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박종석
정책없는 정부 주택공급 50만 가구서 40만 가구로
정책없는 정부 주택공급 50만 가구서 40만 가구로
 백가지 약이 한가지 약만도 못한 정책으로 얼어붙은 부동산관련 시장은 살아날 기미가 없으며,유동성 지원과 미분양 지원책를 동원해도 건설업계는 여전히 빈사상태에서 헤어나지 못하고 있으나 일부 지역만은 그렇지 않는 가운데 부동산 가격이 많이 오른 서울 양천구와 용산구 등 일부 지역에 대해 투기 지구로 재지정,주택담보대출 비율을 조정하는 방안을 검토중이다. 서울에서 강남 3구인 강남 서초 송파구와 함께 용산구,양천구의 주택가격이 상승해 선별적 규제를 할 때 가장 먼저 대상지역이다. 용산구와 양천구는 강남 3구,분당,용인 등과 함께 투기 지역으로 분류돼 담보인정비율(LTV·집을 담보로 금융권에서 돈을 빌릴 수 있는 규제를)받다가 해제된 바 있다. 비투기 지역 LTV는 60%의 대출 만기 10년이하지만 투기지역으로 분류되면 LTV는 40%로 제한된다. 세제감면에,전매제한 완화 등 나올만한 부동산 부양 대책은 나왔으나 부동산.건설족을 향한 퍼주기 논란까지 일고 있어 정책이 뭔지 알고나 정책 편지 이해하지 못하고 있다. 정책없는 정책이 더 좋다는시장은 다시 규제다. 소리소문 없이 미분양 아파트를25% 할인하는 파격세일,초우량사 임에도 프로젝트 파이낸싱 연장 시 추가금리를 요구,근거 없는 소문 잠재우기 위한 조치로 정부가 금융권에 PF 연장,우량 건설사 조차 PF 연장을 기피하거나,연장하더라도 추가금리를 요구다. 

 주택담보대출 증가로 은행들로부터  대출 현황을 받아보는 등 모니터링을 강화하고 있다. LTV와 소득과 이자부담에 따라 대출액이 결정되는 총부채상환비율 등과 같은 직접 규제 강화도 검토는 은행 자율적으로 대출비율을 조절하는 쪽으로 방향을 잡고 있지만 주택담보대출 상승세 지속 등 부동산 시장이 과열 될 경우 직접규제를 강화하겠다는 것이나 시장은 50만가구 공급에서 45만 가구 공급으로 축소했지만 미분양아파트는 줄지않고,2008년 50만가구에서 37만가구,2009년 45만가구에서 32만 가구 공급예정이지만 미분양아파트는 16만가구 이상인데도 정부는 부동산 쇼울 부리고 있으며,지난 6개월 동안 분양 단지중 대한민국서 광교신도시을최고의 투자지로 여겼지만 1차분양에 30%미계약,2차는 3순위까지 갔으며,청라지구 경쟁율 높았다지만 투기자본유입으로 마이너스 피가 셀 수 없는데도 투기자본이 뭔지도 모르는 정부 여당이다. 국내 주택.건설시장의 침체는 10년전 외환위기 때와는 상황이 판이해 당시는 외환부족으로 야기된 금융권의외화 유동성 부족으로 인한 고금리와 대기업의 연쇄 부도로 야기된 심리적 공황이 불러 일으킨 내부 변수가주 원인이었지만 지금의 부동산 침체는 미국 서브프라임 발 국제 금융위기와 이로 인한 세계경제 동반 침체우려,여기에 외환위기 학습효과 등 외부 변수다. 10년 전과는 비교할 수 없을 정도로 금리는 안정적이고,시중유동성도 풍부하다.건설 부동산 부양 대책은 과감한 재건축 규제 완화와 전매시장 개방 등 겉보기엔 화려하지만 주택거래 시장에서 중산층 이하 서민들에게는 정부의 부동산 대책과 저금리도 남의나라 이야기로 들리고 있다.

