세금전략

박종석
주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략
주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략
1가구 2주택자와 토지의 부재지주에 대한 양도세 중과 시행 부동산 소유자들의 양도소득세에 대한 전략을 수립해야 할 것이다. 2주택자에 대한 50%의 실거래가 양도세 중과와 토지 부문의 부재지주 60% 양도세 부과다. 자신의 보유 자산에 대한 각종 절세 방안 등을 사례별로 분석한 뒤 보유와 매도 여부를 신속하게 결정해야 할 것이다.
양도세 중과를 피하기 위한 주택 매도시 향후 시세 상승에 대한 분석 평가는 늘어나는 세금을 향후 전망되는 시세 상승으로 상쇄하고 추가적인 이익을 볼 수 있느냐에 따라 선택하면 된다. 매도시에는 시세 상승이 적은 주택을 우선 순위로 한다. 1가구 3주택 등 다주택자 가운데 시세 차익이 큰 이들이라면 주택 매도시 변함 없이 60%의 양도세가 중과 되는 만큼 10~50%의 세율이 적용 되는 증여를 할 수 있다.

2주택자 가운데서도 처분 의사가 없다면 주택수 분산을 위해 증여를 활용할 수 있다. 단순증여보다는 부담부증여가 유리하나 양도세 중과 규정과 맞물리는 경우에는 부담부 증여가 불리할 수 있으며, 소득이 없는 경우 부담부 증여는 자금추적과 세무조사를 받을 가능성이 아주 높다. 부담부 증여시 인수한 채무액은 유상 양도로 양도소득세가 적용, 1가구 2주택자의 경우 2007년부터 50% 중과세다. 보유세 부담을 장래의 가치나 세금으로 분석,평가 및 전문가 컨설팅 받은후 상속까지 장기 보유 전략으로 가는 것도 대안 중 하나다. 과세 표준액을 낮출 수 있는 공제액에 있어 증여보다는 배우자 3억원, 직계존속과 비속 3000만원 상속10억원 부문이 유리해서다. 오피스텔 보유자라면 연구소, 종친회 등의 업무 용도로 임대를 줘, 주택수에 포함시키지 않도록 하는 게 좋다.

1세대 2주택이라 하더라도 주거환경개선 사업시행자에게 양도하는 저가주택의 경우 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 주거 환경개선사업자에게 양도하는 저가주택(기준시가 1억원이하)의 경우에는 1세대 2주택이라 해도 양도소득세 중과 세율 50% 대상에서 제외돼 일반 양도소득세율인 9~36%로 양도소득세를 적용하기로 했다. 주거용이더라도 정기적으로 발생하는 임대 수익 등을 고려할 때 오피스텔은 일단 보유하는 편이 유리하다. 오피스텔은 시세 차액이 큰 상품이 아니므로 양도세가 중과되더라도 세부담이 적다. 2007년부터  매입한 재건축ㆍ재개발 입주권으로 2주택자가 된 사람이라면 실수요 여부를 먼저 따져야 한다. 실수요자에 대해선 입주 이후 1년 이내에 기존 주택을 매도한다면 2007년 이후라도 양도세 중과를 피하고 비과세까지 적용받을 수 있다. 다만 세대원 전원이 완공 후 1년 이내에 입주해야 한다. 부동산 세금은 세무사를 통한 다양한 비교 분석을 거치는 게 아까운 세금을 낭비하지 않는 지름길이 될 것이다.

소득세법의 양도소득세는 
(양도가액-취득가액-기타의필요경비=양도차익)
(양도차익-장기보유특별공제=양도소득금액)
(양도소득금액-양도소득기본공제=양도소득과세표준)
(양도소득과세표준*세율 = 양도소득산출세액) 로 구성된다.
6억이상의 주택의 경우 80%까지 완화한다는 장기보유특별공제율은 부동산투기를 근절하고 보유기간동안의 명목소득에 대한 세부담의 경감과 과중한 세부담으로 인한 부동산시장의 동결을 방지하기 위해 적용하는 공제이며 그 대상은 토지와 건물로서 보유기간이 3년 이상인것에 대하여 적용한다,라고 소득세법에 명시되어있다. 보유기간이란 당해부동산의 취득일부터 양도일까지를 말하며 배우자로부터 5년이내 증여받은 토지.건물의 양도로 인해 발생한 소득은 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날로부터 기산하도록 되어있고 상속받은 재산의 경우에는 상속개시일부터 기산하도록 되어있다.

