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박종석
찬란했던 세월은 가고, 아파트 구입보다 청약에
찬란했던 세월은 가고, 아파트 구입보다 청약에 
 주택을 투자수단으로 여기는 시대는 지방부동산에서 부터 수도권 외곽에 이르기까지 끝나가고 있다. 천도에의해 지방의 부동산은 2004년 말경부터,수도권 외곽은 2006년말경부터 서서히 무너지고 있으나 2007년 대선으로 인해 정권 말기 부동산 급상승이 이번에도 나타날 것이란 기대감에 의한 보합과 상승이다. 상승속에 무너지는 버블소리는 지방에서부터 수도권 외곽까지 들리고 있으며,2007년말이나 2008년말경 쿵하고 소리날것이다. 2003년 집 2채이상 보유자는 모조리 매도하라 강조했다. 현실로 다가선 것이며,수도권과 대도시 발빠른사람들은 2005년에 증여나 매도 및 신탁등기로 처분했다. 현제 주택 보유자들은 대체로 집값 상승이 별로 나타나지 않은 지역의 보유자들과 나이가 많은 분들이다. 반값 아파트와 분양가 공개,주택담보대출 규제를 더욱 옥죄면서 기존 아파트의 매매시장 판도에도 적잖은 영향을 미치고 있다. 입주물량이 2007년 적은데도 주택값은거래없이 호가도 낮아지고 있으며,전세시장도 조용하다. 투기지역 내 주택담보대출 건수를 차주당 1건으로 제한하고 여신 심사도 담보가치 위주에서 채무상환 능력 위주로 전환했다. 분양가 인하와 대출 규제 강화라는 시장 변화에 따라 자금 상환능력이 없는 무주택자들은 기존 아파트 시장에서 분양 아파트 시장으로전환한 상태로 기존 주택의 거래는 아예 없어진 상태다.

 대출건수 제한에 걸린 다주택 보유자의 투자용 주택 매물이 출시되면서 기존 아파트 시장의 안정되고 있다.자금 상환능력이 없는 무주택자들이 기존 집을 살수 없어 이들은  청약 가점제 혜택과 가격 인하가 기대되는분양시장으로 몰리고 있다. 복수로 대출을 받은 다주택자 중 상환 능력이 없는 사람은 투자용 주택을 처분할수밖에 없다. 투자 수요는 위축되는 대신 실수요자 위주로 대출시장이 재편되면서 부동산시장은 상당히 안정이 아닌 거래 전무다. 아파트 거래시장에서는 매도자와 매수자가 희망하는 가격의 차이는 더욱 확대되는반면용인 흥덕 지구 등 연초 분양시장에서는 청약 과열 조짐을 보이고 있다. 평형을 늘려가는 갈아타기 시장도 자기 자금이 넉넉한 실수요자 우위의 시장으로 바뀔 것이며,그들은 거래 없을시 호기이나 매매가각 하락하는 5-8월경이 가장 안전한 투자가 될 것이다. 상환능력이 있고 시간적 여유를 갖고 선호지역의 급매물을 노리는것이 좋다. 대출 규제로 아파트(주택)를 담보로 사업자금을 쓰거나 자녀결혼비용, 이사,전세 보증금을 줘야하는 집주인 등의 실수요자들도 앞으로는 자금 마련에 큰 어려움이 예상된다.

 부동산 시장에서 이제 과거의 찬란했던 시절 즉 대표적인 2002년부터 2005년은  잊어 버려야할 시점이 되어가고 있다. 집값 하락세가 2007년 일시적,2008년부터는 지역적으로,공간적으로,테마별로 본격화될 것이다.정부 대책으로 부동산 세제가 강화 될 뿐만 아니라 주택거래 신고제를 통해 가수요자들의 주택시장 참여가 근본적으로 제한될 것이며,서울 강남 등도 조만간 실수요자 위주로 재편 될 것이다. 단 강남권은 영원한 강남권이나 상당한 지역서 부자동네 가난한 동네로 다시 재편 될 것이다. 서울도 2-3개 구별로 부자동네,가난한 동네가 더욱 세밀히 분류될 것이다. 현제도 그런 방향으로 미미하게 나타나고 있다. 요지간한 전문가들은 피부로 느끼지 못할 정도의 세심한 분류작업이 부동산시장서 나타나고 있다. 이걸 느낄수 있다면 재테크에 상당한 지혜를 견지한 투자자일 것이다. 주택거래신고제와 함께 2005년 부동산 종합전산망이 도입되어 주택거래현황이 실시간으로 국세청에 통보되기 때문에 투자목적 가수요의 유입은 근본적으로 차단 될 것이다. 이미수도권은 물론 일부 서울지역에서도 주택공급과잉현상이 나타나고 있기 때문에 정부 조치로 투자수요가 차단돼 상당기간 하락세가 지속 될 것이다. 지방은 2007년 대선만 아니엇다면 수십개 지자체서 부동산하락이 일본의 80년대 현상이 나타났을 것이다. 그러나 2007년 단기간,2008년부터 본격화할 것으로 예측한다.

