종부세 대상 아파트 매도후 월수 많은 건물 매입
2006년초 입주한 강남 도곡렉슬,서초 더샵,등 인기아파트들의 중대형 주택보유자들은 종부세대상이다. 2006년 1월 1일부터 5월 31일까지 입주한 전국의 신규 아파트 14만6000가구에 대한 추가 가격공시(6월1일자 기준)을 추가 공시했다. 도곡렉슬 33평형의 경우 10억6800만원,9억6800만원,8억2800만원으로평가됐다. 43평형은 14억4400만원,13억4300만원, 12억2700만원으로 결정됐고,50평형은 19억2000만원, 17억1000만원,15억1600만원으로 매겨졌다. 서초 더샵은 52평형이 10억1600만원,9억9100만원,9억2300만원,54평형은 10억3200만원,10억900만원,9억4300만원 등이다. 송파현대홈타운 32평형은 3억4100만원,용인 동백 서해그랑블 33평형 4억800만원,용인 수지 성동마을 자이 48평형 5억8200만원 등으로 공시가격이 결정됐다. 공시가격 10억짜리 아파트의 올해 보유세 부담이 578만원(종합부동산세 270만원 포함), 14억원짜리는 1000만원(종부세 560만원) 정도인 점을 감안하면 강남권 신규 입주아파트의 중대형 보유자들은 거액의세부담이다. 도곡렉슬 43평형의 경우과세표준액(공시가격 50%)를 통해 산출되는 재산세는 310만원 선,여기에 교육세 62만원과 도시계획세 100만원을 포함해 지방세 명목의 재산세는 총 472만8000원이 부과된다. 6억원 이상 고가주택에 부과되는 국세인종합부동산세는 농특세(종부세의 20%) 98만400원을 포함해 총 588만2400원이 부과된다. 도곡렉슬 43평형 소유자라면 2006년 총 내야 할 보유세는 1061만400원에 달하는 셈이다.
추가 공시 아파트 14만6692가구는 수도권이 전체 공시대상의 47%6만8219가구이고,지방이 53%7만8473가구다. 규모별로 전용면적 25.7평 이하가 80%11만7279가구로 대부분이고, 25.7평 초과는 20%2만9413가구였다.가격 수준별 분포는 2억원 미만이 전체의 73%10만7391가구,2억원 이상 27%3만9301가구,1억원 이상 ~2억원미만의 주택이 48%7만975가구로 가장 많은 비중을 차지하고 있다. 6억원 초가 고가주택은 전체의 3%4463가구이며,수도권에 99.9%4459가구가 집중돼 있고,지방은 4가구에 불과다. 지역별로는 강남구 3167가구,71%,서초739가구,16% 등 87%가 강남권에 집중돼 있다. 아파트값이 가파른 상승세를 보이면서 9월 1개월 동안 6억원이 넘는 수도권 고가 아파트가 2만7000가구나 늘 9월 한 달간 1만1400여가구가 증가한 것보다 배이상 많아졌다. 10월 말 현재 서울,경기 등 수도권에서 시세 6억원을 초과(매매가 평균)하는 아파트는 총 38만6337가구로 9월 35만9398가구에 비해 2만6939가구다. 서울은 9월 5774가구가 늘었지만 10월에는 1만6944가구가 고가 아파트에 편입돼 6억원 이상 아파트는 26만7256가구다.
지역별로는 강동구의 증가세가 두드러져 9월 1만3060가구에서 10월 1만7215가구로 4155가구가 늘었다. 고덕주공,둔촌 주공 등 재건축 아파트값이 강세를 보였다. 강남구 3931가구,송파구 3129가구,서초구 2379가구가각각 늘어나는 등 강동구를 포함한 강남권에서만1만3594가구가 불어났다. 이는 10월 한 달간 서울에서 증가한 고가 아파트의 80%가 넘는 수치다. 마포구792가구,노원구613가구,강서구599가구,성동구447가구도 고가아파트가 많이 늘었고,중랑구도 10월들어 처음으로 48가구의 고가 아파트가 등장했다. 9월 한달 동안 3409가구가 늘어난 경기도의 고가 아파트는 10월 7411가구가 증가해 5만832가구다. 용인시가 가장 많이늘어 2251가구가 6억원 이상 아파트군에 포함됐고 남양주1043가구, 과천960가구,부천564가구,수원548가구,안양시 526가구등지에서 고가 아파트 증가했다. 파주시는 교하지구가 이번에 신도시로 편입되면서 고가 아파트가 9월 124가구에서 10월에는 422가구로 298가구나 증가했다. 검단신도시 개발 계획이 발표된 인천시는 6억원 초과 아파트가 2410가구다. 집값이 계속 오를것이라는 심리적 요인이 크게 작용해 집을 사려는 수요가 늘고 있는데다중대형 아파트의 경우 공급이 달리고있는 상황이라 고가 아파트는 점점 더 늘고 있다. 종부세 대상 아파트 6억에서 20억 주택 매도시 월수 300-1500만원 정도는 거뜬히 가능하다.
서울의 아파트를 10억원에 매도후 서울이나 수도권 빌딩 상가주택 구입시 월 7-8백만원은 거뜬하다.아파트값이 많이 오르기도 했지만 주위 개발가능성만 있다면 근린시설지가 더 오르기 마련이다. 종부세 걱정하지않고 새로운 고정수익을 마련할 임대용 건물 구입해 볼만 하다. 퇴직자나 직업이 변변하지 못한 사람,장래의 가치로 재테크 전환이 필수적이다. 갈수록 공동주택은 남아돈다. 앞으로도 꾸준한 수익이 전망된다. 종부세 대상 주택을 매도해 상가빌딩을 통째로 매입하는 방식이다. 서울 강남지역 인기 단지는 30평형대를넘어서면값이 10억원을 웃돌기 때문에 아파트를 팔고 조금만 융자를 받으면 20억~30억원대 상가빌딩을 살수있다. 2005년부터 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 인기지역 상가빌딩은 매물이 달리면서 값이 큰 폭 올랐으며,현제도,미래도 서울 경기 등의 수도권 재개발지나 뉴타운 등 강북지역 상가빌딩으로 매수세가 강하다. 고정수입이 일정하지아니하거나 은퇴를 앞둔 고령자들은 매월 고정수입을 벌어들일 수있는 상가빌딩에 큰 매력을 느끼고있다.단 상가빌딩 통매입이 인기지만 사후관리에 어려움을 겪는 사례가 많다. 경기불황 장기화로 공실률과 연체 문제때문에 고민하는 곳들이 적지 않다. 임차인 관리가 소홀하면 상습적으로 임대료를 연체하는사례가 많다. 전문자산관리 회사를 찾아가 임차인 유치나 연체 관리를 맡기는 것도 좋은 방법이다. 직접 관리도 가능하나 임대료를 조금 적게 받아도 될 것이다. 위치 선정이 가장 중요하다
일시 : 2006-11-30 |
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