9억이상 부동산의 공제율은 2008년 부터는 
3년이상 4년미만 : 양도차익 * 16%
4년이상 5년미만 : 양도차익 * 20%
5년이상 6년미만 : 양도차익 * 24%
6년이상 7년미만 : 양도차익 * 48%
7년이상 8년미만 : 양도차익 * 32%
8년이상 9년미만 : 양도차익 * 36%
9년이상 10년미만 : 양도차익 * 40%
10년이상 11년미만 : 양도차익 * 44%
11년이상 12년미만 : 양도차익 * 48%
12년이상 13년이상 : 양도차익 * 52%
13년이상 14년미만 : 양도차익 * 56%
14년이상 15년미만 : 양도차익 * 60%
15년이상  16년미만             : 양도차익 * 64% 으로 개정되었다.
20년은 80%

장기 보유한 주택에 대한 양도에 대해 장기보유특별공제율을 80%까지 완화한다. 1가구 1주택은 비과세라지만 비과세되는 부분은 고급주택기준인 9억이하분만을 의미한다. 9억을 초과하는 부분에 대해서는 1가구1주택자라도 양도소득세를 지불해야 한다.

장기보유공제에서 제외되는 대상이다.
1. 미등기 양도자산 (토지및 건물)
2. 1세대 3주택 이상인 주택및 부속토지
3. 1세대가 주택과 조합입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3개 이상인 경우의 그 주택
4. 1세대 2주택에 해당하는 주택 및 부속토지
5. 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우와 그 주택
6. 비사업용토지
7. 비사업용토지 과다소유법인 (기타자산 중 과점주주 및 특수업종)의 주식
1가구1주택이외의 다른 자산을 거래함에 있어서는 장기보유특별공제를 적용하지 않는다. 1가구1주택자가 토지를 보유하게되면 둘 다 장기보유특별공제의 대상이지만 대부분이 토지거래허가구역으로 묶여 있거나 여러가지 규제로 덮여있어 실질적으로 매매가 이루어 질 수 없다.

양도소득세율은
1. 2년이상보유 : 9~36% 누진세율
과세표준 1천만원이하: 9%,
1천만원초과 4천만원이하: 18%
4천만원초과 8천만원이하: 27%
8천만원초과 : 36%)
2. 1년이상보유 2년미만보유: 40%
3. 1년미만보유 : 50%
4. 특정지역 내 1세대 3주택(부수토지포함) 이상 보유: 60%
5.1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서주택수와 조합원입주권 수의 합이 3개 이상인주택 : 60%
6. 1세대 2주택에 해당하는 주택 : 50%
7. 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택 : 50%
8. 비사업용토지 : 60%
9. 비사업용토지 과다소유법인 : 60%

농지와 임야를 소유한 부재지주와 비업무용 토지는 양도차익의 60%를 세금으로 내야한다. 취등록세와 금융비용 등 부대비용을 감안할 때 더이상 매력적 투자처로 보기 힘들다. 농지와 임야에 대해선 향후 시세 상승 가능성을 염두에 두고 매도와 보유 전략을 결정하는 게 좋다. 개발 호재가 있는 땅이라면 일단 보유하는 게 보다 유리하다. 전용이나 형질변경이 가능한 토지나 도심지 내 나대지 등의 비업무용 부동산은 주차장 등 업무용으로 전환하는 것도 좋지만 업무용으로 인정 받으려면 해당 지가를 기준으로 일정 부분 수익(주차장의 경우 지가의 3%)이 발생하고 있다는 걸 증명할 수 있어야 한다.   

