세금전략

박종석
종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청
종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청
1월1일 기준으로 단독주택 404만가구 가운데 대표성이 있는 20만가구의 표준 단독주택 가격을 1월31일자로 공시한다. 지방자치단체별 재산세 탄력세율이나 재산세와 종부세의 세부담 상한 등은 고려하지 않은 만큼 실제 납세자들이 부담할 세액은 다를 수 있다. 종부세 신고기간은 법정 기한인 15일이다. 주택에 대한 재산세율이 인하되고 과세표준구간이 세분화되고 과표를 탄력적으로 적용하는 공정시장가액 제도가 도입돼 세부담이 낮아질 전망이다.주택분 재산세 부과시부터 적용 산출세액과 부과세액이 최대한 일치될 수 있도록 주택분 재산세 과표구간이 현행 3단계에서 4단계로 확대되고 세율도 인하된다. 

국세청은 9월 16~30일 2009년  종부세) 비과세 및 과세특례 신청을 받는다. 대상자는 임대주택 등 종부세 비과세대상 부동산을 보유한 납세자와 과세특례 적용 대상인 항교.종교재단 등 약 2만여명에 달한다. 이미 개별안내문을발송했으며 납세자들은 신고 기간 주소지 관할 세무서에 신고서를 제출하면 된다. 신고한 부동산은 종부세 부과를위한 합산대상 부동산에서 제외돼 납세자들은 오는 12월1~15일 2009년분 종부세 납부시 비과세 혜택이 반영된 세액을 고지받게 된다. 

주택 재산세 과세표준과 세율은 
△6000만원 이하 0.1% 
△6000만원 초과~1억5000만원 이하 0.15% 
△1억5000만원초과~3억원 이하 0.25% 
△3억원 초과 0.4%로 세분화되고 인하조정된다. 

공정시장가액 제도도 도입돼 공정시장가액비율은 지방세법이 정하는 일정 범위 내에서 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려해 탄력적으로적용해 주택 공시가격의 80%를 기준으로 20%포인트를 더하거나 빼 시세를반영해 공정시장가액은 주택의 경우 시가표준액의 40~80%(60±20%포인트) 범위내에서, 토지 건축물은 시가표준액의 50~90%(70%±20%포인트)범위 내에서 공정시장가액 비율을 곱해 산정된다. 주택분 재산세 세부담 상한율도조정해 주택공시가격 6억원 초과 주택의 세부담 상한이 현행 150%에서 130%로 하향조정된다. 주택분 재산세제 개편은 주택가격 하락에도 세부담이 증가하는 현행 재산세의 구조적 문제를 개선하기 위한 것이며 합리적 제도 개선으로 국민들의 세 부담이 경감된다. 

재산세는 
6천만원까지 0.1%
6천에서 1억5천만원은 0.15%
1억5천만원에서 3억은 0.25%
3억원 초과는 0.4%
여기에 지방세인 교육세를 재산가액의 20%와 농특세로 종부세의 20%를 내야 하며, 종부세 해당되지 않는 9억이하 주택이나 3억이하 토지는 농특세 내지 않는다.

종부세는
6-12억은 0.75%(300만원의 누진세율 공제)
12-50억이하 1%(750만원)
50억에서 94억은 0.15%94550만원)
94억이상은 2%다.(1억1150만원)

재산세와 종부세를 합해 보유세라 하며, 지방교육세로 재산가액의 20%를 재산세에서 더 내야하며, 종부세는 농특세란 명목으로 종부세의 20%를  더 메기며, 이중과세 조정이라 하여 6억이상 주택이나, 3억이상 토지는 초과분에한해 0.50%를 더 낸다. 재산세율의 표준세율은 국회가 법으로 정하지만 기초지방자치단체 의회는 조례를 만들어최대 50%까지 가감할 수 있는 탄력적으로 세율을 적용하는 것을 탄력세율이다. 해당 지자체 단체장은기초의회에세율을 다시 논의할 것을 요구할 수 있어 기초의회는 출석의원 3분의 2의 찬성으로 감면안을 재의결할수있다.

