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박종석
반의 반값과 지분형 주택분양 및 정부 집값 대책
반의 반값과 지분형 주택분양 및 정부 집값 대책 
 2006년 10월15일부터 12월15일 사이 내집마련 할 사람들에게는 투기공화국서의 집값 낮추거나 완화 활 절호의 기회를 판교 고분양가로 인해 실기햇다. 이후 파주 고분양가와 은평뉴타운 1년 연기에 곳곳서 민간건설사들의 고분양가가 나타나고 있다. 2006년말은 재산세납주,재건축 개발부담금,늘어나는 종부세 12월납부,2007년부터 다주택자들의 양도소득세 중과는 시장을 안정시키는 절호의 기회였으나 3월보다 배 이상으로 높아진주택공사의 8월고분양가는 부동산 정책의 무능력자인 건교부장관의 검단신도시 발표로 버블새븐 지역 등 수도권 상당수 지역의 주택값 상승에 불을 지폈다. 주택시장 안정화 대책이 절실히 필요하지만  년말의 안정세를 놓힌 정부의 부동산정책은 양치기소년으로 바뀐지 오래며,그 어떤 규제책도 과열국면을 단기 조정하는 그칠 것이다.

 2012년까지 서울 주택보급율이 112%로 높아지지만 현제와 같이 1가구 2주택자들이 많거나 다주택자들이 증여나 보유로 나갈시 주택보급률은 높아질 수있으나 내집이 없는 사람들이 많아 주택경기 잡기는상당기간 힘들것이다. 2007년 대선으로 인한 규제완화에 대한 기대감이 잠재적인 가격상승요인으로 시장을 불안하게 만들고 있으며,투기공화국의 양치기 심보나,투기로 인한 과태료 걷는데 일가견이 있는 검찰이나 국세청의 심보는 변하지않을 것이란 추측이다. 현 정부는 서민들의 호주머니 약탈해 가는 기법을 너무나 잘 터득한 상태로중산층이무너지고 부자들은 더욱 부자들이 되게 하는 민주주을 역행하는 정책 1인자들이라 할 수있다. 2006년 마지막발표 될 주택 정책이 시장에 받아들여져 과열국면이 진정되더라도 단기적인 조정에 그칠 수있는 가능성이 많아 시장 불안은 여전하다. 국민들 가슴속에 못박아 놓은 내집마련,투자가 아닌 투기의욕의 불안요인 상존으로 시장에서 정책불신이 팽배해 있다. 더 이상의 시장불안이 확대되는 것을 방지하기 위해서 정부는 과감한시장안정대책을 도입해야 한다. 

1;재건축 승인시 임대주택이나 소형주택 의무화률을 70%가까이 높혀 세대수가 많은 단지부터 재개발.재건축승인이다.
2;정부 고위공직자 60%이상,부동산 정책자 60%이상 버블새븐지역에 거주하고 있는데 이들 다른 부서로 옮기게 하거나 퇴출이다.
3;강남권에 녹지가 가장 많아 화장장,납골당,쓰래기 처리장,종말처리장,열병합발전소 등 유해시설을 짖는다.
4;1가구 3주택자는 현제의 재산세나 종부세 및 양도소득세를 3배이상으로 높힌다.
5;가구당 양도소득세에서 금액으로 한 재산세 및 양도소득세 종합소득세를 추가해 세금을 강화한다.
6;주택융자는 매가나 분양가의 30%정도로 수도권은 금융법을 규제한다.

 정부 주택대책으로는 
1;신도시 면적 확대
1;민간아파트 분양가 상한제 
1;신도시 사업기간 단축
1;녹지율 축소와 용적율과 건폐률 상향 조정에 따른 분양가 인하 
1;주택담보대출 규제 
1;기반시설 설치비의 국고 지원 정도다. 

 이런 정책으로는 부동산 잡을수 없다. 현 정부는 제목만 있지 이론과 서론 본론 결론이 없는 정책,실천이 없는 정책,공부아니하는 정부여당이라 한다. 간단한 부동산 정책을 정부 요직들이 버블새븐지역에 거주함으로인한 바블구멍있는 정책이나 규제책으로는 2-5개월 사이 다른 규제책 1백번 나와도 양치기 정부의 정책이라아니할 수없는 것이다. 국민들 가슴에 와 닿는 정책이 절실하다. 간단한걸 지키지 않는 것은 서민들 몰살정책,수도권만을 위한 정치꾼들의 패거리 정책이 이 지경으로 만든 것이다. 특히 제1야당이 정부 발목 더 잡은가운데 무지한 정부여당 탓이라 아니 할 수없으며,현정부 요직을 갖춘 쓰래기 인간들이  대선에 나온다면서자신이 몸담은 정부 비판하고,그걸 용서하는 국민들 책임도 크다. 무능력 정부 요직자,정책이 없는,대안이 없는 고위공직자다. 지분형 주택분양제도는 투기를 제도적으로 공인하는 것이며,졸부들이 말도 아닌 정책이랄수있다. 조세를통한 부동산 불로소득 환수를 근거없이 혐오하는 부동산 정책관을 갖고 있다. 일부 인기 지역에서는 투기 유발가능성이 매우 높고,그 밖의 지역에서는 성공 가능성이 매우 낮다. 시세 차익이 투자 수익의전부이기 때문에재무적 투자자를 유인하려면 앞으로 집값이 오른다는 확신을 주어야 하는 반면 집값 상승의가능성이 적은 지방이나 비인기지역에서는 공급이 불가능 할 것이다. 

