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박종석 |
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거품논쟁과 정부정책,고금리는 부동산값 전쟁 중 |
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거품논쟁과 정부정책,고금리는 부동산값 전쟁 중
부동산버블 논쟁은 세계각국의 공통된 현상속에 주요국 증시가 인플레이션을 우려하거나 금리인상을 암시시 증시가 요동친다. 저금리 덕에 지난 5년간 유례없는 부동산경기 호황을 누려왔던 미국이 부동산 거품붕괴에 직면했다. 통화당국이 금리 인상에 나서면서 캘리포니아 등 일부 지역에서 시작된 주택가격 하락이 미국전역으로 확산되고 있으며,곳곳에서 매물이 쏟아지고 있다. 미국뿐 아니라 최근 몇년간 집값이 급등했던 영국·호주·아일랜드 등 세계 주요국의 부동산시장도 곧 미국을 따를 가능성이 높다. 한국도 2006년말 2007년부터 1가구 2주택의 양도소득세 50%중과로 인해 거래가 전무한 상태나 분양시장은 반값 아파트가 대선을 위한사기극이라는 여론에 힘입어 인파가 몰리고 있다. 반값 아파트는 부동산태평양이 이미 기고한 바와 같이 임대 아파트만도 못한 월세 아파트다. 미국의 금리가 올라가면 세계 각국의 부동산도 버블논쟁에 휩쌓인다. 한국의 부동산이나 증시도 예외가 아니다. 인플레이션을 억제하기 위해 금리 인상이 불가피 할시 우리나라 부동산 값의 하락은 더욱 부채질 할 것이란 예상속에 해외 부동산 시장의 버블논쟁도 만만치 않다. 전 세계가인플레이션 공포에 증시 및 부동산버블에 사로잡혀 있다. 세계경제를 지배하는 키워드가 저금리-저물가-고성장에서 고금리-고물가-성장둔화로 바뀔 전망속에 미국,유럽,일본 등 세계경제의 주축국들은 지난 2000년 IT버블이 붕괴된 후 경기급락을 막기 위해 통화량을 늘리는 저금리 정책을 펴 온 결과 지난 5년간 풍부한 유동성이 주가를 올리고 부동산가격을 상승시키면서 세계경제를 지탱해왔지만,서서히 물가가 상승하는 부작용이나타나고 있으며,증시가 한국에서 420%대까지 빠지지 않나하는 우려마져도 내 놓을 수있다. 부동산태평양은주식이 400포인트 이하로 빠질시 집을 팔아서라도 주식 매입하라 했다.
서울 강남과 경기 분당 용인 등 일부 지역의 아파트 가격 버블 논란이 확산되고 있는 가운데 적정한 부동산가격에 대한 평가가 달라 투자자나 내집마련을 하려는 사람들에게 혼란이 가중시켜 거래만 위축시키고 있다. 부동산가격 변동의 최대 변수는 세금폭탄이다. 2006년 공동주택 공시가격은 2005년보다 16.4%포인트,표준지 공시지가는 17.81%포인트나 각각 올라 7월부터 부과되는 보유세인 주택 재산세와 종합부동산세 등이늘어난다. 2007년부터는 1가구2주택자에 대한 양도세가 최대 50% 부과되고,중과세 세액의 50%로 75%가 1가구 2주택에 대한 양도소득세가 되며,보유기간 등에 따라 장기보유특별공제10∼45%도 없어진다. 개발부담금이나 보유재인 재산세나 종합부동산세 및 2007년부터 공시지가 대폭 인상 예측이 경쟁율을 높히는 계기가 되지 못할 것이며,갖은자들이나 일부 투기세력만이 청약시장에 뛰어들 것으로 예측한다.1년 정도 남은 말기의부동산 폭등이나 폭락은 아닐지언정 미미한 상승속에 버블지역도 나타날 것이다. 2007년부터 1가구 2주택에대한 과대한 양도소득세을 얼마나 시장에 먹혀들게 하느냐가 부동산 값인 고평가된 20-60%을 어느정도 현실감있게 끌어내리는 분수령이다. 정부의 언론시장 홍보에 달려있다. 일본의 과거 부동산버블은 불황에 따른과잉 유동성과 정부의 도시재개발 정책에서 비롯됐으며,버블을 막기 위해서는 화폐주권을 지키고 외부로부터중앙은행의 독립성을 유지하는 것이 중요하다.