재산세는 6월 1일을 기준으로 부과되며 7월과 9월에 절반씩 과세된다. 아파트 보유세를 산정하는 가장 기본적인기준인 공동주택 공시가격은 4월30일 발표된다. 공시가격이 상승하면 재산세 및 종합부동산세가 오를 뿐 아니라 재산세 및 종합부동산세 기준으로 매겨지는 교육세와 농어촌특별세 또한 동반 상승하고 도시계획세, 공동시설세등각종 부동산 세금이 동시에 오르기 때문에 상당액의 세금을 납부해야 하는 소유자도 나올 수 있다.

공동주택 공시가격이 크게 오를 것이라 예상 되는 가운데 6월 1일 주택을 소유한 사람이 매년 재산세 및 종합부동산세 과세 대상이 돼 4월 이후 보유세를 피하기 위한 매물도 시장에 나올 수 있다. 미리 세제계산을 해본다면 실속있는 세테크가 가능할 것이다. 공시가격은 당해 시군구에서 1월31일부터 2월29일까지 열람할 수 있으며 잘못을 바로 잡으려면 당해 시군구 또는 건교부 부동산평가팀에 이의신청하면 된다. 접수된 이의신청에 대해서는 제3의 감정평가사가 재조사한 뒤 3월 21일 재조정 공시한다. 한편 표준 단독주택 가격은 4월30일 공시되는 개별 단독주택가격 산정기준으로 활용되며 재산세와 종합부동산세의 과세기준으로 사용된다. 

부과징수제는 국가가 납부세액을 통보하기 때문에 세금 인센티브를 없애 집으로 배달되는 납부고지서 대로 세금을 내면 된다. 기한 내 납부시 받을 수 있는 세액공제 혜택은 사라지지만 기한 내에 납부하지 않을경우 물게 되는가산세는 그대로 유지된다. 현행 국세체납 가산금 징수제에 따르면 기한 내에 세금을 납부하지않으면 3%의 가산세를 물게 되고 납부액이 100만원을 넘어설 경우 1개월마다 1.2%씩 가산세가 붙게 된다. 종부세는 헌법재판소의위헌 결정으로 개인별 합산으로 바뀌었다. 

공동명의 주택의 경우 부부간 지분비율에 해당하는 공시 가격을 가지고 과세 기준금액 6억원을 넘었는지 여부를판단해 종부세를 매긴다. 공시 가격 19억원 주택(1세대 1주택이라고 가정)을 남편과 아내가 각각 75대 25의 비율로지분을 갖고 있다면 남편의 지분가액은 14억7500만원으로 종부세 대상이 되고, 아내는 4억7500만원으로 대상에서 제외 된다. 이런식으로 따져보면 부부가 반반씩지분을 나눠가진 공동명의 주택 1채만 보유한 세대는 12억원짜리까지종부세 대상에서 빠지게 돼 단독명의 주택이 상대적 불이익을 본다고 해서 각종 공제 혜택을 집중 시켰다. 

과세기준금액 판단에서 부터집값 6억원 초과분의 3억원을 기초 공제한다. 사실상 9억원이하 주택은 종부세를 내지않는다. 고령자 세액 공제및 장기보유자공제등은 단독명의1세대1주택만 받을수 있어 단독명의 주택이 종부세계산에서 더 유리해졌다. 종부세 과표는 집값 중 6억원을 넘는 금액에대해서다. 만약 15억원짜리 주택이라면 기본 과표는 9억원이라는 의미다. 단독명의 주택은 기초공제 3억원을 추가로 빼준다. 15억원짜리주택(1세대1주택이라고가정)이 단독명의라면 6억원만 과표로 남는다. 

지방 1주택은 과표합산에서 뺀다. 과표 적용 비율도 바뀌어 기존에는 2005년 공시가격 60%를 시작으로 매년 과표현실화를 진행해 2009년에는 100%를 과표에 반영할 계획이었지만 정부가 공정시장가액(공시가격의80%)을 도입하면서 사실상 과표 적용 비율은 2007년 수준에서 멈추게 됐다. 과표 계산이 끝났으면 세율을 곱해서 세액을 산출해야 한다. 과표가 6억원을 넘지 않으면 0.5%를 곱한게 산출세액이다. 6억원을 넘는 경우엔 각각 구간별 세율에 따라 다단계 누진세율 계산법을 적용해서 세액을 산출한다. 각각의 세율과 직전 구간까지 모두 더한 누진세액은 △6억원 초과 12억원 이하 0.75%(300만원) △12억원 초과 50억원 이하 1%(750만원) △50억원 초과 94억원 이하 1.5%(4550만원) △94억원 초과 2%(1억1150만원) 등이다. 

