세금전략

박종석
상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세
상속·혼인.노부모봉양.직장이전에 따른 2주택 양도세
1가구 2주택은 양도차익의 2010년은 6-33%(주민세 포함 6.6%에서 36.3%)까지 적용돼 새 집을 마련해 이사를 갈요량이라면 기존에 살던 집을 정해진 기간 내(새집의 잔금을 치른 날짜 혹은 등기 이전일 중 빠른 날로부터 2년)에처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있으나 시장이 활황기일 때와는 달리 최근에는 비인기지역의 주택을 처분하는일은쉽지 않음에 따라 인근 부동산에 매물을 내놓는 시기를 예정보다 조금 앞당기고 수시로 동향을 체크해 팔기 위한노력을 기울일 필요가 있다. 시가보다 낮은 가격에 팔더라도 1가구 2주택자가돼 양도세를 2011년부터 45%까지부과당하는 것보다 낫다. 

1;1세대 1주택은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년  이상인  것(서울, 과천, 5대신도시내 주택은 2년이상 거주 포함)과 이에 부수되는 토지로서 건물에 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지다. 국외이주로 세대전원이 출국하거나 직장취학 등의 부득이한 사유로 세대전원이 이사하면서 1년 이상 거주한 주택을 양도할때나 수용 등으로 양도하는 경우 등은 보유와 거주기간의 제한이 없다. 

2;1세대 2주택의 비과세특례는  1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우에는 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 비과세요건 갖춘 종전의 주택을 양도하는경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세다. 상속받은 주택과 일반주택을 1세대가 각각 1개씩 소유한 경우 일반주택을 양도할 때 상속주택은 주택수에 포함하지 아니하고 1세대 1주택 비과세요건을 적용된다.

1; 효도목적이 있는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세(여자는 55세) 이상의 직계존속을 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 1세대 2주택이 되는 경우 합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세다. 주택가격 9억이상, 3년 보유 등 1가구 1주택 비과세 요건을 충족할 경우 양도 세금을 한푼도 내지 않는다. 종합부동산세도 혼인이나 부모 봉양으로2주택자가 된 경우 5년까지는 주택별로 개별 과세하기로 했다. 다만 제도 시행일 전 혼인, 합가했더라도 5년이지나지 않았다면 같은 혜택을 볼 수 있다.

1;상속으로 인한 2주택이 된 경우도 기존 주택이 거주나 보유기간 채운 경우는 2년이내에 매도시 양도소득세 내지않는다. 무주택 또는 상속 받은 주택과 다른 일반주택을 각각 하나씩 보유하고 있는 한 세대가 일반주택을 양도 할때는 상속주택이 있어도 1주택으로 간주한다.단, 일반주택이 아닌 상속주택을 양도할 때는 양도소득세가 과세돼나 예외적으로 2002년 12월31일 이전에 상속 받은 주택을 2005년 안에 양도하면 상속주택에 대한 양도세를 내지않아도 되었었다. 비과세가 적용되는 상속주택은 부모 등 피상속인이 사망 당시 소유한 집 1가구다.1세대 1주택자가부모로부터 주택을 상속받은 뒤 다시 새로운 주택을 취득, 일시적으로 1세대 3주택자가 된 경우에도 기존 주택을 2년이내 양도하면 양도소득세가 면제된다.

부부 공동명의로 C아파트를 취득해 1세대 3주택자가 됐다. 취득 후 2년이내에 A아파트를 양도하는 경우 양도세 비과세 대상이 되는지 여부를 질의했다. 현행 소득세법 시행령 제155조는1세대 1주택자가 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 경우 기존 주택을 2년 이내에 양도하면 이를 1세대1주택으로 보고 양도세를 비과세하고 있다. 1세대 1주택자가 주택을 상속받아 2주택이 된 상황에서 다른 주택을 취득해 일시적으로 3주택이 된 경우 종전주택을 2년 이내에 양도하면 1세대 1주택으로 보고 비과세 여부를 판단한다. 부동산 건설대책의 일환으로 2008년
11월 28일 이후 일시적 2주택자 중복보유기간을 1년에서 2년으로 연장해 적용하고 있다.

피상속인이 2채 이상의 집을 소유했을 때는 
<>소유기간이 가장 긴 주택 
<>거주기간이 가장 긴 주택 
<>사망 당시 거주한 주택의 순서로 한 채만을 비과세 혜택을 주어진다.

단 2002년말 이전에 상속받아 양도하는 상속주택이라도 실거래가가 9억원을 초과하는 고가 주택이라면 9억원 초과분에 대해서만  양도세가 부과된다. 다른 주택 소유 여부와 관계없이 상속주택은 항상 비과세 혜택을 받는 것으로 오해하는 경우가 있으나 위의 기준을 적용해 판단해야 한다. 또한 2005년부터는 60%의 양도세 중과세율을 적용하는 1가구 3주택을 판정할 때도 상속주택이 포함되게 됐으나 2009년부터는 45%(주민세 포함 49.5%)다. 세금에대한 철저한 인식과 세무사나 회계사 및 세무소에 문의후 대처해야 한다.