 부동산은 수익이 나면 매도하고 새로운 투자처을 찾으며,돈이 흐르는 곳으로 타라 했다. 2003년 부동산은 단타을 강조했다. 2004년은 재편성, 2005년 투자지역으로,2006년은 자산의 실직 가치에 의한 재편,2007년은 버릴것은 버리는 투자가 핵심이다. 2008년부터 2012년 전후까지는 투자성주택으로 100%갈아타야 한다. 2002년2월부터 한국에 부동산 버블이 시작되었다. 버블이 오기 전 2-3년은 부동산 가격이 폭등하기 마련이다. 그런후 서서히 눈에 보이지 않게 무너지기 시작한다. 현제의 부동산 버블은 아직 미미하게 때문에 모든 국민이 피부로 느끼지만 못할 뿐이다. 2008년 부터는 직접적으로 지역적으로 테마적으로 버블이 눈에 서서히 보이기시작한다. 부동산 시장 투자가들이 과거의 경험과 관성 때문에 아직도 공동주택을 투자대상으로 여기고 있지만2012년전후상황이 확 달라질 수있을 것이다. 예상하는 것 이상의 가격 하락도 있을 수있다. 2005년도에는 주택이 150만 가구가 남아돌았으며,전국에 빈 농가가 30만가구 이상 남아돌았다. 대부분의  지하방은 창고로 남아있고,구옥은 임대가 나가지 않는다. 앞으로 수도권의 부동산은 임대용 건물이나,빌딩,상가주택 등은 은행금리의 저조로 상당기간 수익이 난다. 그런 부동산의 재편도 2008년부터는 본격적으로 나타난다.

 2006년 12월 중순 집값은 숨고르기 국면을 보이고 있다. 현정부의 부동산 대책 효과가 짧게는 3개월,길게는
1년을 버티지 못했던 점을 감안하면 2007년에도 집값이 오를 수있다. 더욱이 2007년에 나올 공급물량 자체가부족한 데다 대통령 선거와 재건축·세제 규제완화 여부 등 변수가 적지 않아 집값 재상승의 불씨는 여전히 남아 있으나 지방과 수도권 외곽은 대체로 약보합세,서울과 수도권 중 서울 근접지역은 상승이다. 2007년에도집값 상승세가 지속될 것이나 대선을 얼마 남겨 두지 않은 시점의 추석 이후 서울·수도권 집값 급등의 주요 원인이 됐던 전셋값 상승세가 집값 상승 요인으로 다시 한번 작용 할 것이다. 봄 이사철 시장 규모가 가을보다크기 때문에 2007년 봄 전세시장이 먼저 움직일 가능성이 높으며,전셋값이 불안해져 가격 상승요인으로 작용할 가능성이 커 2007년 봄 시장이 고비다. 세 부담 때문에 주택 거래는 줄어들겠지만 전세 불안이 대선과 맞물리면 수도권 집값 재상승 여력이 충분하다. 전국적인 집값 상승세 전망에는 대체로 부정적인 요소로 주택이 지방에는 남아돌며,뉴타운사업 등 개발호재지역이나 종합부동산세 등 세금 부담을 세입자에게 전가하는지역을 중심으로 집값이 오를 것이다. 부동산 규제가 완화 될 것이라는 기대감과 주택 공급 물량 부족 등으로2007년까지는 집값이 상승세를 보일 것이다.

 서울·경기 등 수도권의 신규 아파트 입주예정 물량12만3천4백가구이 2005년15만6천5백가구보다 20%나 줄고이중강남·서초구는 30% 수준으로 급감 할 것이다. 가구당 소득과 주택상승률의 격차가 갈수록 커지고 있어시장에서 집값이 꼭짓점에 달했다는 인식이 확산 될 것이다. 집값과 가계소득의 격차가 커지고 있어 신도시 분양이 시작될 시점에는 공급 과잉으로 집값 버블이 꺼질 것이다. 2007년 집값 안정을 위해 추가 대책을 내놓아도 별다른 약효는 없다. 대선 국면에 접어드는 2007년에 재건축과 각종 세제 규제완화 여부,민간아파트 분양원가 공개,후분양제 등 주택공급 방식 변화가 집값에 적지 않은영향을 미칠 것이다. 최근 양도세 감면에 대한기대감이 커지고 있는 실정이다. 1가구 1주택자가 10년 이상보유하면 양도차익에 대해 30%,15년 이상일 경우45%에 대해 장기보유특별공제를 적용하고 있으나,대선을 전후로 다주택자에 대해서도 이같은 혜택이 돌아가도록 세금 규제에 대해 손을 볼 것이다. 

 연말연시 수도권에서 풀릴 토지보상비 10조원 중 상당 액수가 또 다시 부동산으로 유입될 공산이 크다. 서울우면,화성 향남,영종지구 등의 수도권지역 땅주인들이 연말 연시 토지보상을 받을 경우 시중 부동자금이 일시에 급증하게 돼 집값 등 부동산 불안을 부추기는 요인이 될 가능성이 높다. 최근 집값 급등은 정부 정책에대한 국민들의 신뢰가 깨져 생긴 것으로 정부는 2007년에 새로운 규제책을 더 내놓기 보다 기존 정책의 사후점검 등을 통해 시장에 분명한 시그널을 줘야 한다. 분양가를 안정시키겠다는 취지로 출발한 후분양이나 환매조건부 분양 등 주택의 공급방식이 일시적인 시장 불안을 야기할 수있다. 정책에 대한 면밀한 검토를 통해단기적인 악재를 최소화해야 할 것이다. 집값이 크게 올라 20~30대는 내집 마련에 대한 희망을 가질 수없는상황이며 이같은 젊은층의 좌절과 분노를 잘 알고 있기때문에 경기부양을 위해 규제 정책을 완화하지 않을것이다. 갖은자들의 횡포이다. 힘있는 자들의 정치 놀음,경제놀임,집값 작난인 것이다. 주택을 투자수단으로 여기는 시대가 종언을 고할 것이다. 향후 주택시장은 시세차익보다는 임대소득을 중시하는 시장으로 변화할 것이다.   
일시 : 2015-11-22 [12:25] / IP : 27.119.127.143
Total : 152건
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