공시가격 19억원 주택의 과표가 8억원으로 계산됐다면 6억원까지의 세액 300만원에다가 남는 2억원에 세율 0.75%를 곱해서 나온 금액 150만원을 더해 450만원이 종부세 산출세액이 된다. 만약 과표가 20억원이면 12억원 구간까지의 누진 공제액 750만원(6억원×0.5%+6억원×0.75%)에다가 남는 8억원에 세율 1%를 곱한 금액 800만원을 더한1550만원이 산출세액으로 계산된다. 여기에 마지막으로 이미 지방세로 납부한 재산세액 중 종부세 기준 금액인 6억원 초과분에 해당하는 금액을 빼고 세부담 상한선(전년 대비 150%)을 고려해서 덜어내면 종부세 결정세액이 나온다. 

결정세액에서 각종 공제액을 덜어낸 게 바로 납세자가 낼 세금이다. 1세대1주택자 장기보유자와 고령자에 대한 배려가 없는 헌재의 헌법불합치 결정 취지에 따라 우선 고령자 세액 공제가 신설됐다. 60세 이상이면 10%,65세 이상은 20%,70세 이상 30%를 각각 결정세액에서 덜어내면 된다. 연령은 매년 6월1일 기준으로 해서 만 나이로 계산한다. 따라서 2009년 기준으로 1949년 6월1일 이전 출생자부터 공제 혜택을 받는다. 장기보유자 세액공제는 5년 이상10년 미만 보유시 20%,10년 이상 보유시 40%를 결정세액에서 들어낸다. 보유기간 산정은 역시 매년 6월1일 기준으로 하고 시작 시점은 등기 완료시를 기준으로 한다. 따라서 분양권을 갖고 있었던 기간은 주택 보유기간으로 인정되지 않는다. 

이 두 가지 공제 혜택은 중복해서 적용된다. 만약 65세 이상이고 5년 이상 주택을 보유했다면 공제율은 각각 20%씩을 더해서 총 40%가 된다. 이같은 공제는 1세대 1주택자에게만 주어진다. 기존 1주택자가 종부세 과표에서는 빼주지만 주택수 계산에는 포함되는 지방 주택을 추가 매입하면 연령 및 보유기간에 따른 공제는 없어진다. 단독명의 세대만 해당된다. 인별 합산 변경으로 공동명의자가 상대적으로 유리해졌다며 단독명의자에게만 공제를 집중시켰으나 자칫 역차별이 우려되고 있다. 세제 개편 당시 종부세액을 과표로 거기에 더해지는 농어촌특별세 20%는폐지하고 본세에도 통합하지 않기로 정부안을 확정했다.주택분 세부담 상한선 인하(300%→150%)의 효력도 시행된다.

2009년부터 집을 1채만 갖고 있는 사람이 지방에 집을 1채 더 사서 2주택자가 돼도 종합부동산세는 1주택자 기준으로 부과된다.1주택자가 10년 이상 살았던 고향 주택을 1채 더 매입해 2주택자가 된 뒤 기존 주택을 팔면 양도소득세 중과 대상에서 제외돼 세 부담이 줄어드는 세법 시행령 개정안을 마련 1주택자가 지방에 있는 미분양주택 고향주택 농어촌주택 상속주택 등록문화재주택을 매입해 2주택자가 돼도 종부세법상 1주택자로 계속 인정해주기로했다. 서울에 집이 1채 있는데 지방에 집을 새로 구입해 2주택자가 돼도 종부세 부과기준이 2주택자에게 적용되는6억 원으로 강화되지 않고 1주택자에 해당되는 9억 원으로 유지된다.

