1가구 2주택 양도소득세와 비과세 및 필요경비
양도소득이란 개인이 가지고 있던 토지, 건물과 같은 부동산 등 일정한 자산을 유상으로 양도함으로 인해 얻는 소득이다. 이 때 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 공제금액을 뺀 소득을 양도차익이라고 하며, 이 양도차익에 대해서 부과되는 세금을 양도소득세라 한다. 그러므로 양도차익이 발생하지 않거나 무상으로 소유권이 이전되는 경우양도소득세를 납부할 의무가 생기지 않는다. 즉 상속이나 증여에 의해 무상으로 소유권이 이전될 경우에는 양도소득세를 물지 않는다는 것이다.
인지세
계약서 작성시 계약서에 인지를 첨부하며, 인지세는 다음과 같다
5백만원 초과 1천만원 이하 1만원
1천만원 초과 2천만원 이하 2만원
2천만원 초과 3천만원 이하 3만원
3천만원 초과 5천만원 이하 4만원
5천만원 초과 1억원 이하 7만원
1억원 초과 5억원 이하 15만원
5억원 초과 10억원 이하 25만원
10억원 초과 35만원
양도소득세 과세기준일
과세기준일이 되는 양도 및 취득의 시기는 원칙적으로 대금이 청산된 날을 양도시점으로 본다. 단, 잔금 청산일이분명하지 않으면 계약서 상의 잔금지급 약정일을 양도일이다. 이 때 잔금지급 약정일이 확인되지 않거나 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지 1개월을 초과하는 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 본다. 그리고 대금을 청산하기 전에 소유권 이전 등기를 먼저 한 경우에는 등기접수일을 양도시점으로 본다.
양도소득세 계산방법
양도소득세는 과세표준인 양도소득금액에 세율을 곱하여 계산한다. 여기서 양도소득금액은 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액을 뺀 금액이다. 양도소득세를 산정하는 절차는 다음과 같다.
양도가액 - 필요경비 = 양도차익
양도소득 양도가익 × 양도소득 세율 = 양도소득세 산출세액
양도차익은 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액이다. 필요경비는 과거 부동산을 샀을 때 취득대금과 취득세, 등록세 등 부대비용을 합한 금액이며, 양도가액은 부동산을 팔 때의 금액이다. 그러므로 부동산 매매계약서상의 실제 매매대금을 기초로 양도가액과 필요경비를 계산하여야 하나, 신뢰성의 문제 때문에 양도차익은 실제 거래금액으로 한다. 필요경비는 아파트는 취득당시의 기준시가의 3%, 토지는 취득시 기준시가의 3%, 건물은 취득시 기준시가의 10% 등으로 하여 일괄적으로 공제한다. 이를 필요경비의 개산공제라고 하는데 부동산을 취득하고 등기를했다면 의무적으로 내어야 할 취득세, 등록세, 교육세, 농특세 등의 부대비용에 대한 개략적인 공제금액이라고 할수있다. 한편 미등기 자산은 개산공제에서 제외된다
양도소득세 세율
양도소득세는 종합소득세에 비해 최저 세율이 높게 책정되어 있다. 즉 종합소득세는 10% ~ 40% 까지 누진 과세되지만, 양도소득세는 9% ~ 36%로 과세 된다 미등기 자산의 경우 65%, 2년 미만 보유한 등기자산의 경우 40%의단일세율을 적용하고 있다. 불가피한 사정이 있어 3년간의 보유가 어려우면 최소한 2년은 있다가 파는 것이 유리하다. 왜냐하면 2년 이상 보유한 경우 9% ~ 36%의 세율을 적용하지만 2년 미만인 경우 40%,1년미만 50%의 세율을적용하기 때문에 양도소득세가 커지기 때문이다. 1가구 2주택은 양도소득세가 50%이며, 장기보유공제가 없어진다.
