세금전략

박종석
분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는
분양권 전매자들 상당수는 이렇게 하나 문제는?
분양권 불법거래는 매매사실을 입증시킬 수 있는 객관적 소유권 변동절차가 없어 매도자가 제3자에게 분양권을 매매하지 못하도록 하거나 매수자가 자신의 권리를 확보할 수 있는 추가적 조치를 필요로 한다

분양권 불법거래나 개발예정지역 등에서 발생하고 있는 분양권 불법거래방식은 
▲ 매도자의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정
▲ 분양권처분금지가처분 
▲ 금전소비대차계약으로 위장해 공증

1;당첨자의 다른 부동산에 근저당권을 설정하는 유형은 유사시를 대비한 권리확보 차원이다. 분양권 등을 불법으로 거래한 뒤 매수한 분양권에 대한 권리를 확실하게 보장받기 위해 매도자 소유의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하는 방식이다. 그러나 본인이 다른 부동산에 근저당을 할시 들키는 경우가 있으며, 불법 분양권 전매로 판정 날 가능성이 있다. 이때 국세청은 일정기간별로 당첨자에 대한 근저당권 설정자료를 수집해 먼저 근저당권 설정경위 등에 대한 우편질문서를 보낸 뒤 무답변자나 답변내용이 불충분한 자 가운데 불법거래 혐의자 또는매집세력 혐의자를 엄선해 세무조사를 벌이는 경우도 있다.

2;분양권처분 금지 가처분은 전매금지된 분양권을 불법으로 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게양도 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록 하는 제도이다. 분양권 거래후 잔금을 지불할 때에 원소유자가 분양받을 수 있는 평형, 신청지구명, 과거 매매사실 여부 등을 최종적으로 종합 확인한 후 잔금을 지불하면서 추후 소유권이전에 필요한 인감증명서 6통 등 관계서류 20매를 제공받고 법원에 분양권처분 금지 가처분을 신청한다. 분양권처분 금지 가처분을 신청할 때 관련된 매매계약서를 법원에 증빙서류로 제출해야 하기 때문에 필요 할 경우 언제든지 법원 등의 협조를 얻어 불법거래혐의자 명단확보가 가능하다. 

3;금전소비대차가 있는 것처럼 약속어음을 공증하는 방식으로 매수자의 권리를 확보하고 있는 방식이며, 당첨자인최초매도자는 매수자가 다시 제3자에게 분양권을 매매할 수 있도록 매수자란과 거래금액을 공란으로 두고 매도자인감도장만 날인한 매매계약서를 작성한다. 매수자가 또 다른 사람에게 매도하는 경우를 대비해 매매계약서와 인감증명은 4부를 작성하며 입주후 복등기기간 중 사용할 임대차계약서까지 교부하고 있고, 분양권을 확보하는 방안으로 매매가액의 2배에 달하는 금액으로 약속어음을 작성해 공증하고 있다. 양도소득세 및 복등기비용은 최종 매수자가 프리미엄과는 별도로 부담한다. 불법거래 혐의가 높은 지역의 당첨자 중 분양권 전매가 제한돼 있는 기간에 다수의 인감증명서를 발급받은 자료를 수집해 분석하면 분양권 불법거래혐의자의 명단확보가 가능하다.  

재개발·재건축 아파트 조합원의 입주권이 국세인 소득세법에서는 주택으로 간주되는 반면 지방세법에서는 토지로 달리 해석돼 혼선을 빚고 있다. 조합원 입주권은 주택수에 포함되는 데다 양도세도 중과되는 등 사실상 주택으로 취급받으면서도 다른 한편으로는 취득·등록세를 낼 때 토지로 간주돼 주택보다 훨씬 많은 세금을 내야 하는 모순된다. 정부가 양도세를 일반주택처럼 부과하기 위해 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 27조를 개정해 6월 29일부터 시행에 들어갔다. 

조합원 입주권이 일반아파트와는 달리 사고 팔 때 양도세가 시세보다 낮은 평가금액으로 매겨져 일반 주택과 형평성이 맞지 않다는 이유로 법안을 개정했다. 개정법은 입주권과 분양권 매매시 실거래가 신고를 의무사항으로 규정했고 취득·등록세의 과세표준도 신고액으로 부과한다 하여 재개발·재건축 입주권 매수자는 취득·등록세를 납부 할 때 차별을 받게 됐다.

지방세법이 재개발·재건축 입주권 매매를 여전히 토지거래로 보면서 주택에 부과되는 2.2%의 거래세(전용면적 85㎡ 초과는 2.7%) 대신 토지에 적용되는 4.6%를 여전히 고수하고 있다. 과거에는 토지거래에 따른 취득·등록세를 납부하더라도 평가금액이 시세보다 낮아 문제가 되지 않았지만 법 개정 이후에는 일반 주택의 약 2배에 해당하는 거래세를 내야 해 기존에 납부했던 거래세와 비교하면 최고 4배에 가깝다.

서울 서초구 반포주공3단지 16평형은 50평형 아파트를 받을 수 있는 입주권이 17억원에 거래되는데, 예전에는 취득.등록세로 권리가액 5억100만원의 4.6%인 2304만원만 내면 됐지만 이제는 8280만원을 납부해야 한다. 완공 후 건물부분에 대해서 소유권 이전등기 비용도 든다.표준건축비만 적용해도 최소 500만원이다.18억원짜리 일반 아파트 취득·등록세가 4860만원인 것에 비하면 3500만원 이상 많다.

입주 시작하는 서울 잠실주공 3단지와 이미 입주를 마친 4단지는 가격대가 비슷하지만, 세금에 엄청 차이가 난다.
3단지는 아직 입주권 상태여서 입주 전 거래땐 주택으로 간주되는 4단지보다 거래세를 수천만원 더 내야 하기 때문이다. 4단지에도 등기가 완료되지 않아 아직 입주권 상태에 있는 아파트가 있어 같은 단지 아파트와도 거래세가 2배 이상 차이 난다. 이에 대해 행정자치부는 어쩔 수 없다는 입장이다. 재개발·재건축 입주권을 주택으로 볼 근거가 없으므로 토지 세금을 매기는 것은 당연하다고 말해 지방세법 변경은 검토하고 있지 않다는 점을 분명히 했다.

부동산실거래가는 건교부가 관리하고 취득·등록세는 행자부가 맡는데 법을 바꾸기 전에 실무적인 검토가 부족했던 것 같다. 주택거래 활성화를 위해서 2006년 9월부터 거래세를 절반으로 낮췄는데 이미 주택과 다름없어진 조합원 입주권에 과도한 세율을 부과하는 것은 옳지 않다. 과세할 때 국가.지방자치단체가 각자 입장에 따라 유리한 잣대를 고집하는 것은 납세자의 재산권을 침해하는 결과를 낳는다. 조합원 입주권을 일관되게 주택으로 취급해 거래세율을 2.2~2.7%로 하향 조정 할 필요가 있다.   
일시 : 2015-12-30 [11:16] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
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