2주택자는 원래 보유한 주택 가격의 합이 6억 원 이상이면 종부세를 내야 하지만 과세기준 조정으로 집값이 9억원미만이면 종부세를 한 푼도 내지 않게 된다. 장기보유특별공제와 고령자 공제도 받을 수 있어 전반적인 세 부담이크게 줄어드는  세제 혜택은 지방주택 1채를 매입할 때만 적용된다. 1주택자가 지방주택을 2채 이상 매입하면 종부세 과세기준이 6억 원으로 강화되고 공제 혜택도 못 받는다. 고향주택을 사서 2주택자가 된 사람이 기존 주택을팔때는 2주택자에게 적용하는 세율(50%) 대신 정상세율(6∼35%)이 적용된다. 고향주택 구입에 따른 혜택을 받으려면 해당 주택이 2008년 12월 말 현재 주민등록상 인구가 20만명 이하인 26개 시에 있어야 하고 매입자가 과거 그지역에서 10년 이상 거주한 적이 있어야 한다.

배우자의 사망 등으로 불가피하게 주택을 상속 받을 경우 배우자의 주택 보유기간까지 소급 적용해 종합부동산세의장기공제 혜택을 받게된다. 종부세 과세 방식이 세대별에서 인별 부과로 변경됨에 따라 부부간 상속 주택에 대한과세가 일부 차별적 요소가 있을 수 있다는 지적을 염두했다. 종부세가 인별 과세로 바뀌다보니 배우자가 갑자기 사망해 집을 상속받으면 배우자의 주택 보유기간이 피상속자의 보유기간에 포함되지 않아 피상속자는 종부세대상자가 될 수 있다. 

부부라는 특수성을 감안할 때 배우자의 보유 기간까지 소급 적용해주는 것이 바람직하다고판단,이들에게도 종부세 장기 공제 혜택을 주기로 했다. 이들 대상자가 1주택자로 5년 이상 보유하면 종부세가 20%,10년 이상 보유시 40%가 세액 공제되며, 비수도권 소재 1주택은 종부세가 모두 면제된다. 부부처럼 막역한 사이임에도 불구하고 상속 주택이 종부세 장기 공제에 소급 적용되지 못하는 문제가 있어 제도적 보완을 했다

종부세 비과세 대상은 전용면적, 공시가격 등 일정 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택, 기숙사 및 사원용 주택 등이다. 2009년 부터는 시공사가 보유하는 미분양 주택, 연구원용 주택, 부동산투자회사가 취득한 미분양주택 등이추가됐다. 미분양 주택을 사들여 임대하는 주택, 비수도권에서 임대하는 주택도 비과세 혜택을 받을 수 있도록 임대주택 범위가 확대됐다. 종부세 비과세 요건인 의무임대기간 등을 충족하지 않고 매각하는 경우에는 경감받은 종합부동산세액과 이자 상당액을 추징받게 된다. 

종부세 과세특례 대상은 종부세 시행일 2005년 1월4일 이전부터 개별 향교.종교단체가 소유하고 있었으나 관리 목적상 항교.종교재단 명의로 통합등기한 주택 또는 토지이다. 개별단체를 실질 소유자로 신고하면 해당 부동산은향교.종교재단의 종부세 과세대상에서 제외돼 세금 부담이 줄어든다. 개별단체는 실제 소유한 주택 등의 공시가격이과세기준금액에 미달하면 종부세를 내지 않아도 된다. 과세기준금액은 주택 6억원, 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원이다. 향교재단의 과세특례 신고기간은 2008년 12월1~15일에서 2009년  9월16~30일로 변경됐다. 향교.종교재단의 경우 개별단체는 신고 할 필요 없이 향교.종교재단에서 일괄 신고하도록 절차를 간소화했다  
일시 : 2015-12-30 [10:17] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
16 부동산 세법에서 종부세 피하기 ()박종석192
15 부부간 증여 알아야 증여하고,증여세 내지않아 ()박종석1296
14 상속과 증여 후 양도소득세 내지 않으려면 ()박종석1620
13 상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세 ()박종석1320
12 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 및 필요경비 ()박종석1113
11 재산세의 과세대상,납세자,과세기준 등 모든것 ()박종석944
10 증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법 ()박종석1905
9 분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는 ()박종석1410
8 분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세 ()박종석608
7 자금출처 못 밝히는 증여세와 부담부 증여 ()박종석1668
6 주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략 ()박종석2606
5 종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청 ()박종석1038
4 부부 공동명의와 배우자 증여후 매도로 양도소득세 ()박종석2206
3 부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세 ()박종석1574
2 양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전 ()박종석1128
1 부동산 소득공제 ()박종석876

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