 위기의 발화 원인과 발화 지점이 환란때와는 다르지만 정책의 대처는 10년전 방식을 답습하고 있다. 외환위기 이후 집값 급등기에 조였던 규제를 단순히 풀어 해치는 것,그 이상도 그 이하도 아니며,상황은 달라졌는데약처방은 10년전 그대로로 이미 경험한,충분히 예견한 구닥따리 대책들이다. 정부 대책에 시장이 반응하지않는 것은 장기 대책은 고사하고 단기 부작용 마저 예상하지 못한 단견은 우려스럽기까지 하다. 주택 거래활성화로 투기과열지구를 해제하고 양도소득세에 대한 장기보유특별공제혜택을 크게 완화했지만 시장은 오히려거꾸로 움직이고 있다. 수도권의 투기과열지구 해제는 민간주택의 분양권 전매를 가능케 해 해당 단지의 가격 붕괴를 초래해 분양가 이하에 나온 분양권 투매현상이 벌어져 거래가 실종,장기보유특별공제 완화는 매물회수 현상을,수도권 아파트에 대한 전매제한 완화 조치는 건설사의 뇌관인 지방 미분양 아파트 매입 수요를크게 위축시킨 반면 분양권 전매제한 완화와 재건축 규제 완화는 과다 유동성 상황에서 시장 정상화가 될 경우 주택투기를 부추기는 부작용을 낼 위험한 정책이 되자 일부지역의 규제을 서두르고 있다. 

 건설사 지원도 실효성이 떨어졌으며,부실 건설사의 생명줄을 연장해주는 것에 대한 비판,부실 건설사가 하도급 업체에 대금 지급을 안 해 하도급업체와 재하도급 업체까지 동반 부실해져 건실한 건설사에까지 악영향을 미치고 있다. 공공기관의 미분양 매입 등 유동성 지원 분야에 있어서는 지원이 절실한 중견.중소건설사들은 배제될 수밖에 없는 구조적 모순만 도출했다. 정부 정책은 당초 취지였던 분양가 인하 목적도 달성하지 못하면서 건설사 공급계획만 어렵게 만들어 경영의 걸림돌로 분양가 인하 노력이 수반돼야 한다. 고분양가로소비자들이 등을 돌리게 한 업계 스스로의 잘못이다. 한때는 주택담보대출  중 생계형 대출 비중이 50%를 웃돌았으나 주택 구입자금 목적의 대출이 급격히 증가,주택담보대출중 주택 구입자금 목적의 대출이 55%에 이르는 등 부동산 과열 양상이 뚜렷해지고 있는 것은 투기자본의 강남권과 청라지구 침투로 청라지구 분양권 값이 7천만원 이상의 프레미엄에서 마이너스 피가.강남권의 주택값이 2006년 하반기 거래값의 80%도달이지만거래는 몇건에 불과 할 정도로 시장에 유동자금 침투을 거래로 보는 시장과 정부 정책이 걸림돌이다.

