세금전략

박종석
증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법
증여세 줄이는 부담부증여와 증여세와 증여법
증여세의 부과기준은 실거래가며, 일부 기준시가로 계산하기도 하지만, 지난 2004년 1월 개정된 세법에 따라 증여세 완전포괄주의와 유사매매사례가격 제도가 도입되면서 실거래가가 원칙으로 정해졌다. 증여세는 기준금액에 따라 세율이 차등 적용되며, 1억원 이하에 대해선 10%, 1억~5억원 20%, 5억~10억원 30%, 10억~30억원 40%, 30억원 초과 50% 등이다. 증여세를 계산할 땐 우선 공제항목이 있는지 잘 살펴야 한다. 배우자 증여에 대해선 6억원까지, 자녀 등 직계존속엔 3000만원(미성년자의 경우 1500만원)까지 공제된다. 

공제 후 금액이 과세표준이 되며, 여기에다 10~50%의 세율을 차등 적용하는 방식으로  1억~5억원 구간에선 1000만원, 5억~10억원 구간에선 6000만원, 10억~30억원 구간에선 1억6000만원, 30억원 초과 구간에 대해선 4억6000만원을 각각 누진공제액으로 빼주면 납부해야 할 세금이 나온다. 세무서에 자진신고(3개월 이내)할 경우 납부세액의10%를 돌려받는다. 예를 들어 5억원짜리 아파트를 성인 자녀에게 증여한다면 과세표준은 4억7000만원으로 세율 
20%를 곱하고 누진공제액 1000만원을 빼면 8400만원이다. 자진신고액 10%를 뺀 7560만원이 최종 납부해야 할 세금이다.

변칙적인 방법으로 부동산 등 재산을 무상 이전하는 경우을 증여로 보며, 증여는 편법으로 보는 경우가 많다. 매매를 위장해 증여세를 탈세하는 경우는 배우자 또는 자녀, 손자.손녀, 증손 등 직계 존비속에게 부동산을 증여하면서매매로 위장한 증여세 탈루 여부다. 배우자나 직계 존비속에게 부동산을 무상이전하고도 매매로 등기 이전하거나거래 대가를 시가보다 낮거나 높은 가격으로 양도한 혐의로 부동산 가액과 양수자의 연령 등을 고려한다. 대체로증여된 경우 매매 대금 증빙과 자금 출처 소명을 요구한 뒤 소명자료를 통해 대가 지급 여부, 양도 가액, 취득자금의 소득원과 자금 형성 등 대가 없이 증여한 사실이 있었는지를 검토하고 정밀 확인이 필요한 경우 세무조사다. 

매매대금 없이 무상거래한 것으로 확인되면 양수자에게 증여세를 부과하고 매매대금이 시가보다 현저하게 낮거나높으면 차액(시가-대가)에 대해 증여세 또는 양도 소득세를 추징하는 한편 명의신탁으로 확인되면 벌금 및 과징금부과다. 배우자나 직계 존비속 간 부동산 거래는 법원 경매, 국세징수법에 의한 공매, 파산 선고에 의한 처분, 대가를 지급받고 거래한 사실이 증빙에 의해 명백하게 확인되는 경우를 제외하고는 상속세 및 증여세법에 의해 증여한것으로 봐 증여세를 결정할 수 있다. 대가를 지급받고 거래한 사실을 인정받을 수 있는 증빙서류는 금융기관을 통해 계좌이체한 경우 통장사본, 무통장 입금증 등이고 거래대금을 대출받은 경우에는 대출 계약서, 관련 통장 및 이자납부 내용 등이 해당된다.    

주택 가격을 줄여 증여한다면 증여세나 부담부증여 알고 증여가 좋다. 매매 할시 양도소득세가 문제가 돼, 다주택자들은 증여를 통해 주택 수를 줄이는 방안이다. 증여는 매년 4월 말 새로운 공시가격이 고시되기 전에 하는 게 좋다. 거래량이 많지 않은 일반 단독이나 연립, 빌라 등은 담보(채권 최고액)가 잡혀있지 않는 한 대체로 공시가격을기준으로 삼는다. 현재 공람 1월 1일 기준 공시가격(4월30일 확정발표)이 4월 말 이후에 성년인 자녀에게 증여하면공시가격이 올라 상당한 증여세를 더 내게 된다.

경제력이 있으면서 세대를 분리한 무주택 성년의 자녀에게 증여하는 것이 가장 낫다. 과세표준을 줄이는 방법으로증여자의 채무를 인수하는 형태의 부담부 증여도 고려 할 만하다. 이 경우 채무 금액을 뺀 나머지에 대해서만 과세를 하기 때문에 증여세가 줄어든다지만 나중에 집을 팔 경우 양도세가 늘어나기 때문에 득실을 따져봐야 한다. 주택이나 토지 아파트 등 부동산을 증여할 때 절세 목적으로 널리 사용돼온 부담부 증여가 채무승계에도 강화된 주택담보대출 규정이 적용된다. 부담부 증여란 부모가 담보권이 설정된 재산을 자녀에게 증여하면서 그에 따른 채무도 함께 넘기는(자녀가 채무 승계) 담보로 은행에서 대출을 받아 집을 매입한 뒤 이를 자녀에게 증여하는 것이다.

부담부 증여시에는 양도소득세를 별도로 내야 하지만 이를 감안해도 절세효과가 난다. 그러나 2006년 4월5일부터는 자녀의 주택대출 채무승계도 주택담보대출로 간주돼 총부채상환비율 기준을 적용받아 연간 원리금 상환금액이연소득의 40% 이내로 제한해 연소득이 적을수록 대출가능 금액(채무승계 금액)이 줄어든다. DTI 기준에 의하면 연소득 5000만원이며, 대출만기를 15년(금리는 연 5%)으로 할 경우 대출가능 금액(채무승계 금액)은 2억1000만원이다. 종전처럼 담보인정비율 60%를 기준으로 한 대출가능금액 3억6000만원보다 1억5000만원 줄어드는 셈이다.

새로운 DTI 기준이 적용되면서 소득이 적은 자녀에게 부동산을  부담부 증여하기 어려워졌으며, 자녀의 소득 수준에 따라 부담부 증여액을 조절해야 한다. 그런데도 대부분의 융자는 낸 3개월 이내 부모가 갚아 줄 것이라 한다. 부모 잘 둔 탓인지 젊은 사람들 재테크 수단이 좋아진지 편법은 이 시간에도 곳곳에서 만연하고 있다. 또한 자녀가증여 받은 자산을 팔 경우엔 5년 후에 파는 게 좋다. 2007년부터 자녀가 5 년 이내에 증여 자산을양도하면 부모가 판것으로 간주해 양도세를 추징 당한다. 증여도 세금을 내야 하지만 양도세보다 싼 경우도 적지않다. 다만 사전 증여는 증여 시점과 증여 대상 등에 따라 세금이 달라질 수 있어 유의해야 한다.  
일시 : 2015-12-30 [11:21] / IP : 27.119.39.206
Total : 16건
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