㎡는 1억500만원 하락한 10억~10억2000만원, 112㎡는 9000만원 내린 8억5000만~8억7000만원에 매매가가 형성돼 있다. 

가락동 시영아파트는 1주일 사이에 평균 8000만원가량 떨어졌다. 잠실 주공5단지은 바닥이겠지 하면서 매매가 이뤄지다가도 조금 있으면 가격이 또 떨어지는 현상이 계속돼 어디까지 하락할지 알 수없다. 강남권에 새 아파트 입주물량이 넘쳐나는 것도 집값 하락을 부추기고 있다. 강남권 집값 하락을 이끌었던 송파구에 이어 서초구에도 대단지 입주가 예고되면서 미분양·미계약 물량이 넘쳐나고 있다. 반포동 래미안퍼스티지 26평형 분양가가 7억7000만원인데 조합원 아파트 급매물이 7억원에 나와도 거래가 전혀 이뤄지지 않고 있다.

전세매물이 넘쳐나 집주인들이 세입자 구하기에 어려움을 겪는 역전세난도 나타나고 있다.  동궁아파트 32평형 전세가격은 올봄 2억9000만원선에서 현재 2억3000만원까지 내렸지만 거래가 이뤄지지 않고 있다. 새 아파트 입주율도 떨어지고 있다. 잠실은 기존 아파트를 매매하거나 전세가 돌아야 하는데 공급이 일시에 몰리면서 수요가 따라주지 못해 입주율이 생각보다 부진하다. 아파트의 입주율은 입주마감을 이틀 앞둔 60%대였다. 강남권에도 분양가보다 시세가 낮은 깡통 아파트가 등장했다. 2004년 12월 분양된 서초구 반포동 SK뷰 267㎡의 경우 분양가가 24억6120만원이었으나 현재 시세는 1억6120만원 떨어진 21억∼23억원이다. 

강북 집값도 심상치 않다. 올 상반기 집값 상승을 주도했던 노원·도봉·강북구는 10월 들어 첫 하락세를 기록하는등 1000만~5000만원까지 떨어지고 있다. 노원구 상계동 주공 79㎡의 경우 3개월 전 3억5000만원까지 올랐지만 지금은 1억원 가까이 떨어진 2억6000만~2억7000만원에 급매물이 나와도 사려는 사람이 없다.노원구는 주가 폭락에대출금리가 10%까지 오르는 등 금융시장이 요동치면서 거래가 완전히 실종돼 2008년초 소형 아파트를 3~4채씩
사재기했던 강남 부자들이 자산 현금화에 나서는 것도 집값 하락을 부채질하고 있다. 

뉴타운·재개발에 대한 기대감도 떨어졌다. 경기침체로 사업 지연이 예상되는 만큼 투자자금이 오래 묶일 수도 있다. 집값은 떨어지는데 지분 값이 시세에 비해 턱없이 비싸다보니 뉴타운 인기가 시들해지고 있는 것이다. 강북은물론 아현·가재울·교남 뉴타운 등도 천정부지로 치솟던 지분 가격이 떨어지고 있다.강남 집값 폭락에도 강세를 보였던 강북이 약세를 면치 못해 경기침체로 투자심리가 얼어붙은데다 추가 하락이 점쳐지는 만큼 매수자 관망세가고착화 되기 때문이다.

종부세 면제가 예정됐던 6억~9억원대 주택은 약 20만가구로 세금 역차별에 불만을 가진 단독 명의 가구들의 항의전화가 잇따라 단독 명의인 주택을 공동 명의로 분산시킬 경우 한시적으로 취득·등록세를 아예 면제하거나 경감해주는 방안을 검토 중이다. 현재 단독 명의 가구는 공동 명의로 바꿀 때 들어가는 취득·등록세 및 증여세 비용이 워낙 크기 때문에 주택을 분할 소유하는 것이 현실적으로 불가능한 상황이다. 현행 세법상 배우자 또는 자녀에게 주택을 넘길 경우 일반 세율(2.3%)보다 높은 4% 세율의 취득·등록세를 물어야 한다. 

증여세도 부부는 5억원(공시가격 기준), 자녀는 3000만원(20세 이상)까지만 비과세이며 초과분에 대해 7~34%(개정안 적용시)의 세율이 적용된다. 10억원짜리 주택을 단독 명의로 갖고 있는 가구가 부부 50%씩 공동 명의로 소유를 분산시킬 경우 2009년에 종부세를 한 푼도 내지 않아도 되지만 취득·등록세 2000만원(5억원×4%)을 별도로 내야 돼 배보다 배꼽이 더 크기 때문에 실제 주택 소유를 분산시켜 종부세를 피하려는 가구가 거의 없을 것이다. 이상황에서 정부가 기준 금액을 9억원에서 6억원으로 낮출 경우 단독 명의 가구는 그만큼 세금 감면 혜택을 보지 못하게 된다. 6억~9억원짜리 주택을 보유한 가구의 경우 공동 명의자냐 단독 명의자이냐에 따라 희비가 극명하게 엇갈리게 된다.

10억원짜리 주택을 단독 명의로 보유하고 있는 경우 9억원에서 6억원으로 낮출 경우 결국 재산을 분산시켜 세금을회피해온 사람들만 덕을 보게 된다.50대 이상 고령자들의 경우 대부분이 단독 명의로 주택을 소유하고 있는 사람들로 공동 명의, 단독 명의만으로 종부세가 다르게 부과된다. 주택 분할을 위한 증여분에 대해 한시적으로 취득·등록세 4%를 아예 없애주거나 일반 주택 취득시 내는 취득·등록세(2.3%) 수준으로 낮춰주는 방안을 검토 중이며, 단독 명의자와 공동 명의자 간 종부세 과세 기준을 다르게 하는 방안도 대안 중 하나로 거론되고 있다  
일시 : 2015-12-30 [09:51] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
16 부동산 세법에서 종부세 피하기 ()박종석192
15 부부간 증여 알아야 증여하고,증여세 내지않아 ()박종석1296
14 상속과 증여 후 양도소득세 내지 않으려면 ()박종석1618
13 상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세 ()박종석1318
12 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 및 필요경비 ()박종석1113
11 재산세의 과세대상,납세자,과세기준 등 모든것 ()박종석944
10 증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법 ()박종석1905
9 분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는 ()박종석1410
8 분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세 ()박종석608
7 자금출처 못 밝히는 증여세와 부담부 증여 ()박종석1668
6 주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략 ()박종석2606
5 종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청 ()박종석1036
4 부부 공동명의와 배우자 증여후 매도로 양도소득세 ()박종석2206
3 부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세 ()박종석1574
2 양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전 ()박종석1128
1 부동산 소득공제 ()박종석876

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