 무주택자들이 여전히 많고,주택 수요는 널려있다. 상당수 아파트값과 분양가엔 거품이 가시지 않은 만큼,시장가격이 합리적으로 조정되지 않는 한 거래 활성화는 기대하기 어려울 것이다. 시장 활성화대책은 나중에더큰 부메랑으로 다가오기 때문에 완급 조절이 필요하며, 지방 부동산에 대해서는 미분양 주택 매입시 양도세한시적 면제 등의 특단의 대책도 필요하다. 실수요자들에겐 파격적인 세제 감면이 필요하다. 1주택자는 투기세력이 아니라 대부분이 실주거가 목적인 수요계층으로 볼 수 있어 1주택자에 대해서는 양도소득세를 한시적으로라도 면제해준다면 거래도 늘어날 것으로 보인다. 토지 거래 시장은 여전히 각종 규제로 꽁꽁 묶여있다는 점은 간과해선 안될 대목이며,부재지주에 대한 양도세 중과 세율 66%와 장기보유특별공제 확대,토지거래허가구역 지정 완화 등이 병행될 때 전반적인 부동산 거래가 활성화 될 것이다. 부동산 대책만 여섯 번째지만시장에선 그동안의 대책이 정부의 의도와는 반대의 효과였다. 서울 강북구의 고급 아파트는 10억원에 급매물로 보유세와 대출이자 부담을 못 이겨 시세보다 1억5천만원 낮춰서 8억5천만원에 팔겠다고 내놓은 매물은 대출 5억 받고 전세 3억 받고 구입한 아파트로 별돈 없이 투자했다. 오를 때 샀고,사겠다는 사람이 나와 거래가성사되는 듯 했지만 종부세 개편안을 발표한 뒤 상황이 달라졌다. 매도자가 1억원은 더 받아야 겠다며 돌아선거다. 종부세 완화 나왔으니까 2009년에 좋아진다니 1년만 더 기다리던지 1억 더 받던지 하겠다는 것이다. 이왕 투자했으니 망하든 흥하든 2가지 중 하나의 운명만 기다린 모험을 하고 있다.  

 보유세가 낮아지면 고가 아파트 보유의지를 높여,고가주택 양도소득세와 재산세 낮아졌으니 거래엔 도움이안 될 것이다. 부동산 시장 활성화을 위해 잇단 정책을 내고 있지만 거래는 위축되고,미분양 아파트는 쌓여만가고 있다. 미분양 주택을 해소하겠다면서 추가로 신도시 지정과 그린벨트를 풀어 싼 아파트를 10년간 500만가구을 공급하겠다는 대책을 내놔 청약 수요의 관망세를 키웠고,양도세 부담을 낮춰주면서 오히려 비과세 거주요건은 강화해 청약자를 더욱 주저하게 만들었다. 거래세를 낮추면서 보유세까지 낮춰 거래는 얼어붙게 만들었다. 정부 대책이 연이어 발표됐지만 아파트 거래는 80%선 까지 급감했니다. 과거에는 부동산 활성화 정책이 나오기가 바쁘게 반등하곤 했는데 현정부의 부동산 시장의 반응은 냉랭하기만 하다. 건설경기 활성화대책을 또 내놨지만,수도권 대출 규제를 풀어주는 대책이어서,지방 미분양 해소엔 독이다. 정책들이 연이어 쏟아지면서 정책별로 상충되는 대책들이 나오고 있어 정책실효성에 의문만 갖고,효과를 반감시켜 정책의 추진방향을 의심케 한다. 정책은 정책다워야 하며,정부는 국민의 믿음을 주어야 하며,경제화처럼 부동산도 수요와 공급에 의해 움직이어야 한다. 과거 집이 부족한 시절에는 투기가 만연했으나 2008년 주택보급율이 112%로 집이 남아돌고,미분양 아파트는 대통령이 25만가구의 미분양 대책 세우라 할 정도로 미분양이 많아 시장에는 45만가구의 미분양아파트에 청약으로 계약한 아파트나 미분양 아파트 계약으로 해지하고픈 아파트만 30만 가구가 넘는다. 이들 아파트는프레미엄이 붙지 않았고,고금리에 가계수입의 감소로 40-60%융내 낸 주택입주시 견디어 낼 가구는 없기 때문이다. 정부는 이제라도 주택공급 정책을 수정해 50만가구 공급에서 40만가구 공급으로 수정시 상당수 미분양아파트가 2009년 중반기는 해소 될 것이다.   
일시 : 2015-11-22 [12:36] / IP : 27.119.127.143
Total : 152건
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8 정책없는 정부 주택공급 50만 가구서 40만 가구로 ()박종석
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6 반의 반값과 지분형 주택분양 및 정부 집값 대책 ()박종석
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1 부동산 시장은 새로운 패러다임의 전환기 ()박종석

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