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박종석
부동산시장 침체는 시장에 반한 정책서
부동산시장 침체는 시장에 반한 정책서
 강부자와 내각으로 출범한 정부는 6억에서 9억으로 인상한 양도소득세 인하와 종부세 6억에서 9억,기업들의세금 공제정책으로 국민의 신임에 반한 정책으로 지난 정부의 수장은 말이 많아 국민들의 신임이 멀어졌고,현정부의 수장은 부익부빈익빈 정책으로 국민들은 현정부 시장은 2MB두뇌의 정책보다는 기존의 정책이나잘하라는 것이다. 정책없는 정책이 국민들에게 도움이 된다는 것인데도 과거 10년간의 케내기에 여념이 없는사이 국민들은 가계수입 감소와 고금리로 미분양주택마져도 구입 못하고,경매는 반값에도 구입 못한 신세가되었다. 버블세븐지역의 심리적 저항선인 3.3㎡당 2000만원이 무너져 강남권·경기 분당·용인 등 버블세븐지역의아파트값이 연속 하락세다. 부동산경기 부양책이 얼어붙은 실수요자들의 마음을 움직이는데는 역부족이다.버블세븐지역의 아파트값은 3.3㎡당 평균 매매가는 1980만원으로 하락해 2000만원대가 무너졌다. 지난 2006년 11월에 2000만원선을 돌파한 이후 2년 만이다. 정부가 역점을 두고 여러 차례 부동산 정책을 내놓았지만실제정책이 별로 실효가 없는 것은 대출 신청이 어려운 것은 시중은행 대부분 사정은 비슷해 은행 신규 대출해줄 자금이 없어 대출해 주지 않으며,만기 연장도 못해 줄 형편으로 정부 정책에 대출해 줄 여력이 없다. 분당의 30평대가 5억이 무너지고,용인의 수지도 5억대가 무너졌는데도 광교는 옵션포함시 5억이라는 가격이 분양해 70%의 계약율이 그쳤지만 12월 판교 입주시 분당이나 용인의 수지는 4억5천만원대로 광교 분양가 보다 낮은 시세가 될 판이다. 은평도 입주 5개월이 지났지만 미입주 아파트가 널려잇다. 

 건설사는 매일 부도에 아파트 분양은 미분양에 경매매물 까지도 사람이 없어 유찰된다. 부동산 시장의 각종지표들을 보면 온통 빨간불인데도 매일 건설업체 1곳의 부도는 이상 할 정도다. 2006년말 버블세븐지역 발표시 최고가 시점에서 집을 산 사람들은 고금리 이자와 원금상환에 밤잠을 설친다. 거래중단은 주택의 구매심리도사라지고,주택시장 특성상 경제위기감은 소비자들의 주택구매 심리를 꺾으면서 거래시장을 완전히 마비시켜 최근 시장 분위기는 1997년 외환위기 때와 크게 다르지 않으며,지금과 같은 주식폭락과 거래중단,고금리,부자들과 강부자 내각만을 위한다면 부동산 시장의 초토화 가능성이 더 높다. 국민들만을 위한 정부가 되어 고른 인사정책이며,중산층이하을 위한 정부가 되어야 한다. 부동산시장이 위축되면 부동산 관련 수십개업종이 동반부진에 빠진다. 이삿짐센타,리모델링업체,중개업소,건설업 등 모든 산업이 심각한 경영난과 자금압박에 봉착한다. 미분양 아파트는 17만가구로 사상 최대치를 기록했고,건설사들의 자금조달 위기는 심화되고,건설사가 숨기고 있는 미분양까지 합치면 25만가구를 넘고, 프레미엄 붙지 않아 해약 할 아파트까지 합하면 70만가구가 넘으며,시장에서는 45만 가구 이상이라 부동산태평양 수 없이 기고하고,홈피에 기재하고 회원님들께 이멜로 오래전 부터 보내드렸다. 가구당 평균 3억원씩만 잡아도 25만가구는 75조원의 자금이 미분양에 묶여 있으며,중도금 미지불 등 계약으로 공사중인 아파트까지 수백조원의 자금이 건설사는 묶여있는 것이다. 

 금융위기 이후 프로젝트파이낸싱 대출 이자가 급등하면서 건설사들의 수익성도 악화로,은행권은 대.중.소업체를 가리지 않고 신규 사업에 대한 PF 대출을 거의 중단한 상태고,은행에서 돈을 빌리지 못한 업체들은 이자부담이 높은 저축은행 등 제2 금융기관에 손을 벌리기 때문에 아파트.주택사업에만 전적으로 매달려 온 중소건설사들은 부도 공포에 떨고 있다. 종합건설업체와 전문건설업체 총 251곳이 부도를 내 2007년 같은 기간170개사에 비해 47.6% 증가했으며, 820개의 주택사업자가 면허 자진반납 등으로 문을 닫았다. 경제위기감이 확산되면서 주택시장은 마비돼 인기 택지지구를 제외하고는 청약 제로 아파트 단지가 속출하고 기존 거래시장도 꽁꽁 얼어붙어 있다. 정부가 세제와 재건축 규제완화 등 각종 부동산대책을 발표한 후에도 계속 하락세를보이는 점은 심각한 대목이다. 거래침체로 아파트 값은 심리적 지지선마저 무너져 분당신도시의경우 105~109㎡형은 심리적 가격 지지선으로 여겨졌던 6억원이 붕괴됐고,강남권의 10억~12억원을 호가하던 매물도 8억~9억원대로 주저앉았지만 좀처럼 팔리지 않는다. 1~2년 전 호황기에 무리하게 대출 받아 집을 산 사람들은최근 금리가 오르자 대출이자 부담에 속이 타들어간다. 2년 전 강남 도곡동의 한 아파트를 매입한 경우 최고
20억원까지 가던 아파트를 15억원에 내놓아도 사려는 사람이 없어 5억의 융자 이자는 매달 나가 걱정에 잠을이룰 수없다. 

