세금전략

박종석
분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세
분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세
본인 명의로 서울에 아파트 1채와 단독주택 1채을 보유시 기준시가가  3억이라면 매매.무상증여.상속.용도변경.멸실 등 다양한 방법이 있다.양도시는 3억에 구입한 집이 6억이라면 50%의 양도소득세을 내게되어 3억이 양도차익이지만 다양한 방식으로 부동산 세금을 줄일 수 있다. 절세 방법은 흔하며,길은 무한데 열려있다. 상속은 사망시 가능하고,증여는 무상증여나 부담부 증여는 세무 당국의 세무조사을 받을수 있지만 단독주택을 근린시설로 용도변경하거나 멸실하는 방법이 있다.건물이 깨끗하다면 근린시설로 용도변경이 좋으며,단독주택이 낡은 건물일시 1채는 멸실후 1채을 매도하면 된다.

두번째는 나대지 상태로 헐고 매도하는 방법이다. 주택을 헐고 나대지를 양도하면 세금을 줄일 수 있다. 소득세법시행규칙상 건축물이 멸실, 철거되거나 무너진 날부터 2년간은 부득이한 사유로 비사업용 토지로 보지 않는다고 되어 있다. 스스로 주택을 멸실하고 중도금과 잔금을 받는다면 장기보유특별공제와 함께 양도소득세와 주민세만 부담하면 된다. 주택으로 매도시보다 절세할 수 있다. 

세번째는 1가구 1주택자로 만들어 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 집 두 채 중 팔기로 한 단독주택을  세대주인 가족 중 1명에게 증여하면 1주택 소유자가 된다. 이렇게 하면 단독주택은 세대주인 가족에게 기준시가 3억원으로 증여하게 되어 증여세만 세금으로 4천만원선에서 내고, 양도소득세는 내지 않아도 된다. 이는 양도소득세 보다 4-5배 정도 절세하게 된다. 

분양권 양도소득세와 분양권에 대한 모든 것
일반분양권_양도소득세 신고   
일반분양권 
 최초분양자 상가분양권, 오피스텔분양권, 
주상복합아파트분양권, 
일반분양분아파트분양권,
지역주택조합아파트분양권  
 참고사항 
 선택서류
1. 양도시 매매계약서    
2. 양도시거래사실확인서 + 매수인인감증명서   
3. 분양계약서 (공급계약서)   
4. 계약금 및 중도금 납입영수증 납부내역서로 대체가능 
 5. 제출하면 절세할 수있는 서류 증빙서류 있는경우만 제출 

선택서류
(1) 등록세영수증, 법무사수수료영수증 지역주택조합원만 해당 
 (2) 주택수선계약서
     [샷시비용, 인테리어비용, 확장공사비용등] 주택의 이용편의를 위해 지출되는 샷시설치계약금, 중도금등이 해당되며 계약서에는 공사금액,시공회사의 상호, 사업자등록번호, 주소등이 기재되어 있어야 한다. 대금을 무통장으로 입금하면 더욱확실하게 인정받을 수있다.  
(3) 중개수수료영수증
     [매도시, 취득시 지급한 수수료] 영수증은 반드시세금계산서일필요는 없고 중개수수료, 중개사의 상호, 사업자번호, 주소등이 기재되어 있는 형태라면 된다.  선택서류는  반드시 제출이다.  
 
일반분양권 
 승계분양자 상가분양권, 오피스텔분양권,
주상복합아파트분양권, 일반분양분
아파트분양권,지역주택조합아파트분양권  
 최초분양자로 부터 
분양권을 매입한 경우 

 필수서류
1. 양도시 매매계약서    
2. 양도시거래사실확인서 + 매수인인감증명서   
3. 분양계약서 (공급계약서)   
4. 분양권 취득계약서   
5. 계약금 및 중도금 납입영수증 납부내역서로 대체가능 

선택서류
6. 제출하면 절세할 수있는 서류 증빙서류 있는경우만 제출 
(1) 등록세영수증, 법무사수수료영수증 지역주택조합원만 해당  (2) 주택수선계약서
     [샷시비용, 인테리어비용, 확장공사비용등] 주택의 이용편의를 위해 지출되는 샷시설치계약금, 중도금등이 해당되며 계약서에는 공사금액,시공회사의 상호, 사업자등록번호, 주소등이 기재되어 있어야 합니다. 대금을 무통장으로 입금하면 더욱확실하게 인정받을 수있다.  
(3) 중개수수료영수증
     [매도시, 취득시 지급한 수수료] 영수증은 반드시세금계산서일필요는 없고 중개수수료, 중개사의 상호, 사업자번호, 주소등이 기재되어 있는 형태라면 된다.   
분양권과 분양권 전매
분양권이란 아파트를 분양받은 권리로 일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다. 주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다. 말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서 안정성과 수익성을 갖춰 최고의 재테크상품으로 평가받고 있다.  