양도소득세 확정신고 기간인 5.1~6.2  양도소득세 과세대상 자산을 양도한  확정신고 대상자는 부동산, 아파트 분양권, 주식, 골프회원권 등을 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 않은 납세자와 예정신고를 한 경우와 부동산 등을 2회 이상 양도하고도 합산해 신고를 하지 않았거나 불성실하게 신고하였다면 이번 확정신고 기간 중에 수정신고를 해야 한다. 확정신고 기한까지 신고하지 않을 경우 20%의 가산세가 부과되며, 허위계약서 작성 등의 방법으로 양도소득세를 불성실하게 신고한 경우에는 40%의 신고불성실가산세가 부과된다. 납세자는 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에 접속해 신고서 및 납부서 작성요령 등을 다운로드할 수 있으며 국세청 홈택스서비스(hometax.go.kr)의 양도소득세 자동계산 프로그램을 이용해 양도소득세를 계산할 수 있다. 양도소득세 신고서를 작성한 후 매매계약서, 필요경비 증빙서류 등을 첨부해 관할 세무서로 우편 발송하고 납부서를 작성해 은행에 세금을 내면 확정신고가 종료된다. 

서울에 집을 2가구 보유시 금리 상승으로 대출이자를 갚는게 벅찰시 2010년부터는 양도소득세 예정신고 때 받는 양도소득세 자진신고로 10% 감면이 사라진다. 2010년에 집값이 오르지 않는다면 2009년 매도시양도소득세을 줄이는 방법이다. 2010년부터 양도세 예정신고 세액 공제가 폐지된다. 2009년은 부동산을 판 뒤 2개월 안에 양도세 예정신고를 하면 산출 세액의 10%를 깎아주지만, 2010년부터는 양도소득세 자진신고 혜택이 없어져 양도세 부담이 커진다. 양도 차익이 1억원인 집을 올해 판다면 예정신고 세액공제를 받아 약 1799만원의 양도세를 내면 됐지만 2010년에 팔면 세액 공제를 못 받아 약 1998만원을 세금으로 내야 한다.세 부담 증가분을 보전할 만큼 집값이 오를 가능성이 낮다면 반드시 2009년 매도다.부동산 양도소득세 예정신고 세액공제 제도를 폐지키로 함에 따라 부동산 거래시 1조 원의 세 부담이 20010년부터 늘어난다. 신규 감면액은 1조1천억 원인 반면 비과세.감면 폐지로 인한 세수증가는 11조6천억 원으로, 순세수가 10조5천억 원 증가다.

2000년 11월 1일부터 2003년 6월30일 사이에 취득한 주택에 대해서는 취득 후 5년간의 양도 차익에 대해 세금을 100% 감면해주는 혜택이 주어지고 있다. 외환위기로 침체에 빠진 주택시장을 살리기 위해 도입한 제도였으나 2010년부터는 이들 주택에 대한 양도세 감면율이 80%로 낮아진다. 양도 차익이 2억원인 집을 2009년 안에 팔면 양도세를 한 푼도 내지 않지만, 2010년에 팔면 1억6000만원(2억원의 80%)만 감면 받아 4000만원에대해 양도세다.태평양경제전략연구소는 이미 한달전에 이멜로 모든 회원에게 보내드렸으며,가능한 2009년말안에 매도가 2010년 매도보다 투자성 높다 말씀드렸다.

1가구 3주택 이상 다주택 보유자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과를 2010년 말까지 한시적으로 폐지하기로  결정됐다.강남 3구에만 지정돼 있는 투기지역의 경우 10% 포인트의 탄력세율이 적용되는데다 2010년 말까지라는 길지 않은 기간에 적용되는 조치다.주택 수가 몇 채이건 간에 양도차익에 따라 6~35%의 일반세율로 내면 된다. 즉 각종 공제를 제외하고 양도차익이 1천200만 원까지는 6%, 1천600만 원 초과~4천600만 원 구간은 16%, 4천600만 원 초과~8천800만 원은 25%, 8천800만 원 초과는 35%의 세율을 적용받는다. 2010년 소득세율 인하 일정에 따라 양도세율도 1~2%포인트 추가 인하된다.개인이나 기업이 보유한 비업무용 부동산 역시 마찬가지의 세율을 적용받는다. 부재지주 등의 사유로 비업무용 부동산이 되는 토지 보유자들의 양도세 부담이 한결 덜어지게 됐다.다만 투기지역에 대해서는 10% 포인트의 탄력세율이 의무적으로 적용돼 일반세율보다 높은 세금을 내야한다. 현재 투기지역은 서울의 강남, 서초, 송파구 등 이른바 강남 3구만 지정돼 있다. 즉 3주택 이상 다주택자가 투기지역 내 주택이나 비업무용부동산을 팔 때는 중과세된다.2010년까지며,  2011년이 되면 세율은 중과세 본연의 세율 2택자 50%, 3주택 이상자 60%, 비업무용 부동산 60%로 다시 껑충 뛰게된다.법 개정으로 정부가 공언해온 강남 3구의 투기지역 해제는 당분간 어려울 전망이다. 세율을 정부가 마음대로 정할 수 없다.