양도소득세 납부기간
양도소득세를 납부하는 방법은 예정신고와 확정신고의 두 가지 방법이 있다. 예정신고란 잔금을 받은 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 주소지 관할 세무서에 신고하는 것이다. 예정신고를 하여 세금을 미리 납부한 경우산출세액의 10%를 공제 받을 수 있다. 확정신고란 예정신고를 하지 않은 경우 양도일 다음해 5월에 종합소득세 확정신고를 하고 양도소득세를 납부하는 것을 말한다. 확정신고를 하는 경우에는 세금감면 혜택이 없다. 양도소득세납부와는 별도로 부동산양도신고를 주소지 관할 세무서에 하면 세무서로부터 부동산양도신고확인서를 발급 받을 수있으며, 이 안내서에 따라 예정신고 기간인 다음 다음 달 말일까지 납부하면 납부한 양도세액의 15%의 예정신고납부세액을 공제 받을 수 있다.
양도소득세가 비과세 되는 경우는
양도소득세의 비과세란 당초부터 양도소득세의 납세 의무가 발생하지 않는 경우다. 양도소득세의 납세의무가 생기나 그 의무를 감면비율에 따라 감액 또는 면제하는 양도소득세의 감면과는 다른 개념이다. 양도소득세가 비과세되는 경우를 살펴 보면
-1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득
- 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득
- 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득
- 농지의 교환으로 발생하는 소득
1세대 1주택의 양도
양도소득세 비과세의 대표적인 경우인 1세대 1주택의 양도로 1세대란 배우자를 포함하여 동일한 주소지에서 생계를 같이 하는 가족 단위를 뜻한다. 1주택을 계산할 때 부부가 주민등록상 각각 별도의 세대를 구성한 경우에도 각자가 주택을 소유하고 있으면 1세대 2주택으로 보는 것이다.
1세대 1주택인 경우에는 다음의 경우에 한하여 양도소득세가 비과세 된다.
1);1세대 1주택이더라도 반드시 3년(서울 과천 수도권 5대신도시는 2년거주 3년보유) 이상 주택을 보유하여야 한다. 1세대 1주택을 3년간 보유하여야 한다는 것이다. 거주하지는 않더라도 보유기간이 3년 이상으로서 양도자가등기부등본 또는 토지, 건축물관리대장등본 등에 의하여 1세대1주택을 입증하는 경우에 양도소득세가 비과세 된다.보유기간은 보통 등기일을 기준으로 산정한다.
2); 고급주택이 아니어야 한다. 세법상의 고급주택에 해당하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 고급주택이라 함은 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 공동주택은 전용면적 50평(165㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우,단독주택은 대지 150평(495㎡ )이상이거나 건평이 80평(264㎡) 이상이고 양도가액이 6억원 이상인 경우를 말한다.
3); 주거목적의 주택에 대해서만 비과세가 적용된다. 주거목적을 위한 주택의 경우에만 양도소득세 비과세가 적용되며, 주택으로 보지 않는 콘도미니엄, 별장, 오피스텔은 3년의 보유조건을 갖춘 경우에도 양도소득세를 물게 된다.
4); 1세대 1주택에 부속된 토지는 주택 바닥면적의 10배(도시계획구역 안의 경우는 5배) 이내에서만 비과세된다.
양도소득세가 비과세되는 1세대 2주택
일시적인 1세대 2주택 =1세대 2주택인 경우 원칙적으로 양도소득세가 과세되어야 하지만 다음의 경우 2주택의 보유가 일시적인 것으로 보아 양도소득세가 비과세된다.
1); 1주택을 가진 세대가 이사를 가기 위해 그 주택을 팔기 전에 다른 주택을 사서 1세대 2주택이 된 경우 새 집을산 날로부터 종전주택을 1년 이내에 팔면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이 때 종전주택은 보유기간(서울 과천수도권 5대신도시는 2년거주 3년보유로 5년)이 3년이 넘어야 한다.