1;혼인의 경우로 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날부터 5년 이내 양도하는 주택(비과세요건을 갖춘 경우 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세가 비과세다.
주택가격 9억이상, 3년 보유 등 1가구 1주택 비과세 요건을 충족할 경우 양도 세금을 한푼도 내지 않는다. 종합부동산세도 혼인이나 부모 봉양으로 2주택자가 된 경우 5년까지는 주택별로 개별 과세하기로 했다. 

다만 제도 시행일 전 혼인, 합가했더라도 5년이 지나지 않았다면 같은 혜택을 볼 수 있다.혼인으로 1가구 2주택이되는 세대에 일시적으로 양도세를 면제하는 조항을 1가구 3주택이 되는 세대에는 적용할 수 없다. 법령은 1가구가2주택이 되는 세대에 대해서만 적용한다고 명시돼 있을 뿐, 1가구 보유자가 2주택 보유자와 혼인한 경우에 관해서는 유사 조항을 두고 있지 않다. 혼인으로 3주택 보유 세대가 돼 양도소득세를 더 많이 내게 되더라도 이는 혼인 의사에 영향을 미친다고 볼 수 없고, 합리적인 이유가 없는 차별이라고 보기도 어렵다

1; 수도권(서울, 인천, 경기)외의 지역 중 읍(도시계획구역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택(농어촌주택)과 그 외의 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속받은 주택, 이농인이 취득일 후 5년 이상 거주한사실이 있는 이농주택, 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택 등에 해당돼 일반주택을 양도하는 경우다. 1세대 1주택자가 2003년 8월1일부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 1개의 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고,당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 소유주택수에서 제외된다. 

해당되는 농어촌주책은 수도권 지역과 광역시에 소속된 군지역, 도시지역 및 토지거래계약 허가구역, 투기지역,관광진흥법 제2조의 관광단지, 일반주택 양도일 현재 대지면적 200평 이내, 단독주택의 주택면적은 45평 이내, 공동주택의 전용면적은 35평 이내, 주택 및 부수토지의 취득당시 기준시가가 7천만원 이하, 일반주택 양도당시의 기준시가가 1억원 이하일 때다. 주택 수 산정시 주택으로 보지 않는 농촌주택 범위도 확대됐다. 

현재 도시 1주택, 농촌 1주택 등을 갖고 있을 때 농촌 1주택 규모가 기준시가 7,000만원 이하면 1가구1주택으로 간주되고 있다. 지방 이전을 촉진하기 위해 주택 수 산정에서 제외되는 농촌주택 범위를 기준시가 1억5,000만원 이하로 상향 조정하기로 했다. 아울러 양도하는 도시 주택이 1억원 이하여야 혜택을 주고 있으나 정부는 이 같은 가격요건을 폐지하기로 했다.도시 주택이 가격이 9억원 이하(9억원 이상부터는 고급 주택으로 간주)면 1가구1주택 혜택을 받을 수 있다.   

1;직계존속의 동거 봉양을 위한 2주택의 경우도 이에 해당되며,1주택을 보유한 세대가 1주택을 보유하는 60세(여자는 55세)이상의 직계존속(배우자 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합칠 경우 합친 날로부터 2년이내에 먼저 양도하는 주택을 1주택으로 여긴다.

1; 정책적 목적에 의해 양도세가 비과세 되는 예로는 농어촌주택과 지정문화재인 주택을 들 수 있다. 농어촌주택의 경우 상속, 이농, 귀농주택 등 소정 요건을 갖춘 주택으로 수도권 이외의 지역 중 읍 지역(도시계획구역 제외)또는 면 지역에 있는 주택(농어촌 주택)과 일반주택을 국내에 1개씩 갖고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 경우다.지정문화재인 주택의 경우에는 지정문화재인 주택과 일반주택을 1개씩 소유한 자가 일반주택을 양도하는 경우 1주택으로 간주한다. 

1;직장의 지방 이전으로 불가피하게 1가구2주택자가 된 근로자에 대해서도 세제혜택이 주어진다. 현재 직장의 지방 이전으로 일시적 1가구2주택이 될 경우 종전 주택을 2년 이내에만 팔면 양도세 비과세 혜택이 주어진다. 즉 2년이내에 종전 주택을 팔 경우 그 주택이 1세대1주택 비과세 요건을 충족하면 양도세를 내지 않아도 된다. 2년을 넘기면 1가구2주택이 적용됐으나 기간을 5년으로 늘렸다.즉 근무지 이전 등으로 지방에 집을 구입, 일시적 1가구2주택이 되더라도 5년 동안에만 종전 주택을 팔면 양도세를 내지 않게 된다. 

1세대 다주택 보유자에 대해 양도소득세 중과 규정을 둔 이유는 주택이라는 한정된 재화가 일부 사람들에게 집중되는 것을 막아 국민 주거생활의 안정을 이룩하고 부동산 투기로 발생한 소득을 세금으로 환수하려는 것이며, 일부 다주택자들이 양도소득세를 더 부담하게 되더라도 이를 차별이라고 볼 수없다.   
일시 : 2017-05-27 [05:06] / IP : 59.4.48.242
Total : 16건
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