 지분형 주택분양제도의 성공은 부동산 가격의 현저한 상승을 전제로 하며 주택이 투기대상이라는 것을 정부가 공인하는 정책이다. 지분형 분양주택은 주택에 주식의 지분투자 개념을 일부 도입해 절반 이상만 지분을소유하면 완전한 소유권이 인정되면서도 자기가 소유 할 지분만큼만 집값을 부담하면 되나 투자자를 어떻게모을 것인지에 달려 있다. 또 주택을 소유가 아닌 주거의 개념으로 바꾸겠다면서도 주택을 투기의 대상으로전락시킬 위험도 안고 있다. 지분형 분양주택은 집값의 절반정도만 실수요자가 부담,집값의 나머지 부분을투자자가 부담이다. 주택의 소유권과 임차권, 매각권은 입주자가 행사 할 수있도록 입주자가 51% 이상의 지분을 보유하는 구조다. 실수요자와 투자자는 주식과 같이 각기 자신이 갖고 있는 주택 지분을 자유로이 시장에내다팔 수있다. 수도권 공공택지에 한해 적용할 예정이기 때문에 실수요자는 10년 분양권 전매제한 규제를받는다. 투자자의 경우 투자위험을 줄여주기 위해 전매제한을 두지 않아 향후 주택을 처분해서 생기는 시세차익도 실수요자와 투자자가 지분만큼 가져가게 된다. 분양가 급등에 따른 서민들의 내집마련 부담을 덜 수있다. 집값의 4분의 1 정도 만으로 구입 할 수있다면 집값의 50~70%에 이르는 전셋값보다도 싼 값에 내 집을살수있게 되기 때문에 잘 운영하면 오히려 전세보다도 인기를 끌 수있으나  아이디어 수준에 불과하다. 

 투자자와 지분 소유자가 따로 있어 양도소득세나 재산세 등 관련 세금을 어떻게 부과해야 할지다. 투자자의경우 일반 주택소유자의 양도세 부과기준을 적용하기 힘들다. 투자 목적으로 여러 주택의 지분을 소유했다면다주택자로서 양도세가 중과되는 데 이럴 경우 투자자 모집이 어렵다. 지분에 따라 수익을 나누고,별도 과세를 하더라도 개인과 투자법인으로 과세주체가 다르기 때문에 분쟁의 소지가 발생 할 수있다. 지분권자의 매각방식은 투자자의 지분이 담보증권 형태로 유동화가 가능토록 할 것인지다. 투자자의 참여에 달려있다. 투자자의 참여가 미미 할 경우 지분형 제도 자체가 의미가 없다. 실수요자처럼 지분 전매에 제한은 없지만 적정수익이 보장되지 않을 경우 투자자 유치가 불가능 할 수밖에 없다. 집값이 잘 오르지 않는 지방의 경우 공급물량이 적거나 아예 없을 수도 있다. 민간 투자자를 끌어모으려면 적어도 집값이 금리 이상 올라야 하는데 지금 집값이 많이 올라 잘될지 의문이며,공급 물량에 제한이 있는 만큼 시장에 미치는 파괴력도 크지 않다.  

 1가구 1주택 장기 보유자에 대한 양도소득세 감면도 불로소득에 대한 과세라는 조세정책의 원칙에 맞지 않다. 토지공사와 주택공사의 경영을 투명화해 택지비 과다책정 요소를 제거하면 택지비용을 떨어뜨릴 수있지만 민간사업자를 참여시키는 방안을 추진키로 해 결국 민간사업자의 배만 불리게 될 것이다. 세금으로 부동산 문제를 해결 할 수없다. 아파트 가격을 세금으로 잡는 나라는 전 세계 어디에도 없다. 미국·일본·중국 등 투기로 얻은 이익의 환수 장치가 취약해 부동산 투기가 발생하는 나라에서는 투기이익 환수를 위한 세제 강화가 논의되거나 추진됐다. 보유세와 양도세를 통해 투기적 이익을 차단·회수하지 않으면 투기 억제가 어려워진다. 또 주택 공급 확대론과 부동산 시장 만능주의의 무비판적 수용,투기유발 효과가 큰 재건축·재개발 선호 등도 그릇된 부동산 정책관이다. 아파트 지분의 51%는 실수요자에게, 49%는 재무적 투자자에 분양하는 방식,예컨대 2억원짜리 아파트라면 실수요자는 1억200만원을 내며,투자자는 9800만원을 낸다. 실수요자에게는 낮은 금리의 국민주택기금을 지원해 적게는 분양가의 4분의 1가량만 부담하고 아파트를 구입 할 수있도록 하는제도이다.      
일시 : 2015-11-22 [11:56] / IP : 27.119.127.143
Total : 152건
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