 부동산 경매 시장도 위축된 경기를 반영하듯 어느 때보다 썰렁한 모습이다. 경매법정은 평소 같으면 좌석이모자라 발디딜 틈 없이 투자자들도 붐볐을 법정은 입찰마감 시간까지도 빈자리 투성이다. 도곡 렉슬,압구정현대,대치동 청실,신반포 아파트 등 굵직굵직한 경매 물건이 평상시보다 2배 이상 매물로 나왔지만 입찰자는손에 꼽을 정도였다. 감정가 24억원인 서울 서초동 아크로비스타 224㎡는 19억2000만원에 나왔지만 또다시유찰됐다. 2차례나 유찰된 서초구 방배동 e편한 세상 3차 231㎡는 감정가 25억원의 64%인 16억원에도 낙찰되지않았다. 경매는 법정관이 입찰개시 시작 20분만에 끝났다. 강남 재건축 규제완화와 양도세·종합부동산세완화등 호재도 빗나갔다. 강남 중대형 중심의 집값 하락세가 멈출 기미를 보이지 않는 데다 대출금리는 10%까지상승하고 세계적으로 금융위기까지 몰아치면서 투자심리가 극도로 위축되고 있다. 호황기에는 감정가 대비 낙찰가격 비율이 감정가의 120~130%를 상회하지만 요즘에는 감정가의 60%선에서도 낙찰되지 않는 경우가 허다하다. 입찰자 수는 줄고,낙찰가율은 끝없이 내려가고 있다. 경기 전망이 불투명한 데다 투자심리가 얼어붙어 집값 하락세가 계속되고 있어 경매열기가 언제 살아날지 예측하기 힘들다. 

 재건축 규제 완화로 용적률이 300% 확대되긴 했지만 반포주공단지의 경우 현 계획 용적률이 270%까지 확보된 상태이기 때문에 수혜를 받는다고 할 수없다. 대치동 은마 등은 호가도 올라간다고 하는데 여전히 거래도안될뿐더라 매수 문의도없다. 경기침체·고금리 등의 영향으로 매수 관망세가 이어지면서 급매물의 투매 현상까지나타나면서 버블세븐지역의 하락세를 부추겼다. 강남권의 급격한 하락세는 멈췄지만 매수.매도자간의가격차로 투자심리가 살아나기에는 힘들다. 대폭 푼 재건축 규제도부동산시장을 살리지 못해 정부의 대책 발표로 기대감에 호가가 올랐던 서울의 재건축아파트들은대책이 나온 뒤 오히려 거래가 끊겼다. 재건축 규제 완화도 불구하고 경기나 부동산시장이 침체가 되어서 매수에  나서지 않아 거래는 이루어지지 않고 있다. 다주택자 양도세 완화를 놓고 오락가락하는 사이 내놓은 규제 완화의효과도 사라져버렸다. 시장에선 기대했던 것보다 기대감이 낮아질 수밖에 없고,집값이많이 떨어진 곳에서는 매물을 늘려 오히려 집값을 더 떨어뜨리고있다. 분양가보다도 더 싼 분양권이 속출하고,분양권들을 포기하려는 사람들이 많아 갈수록 메리트는 잃어가고있다. 부동산 시장에서의 실효성은 떨어진 상태로 현정부 정책은 백약이 무효가 되어버렸다.   
일시 : 2015-11-22 [11:02] / IP : 27.119.127.143
Total : 152건
12 2기신도시부터 마곡.청라지구 까지의 몰락은 재정 ()박종석
11 미분양 아파트 계약자들과 건설사들의 실태와 대책 ()박종석
10 집값 30%내외 하락 후 상승은 10%내외 상승 ()박종석
9 정부 규제완화 실기가 부동산 시장 더욱 침체로 ()박종석
8 정책없는 정부 주택공급 50만 가구서 40만 가구로 ()박종석
7 찬란했던 세월은 가고, 아파트 구입보다 청약에 ()박종석
6 반의 반값과 지분형 주택분양 및 정부 집값 대책 ()박종석
5 정부 부동산정책 9번 모두 국민들 발등만 찕힌 ()박종석
4 종부세 대상 아파트 매도후 월수 많은 건물 매입 ()박종석
3 내집마련 주택공급 정책은 후진국 수준 ()박종석
2 부동산시장 침체는 시장에 반한 정책서 ()박종석
1 부동산 시장은 새로운 패러다임의 전환기 ()박종석

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