2); 혼인에 의해 2주택이 되는 경우에는 혼인신고일로부터 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세 된다. 단, 양도일 현재 2주택 보유기간이 모두 3년이 넘어야 한다.
3);부모(직계존속)를 모시기 위해 세대를 합치는 경우 1세대 2주택이 된 경우 2년 내에 1채를 처분하면 양도소득세가 비과세된다. 이 때 부모의 나이가 남자 60세, 여자 55세 이상이어야 하고, 양도일 현재 2주택의 보유기간이 각각 3년 이상이어야 한다.
4);상속으로 인한 1세대 2주택 =부모가 사망하여 주택을 상속 받아 1세대 2주택이 된 경우 상속 받은 주택을 양도하면 보유기간에 상관없이 양도소득세가 비과세된다.
양도소득세의 법정 필요경비로 취득 당시 기준시가 대 비 3%를 공제받았으나 실거래가 신고로 양도차익에서 공제받을 수 있는 필요경비와 증빙 서류는 꼭 챙겨야 양도세를 줄일 수 있다.
필요경비로 인정받을 수 있는 것은
1;주택 거래비용(중개수수료)
1;취득ㆍ등록세( 분양사업자가 징수한 부가가치세도 포함)
1;소유권 이전 비용(법무사 수수료ㆍ공증 비용ㆍ인지대 등)
1;국민주택채권 등 할인액(금융기관 등에서 할인했을 때에 한해 매각차손만큼 공제)
1;기타(주택 매각을 위한 광고료, 소유권 취득에 관한 쟁송발 생시 소요된 소송.화해 비용 등) 등이 포함된다.인테리어 비용은 공사비용이 자본적 지출과 수익적 지출 가운데 어디에 속하느냐에 따라 다르다.
전체 인테리어 비용 가운데 도배공사비, 타일ㆍ욕조ㆍ변기공사비, 도 색비, 싱크대 설치와 바닥재 시공비로 지출된 금액은 필요경비로 인정받을 수 없다. 반면 보일러 설치비용과 바닥시공 비용, 새시비용 등은 공제받을 수 있으나 양도소득을 줄일 수 있는 필요경비로 포함하기 위해서는 지출명세를 확인할 수 있는 객관적인 입증서류를 갖추고 있어야 한다. 인테리어 공사 수행시 비용 발생을 증빙할 수 있는 서류로는 공사대행 계약서와 세 부공사 명세가담겨 있는 영수증 등이 필요한데 실무적으로 비용지출은 현금보다 계좌간 이체나 수표 등으로 지불해 지출한 흔적을 남겨두는 것이 바람직 할 것이다
양도소득세 확정신고 기간인 5.1~6.2 양도소득세 과세대상 자산을 양도한 확정신고 대상자는 부동산, 아파트 분양권, 주식, 골프회원권 등을 양도하고 양도소득세 예정신고를 하지 않은 납세자와 예정신고를 한 경우와 부동산등을 2회 이상 양도하고도 합산해 신고를 하지 않았거나 불성실하게 신고하였다면 이번 확정신고 기간 중에 수정신고를 해야 한다. 확정신고 기한까지 신고하지 않을 경우 20%의 가산세가 부과되며, 허위계약서 작성 등의 방법으로 양도소득세를 불성실하게 신고한 경우에는 40%의 신고불성실가산세가 부과된다.
납세자는 국세청 홈페이지(nts.go.kr)에 접속해 신고서 및 납부서 작성요령 등을 다운로드할 수 있으며, 국세청 홈택스서비스(hometax.go.kr)의 양도소득세 자동계산 프로그램을 이용해 양도소득세를 계산할 수 있다. 양도소득세신고서를 작성한 후 매매계약서, 필요경비 증빙서류 등을 첨부해 관할 세무서로 우편 발송하고 납부서를 작성해은행에 세금을 내면 확정신고가 종료된다. |
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