분양권전매란 
법적 용어가 아니라 "입주자로 선정된 지위의 명의변경" 즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로 선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다. 분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가 2002년 9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다. 

투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고 계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다. 다만, 주택건설촉진법령 시행일 이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는 분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를 받은 자에 대하여는 최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상 납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다.그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해 입주(소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면 금지시켰다. 2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고 300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다.          

분양권 거래 절차는 기존 주택을 사고 파는 것과 많이 다르다. 매수자는 매입할 분양권을 선택했다면 시공·시행사에 문의해 매도자가 정식 계약자가 맞는지 확인후 발코니 확장 여부와 옵션 비용도 확인해 매도자에게 덤으로 줘야 하는 프리미엄이 적당한지 확인후 계약은 공제조합에 가입돼 공인중개업소가 안전하다. 매도자는 해당단지의 소재지 시·군·구청이나 읍·면·동사무소에 가서 검인을 받는다. 19가구 미만 단지는 검인만 받으면 되지만, 20가구 이상 단지는 매매계약 뒤60일 이내에 실거래 신고도 해야 한다. 대출(중도금 등) 승계와 분양계약서 명의 이전을,대출 승계는 대출 금융기관에 매도·매수자가 함께 방문해야 한다. 분양계약서 명의 이전은 분양업체에서 매도자는 반드시 본인이, 매수자는 본인이나 대리인이하면 된다.

매수자는 취득·등록세(재건축·재개발 조합원 입주권인 경우)를 낸다. 조합원 물량인 경우 계약일로부터 30일 이내에 토지지분에 대한 취득·등록세(실거래가의 각각 2%씩)를 내야 한다. 입주 후에는 건물분에 대한 취득·등록세를 별도로 낸다. 일반분양분의 취득·등록세는 입주할 때(사용승인일로부터 30일 이내) 내면 된다.매도자는 양도 차익이 생긴 경우 양도세를 내다. 양도세율은 분양권을 보유한 기간과 양도 차익에 따라 1년 미만이면 양도 차익의 
50%, 1~2년이면 40%다. 2년 이상 보유한 경우엔 양도 차익이 2009년부터는 1200만원 이하이면 6%,1200만~4600만원 16%(누진공제액 90만원 제외), 4600만~8800만원 25%(누진공제액 450만원 제외)다. 8800만원을 초과하면 
35%에 누진공제액 1170만원을 제하면 된다. 양도세는 계약일로부터 60일 안에 자진 신고를 하면 세액의 10%를 할인받을 수 있다.분양권을 입주 뒤 팔 때에는 보유기간이 사용승인일로부터 계산된다. 입주 전 1년 전에 구입해 입주 6개월 뒤 팔 경우 보유기간이 1년 6개월이 아니라 6개월인 것이다. 40%가 아닌 50%의 세율이 적용된다.  
일시 : 2015-12-30 [11:02] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
16 부동산 세법에서 종부세 피하기 ()박종석190
15 부부간 증여 알아야 증여하고,증여세 내지않아 ()박종석1296
14 상속과 증여 후 양도소득세 내지 않으려면 ()박종석1618
13 상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세 ()박종석1318
12 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 및 필요경비 ()박종석1111
11 재산세의 과세대상,납세자,과세기준 등 모든것 ()박종석944
10 증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법 ()박종석1905
9 분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는 ()박종석1410
8 분양권과 아파트 1채와 단독주택 1채 양도소득세 ()박종석608
7 자금출처 못 밝히는 증여세와 부담부 증여 ()박종석1668
6 주택과 토지 등 부동산 양도소득세 절세전략 ()박종석2606
5 종부세 나홀로 계산과 비과세 9월 30일까지 신청 ()박종석1036
4 부부 공동명의와 배우자 증여후 매도로 양도소득세 ()박종석2206
3 부동산을 부부 공동명의 안한 가구들의 종부세 ()박종석1572
2 양도소득세와 종부세 및 세금회피 주민등록 이전 ()박종석1126
1 부동산 소득공제 ()박종석876

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