2010년 말까지 취득한 주택은 보유기간이 2년을 넘으면 언제 팔더라도 주택 수에 관계없이 양도소득세를 6~35%의 기본세율로 내게된다. 비업무용부동산 역시 2010년 말까지 사는 경우에는 매도 시기에 관계없이 일반과세가 원칙이다.양도소득세 중과 한시적 폐지를 내용으로 하는 소득세법 개정안은 부동산 거래를 활성화시킨다는 입법 취지에 맞도록 2010년 말까지 사는 주택의 경우 투기지역이 아닌 한 언제 팔아도 기본세율로 일반과세하도록 했다.물론 이 기간에 파는 사람 역시 일반과세가 된다.

개정 소득세법 부칙은 파는 사람에 대한 중과세 완화 조항을 첨부한 것은 파는 경우만 양도세를 감면할 경우 매도자만 늘어날 뿐, 결국 높은 세율을 부담해야 하는 매수자는 아무런 혜택이 없기 때문이다. 거래 활성화를 위해서는 2010년 말까지 사거나 팔거나 간에 양도세 중과세를 하지 않도록 해야 한다. 이미 2주택자에 대해서는 2008년 세제개편을 통해 조치했고, 3주택 이상자에게 같은 조치를 했다.비업무용부동산 역시 중과세가 한시적으로 완화됐기 때문에 기업이든 개인이든, 2010년 말까지 취득하는 토지는 이후에 투기지역으로 지정되지 않는 한 언제 팔아도 일반과세된다.  

내 집 마련 수요자들도 기존의 주택보다는 새 아파트를 분양받는 게 유리하다. 2010년 2월 11일까지 서울을뺀수도권과 지방의 신규 분양 및 미분양 아파트를 산 뒤 5년 안에 팔면 양도세 면제 또는 감면 혜택이 주어지는제도를 이용하면 좋다. 청약하거나 미분양 아파트를 노리는 게 세금을 많이 줄일 수 있다. 2006년 12월 31일이전에 상속받은 농지(전답)과 임야 또는 1986년 12월 31일 이전부터 보유 중인 농지·임야·목장이 있다면 가급적2009년 매도가 현명하다. 직접 농사를 짓고 있지 않거나 해당 토지 소재지에 살고 있지 않다면 2010년부터는장기보유공제혜택이 없어져 세 부담이 늘어난다. 20여 년 전에 산 임야의 양도가액이 10억원이고, 취득가액및기타 필요경비가 1억원(양도가액의 10%로 계산)이 나올 경우 2009년 판다고 했을 때 내야 할 양도세와 주민세는 2억343만원이나 2010년에 양도(올해보다 1억원 올랐다고 가정할 때)하면 양도세와 주민세가 3억960만원으로 뛴다. 땅값 상승분보다 늘어나는 세금이 더 많다.부동산 양도후 2개월 이내에 신고를 할 경우 인센티브로10%의 양도세액 공제를 해주던 제도를 2010년부터 폐지키로 함에 따라 1조원의 양도 세수가 추가로 늘어난다.  
일시 : 2015-12-30 [10:46] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
16 부동산 세법에서 종부세 피하기 ()박종석194
15 부부간 증여 알아야 증여하고,증여세 내지않아 ()박종석1296
14 상속과 증여 후 양도소득세 내지 않으려면 ()박종석1620
13 상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세 ()박종석1322
12 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 및 필요경비 ()박종석1115
11 재산세의 과세대상,납세자,과세기준 등 모든것 ()박종석946
10 증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법 ()박종석1909
9 분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는 ()박종석1410
8 분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세 ()박종석608
7 자금출처 못 밝히는 증여세와 부담부 증여 ()박종석1672
6 주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략 ()박종석2608
5 종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청 ()박종석1038
4 부부 공동명의와 배우자 증여후 매도로 양도소득세 ()박종석2210
3 부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세 ()박종석1574
2 양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전 ()박종석1128
1 부동산 소득공제 ()박종석876

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