일본의 부동산시장의 버블의 형성과 붕괴가 한국 부동산시장에 주는 교훈이며,80년대 일본의 부동산버블과붕괴과정을 통해 일본이 얻은 교훈으로 한국은 버블이 오지 않을 것이며,이를 위해 화폐주권이다. 지가의 급상승이 시작된 1986년은 엔고 불황의 해로 기업의 생산활동이 크게 감소함에 따라 신규 차입액보다 상환액이커져 은행은 자금의 새로운 운영처를 필사적으로 찾으려 했다.이 때 일본 정부가 공공투자 확대 등을 통한내수 확대책을 취하면서 버블이 시작됐다. 당시 일본 정부는 도쿄 중심을 국제 금융 비즈니스 공간으로 만드는수도 개조계획을 수립해 대규모 개발을 추진했고,토지 매각대금으로 더 큰 금액의 토지를 구입 할 경우 자본이득에 대해 과세하지 않는 재매입 특례 제도의 시행으로 지가상승이 교외로 파급됐다. 세계적인 부동산 가격급등 현상도 각 국의 금리상승을 부추기는 요인으로 작용하고 있다. 1997년 이후 약 10년 동안 미국의 주택가격은 95% 올랐다. 같은 기간 중 영국이 176%,프랑스가 115%,아일랜드는 무려 231%나 상승했다. 이 역시세계적인 저금리로 잉여자금이 넘쳐나면서 갈 곳을 잃은 돈들이 부동산시장으로 몰려들었기 때문이다. 부동산 가격의 상승은 자산효과를 통해 소비를 진작함으로써 미국 등 주요 선진국의 고성장세 또는 경기둔화를막아주는 역할을 해 왔지만 부동산 버블이 갑자기 꺼질 경우 소비와 성장과 같은 실물경제는 물론 금융시장에도 엄청난 악영향을 미치게 된다. 이에 따라 최근 주요국 중앙은행들은 금리인상을 통해 잉여자금을 흡수함으로써 부동산가격의 단계적 하락을 유도하고 인플레이션을 방지하는 통화정책을 펴고 있다.
버블 당시 부동산회사에 근무하는 20대 젊은이의 월급이 지금의 10배인 200만엔에 달했고,고가의 미술품이날개 돋친 듯 팔리는가 하면 번화가에는 매일 지폐 다발이 뿌려졌으며,이를 광기라고 표현했다. 당시 일본 중앙은행은 창구지도를 통해 대출억제책을 시행했으나 민간은행의 자금 공급은 편법 대출과 중앙은행의 묵인으로 줄어들지 않았다. 이는 금리인하 정책을 유지할 것을 요구하는 국제적 압력,정확하게 미국의 압력 때문이었다. 결국 80낸대 후반 일본의 부동산 버블은 당시 일본의 화폐주권과 중앙은행의독립성이 현저하게 약화되고 있었기 때문에 막을 수 없었다. 지가 급등에 대한 국민의 불만이 높아져 정부는 토지 매매에대한 과세를강화하거나 토지거래 신고제 도입 등 규제를 강화했지만 지가 수준이전체적으로 상승하고 매매를 통해 확실하게 큰 이익을 얻을 수 있는 환경에서 이런직접 규제는 의외로 효과를 발휘하지 않았다. 그러나 중앙은행의긴축정책 등 금융면에서의 압박이 지가 수준을 내리는 데 결정적인 역할을 했다. 한국은행은 미국·영국 등 주요 6개국의 주택가격에 거품이 끼여 있어 앞으로 급락 가능성이 있다. 2000년대 들어 각국 중앙은행이 경기하강에 대응해 정책금리를 대폭 인하하면서 자금이 주택시장으로 몰려들에 따라 주요국 집값에는 거품 가능성이 있으며,특히 영국·호주·스페인·아일랜드에서 문제가 크다. 아직까지 버블 붕괴가 현실화되진 않았지만,주택 가격이 꼭짓점을 쳤다. 우리나라만이 아니라 개발도상국 이상 나라 전체의 버블경고음이다. 고유가가 소비 경기에 부담을 주고 있는 상황에서 미국 부동산시장 둔화는 향후 민간 소비를 더욱압박해 경기에 악영향을 미칠 것이며,전세계적으로 확산될 수있다. 한국 역시 서울 강남과 경기도 지역의 주택값 급등세가 꺾여 조정을 받고 있으며,지방은 아파트 미분양 물량이 쏟아지는 등 부동산 경기가 침체 양상이다.
자고나면 쏟아져 나오는 부동산대책안에 시장의 불확실성만 커지고 있다. 수요자들은 언제 집을 사야할지,청약전략은 어떻게 세워야할지 종잡을 수없다. 건설사들도 정책 리스크로 인해 2007년 공급계획을 세우지 못하고 있다. 반값아파트를 둘러싸고 여당과 야당이 대립 각을 세우는 것은 물론이고,정부와 여당도 입장 차이를 좁히지 못하고 있다. 반값 아파트에 버금가는 정책들이 대선을 위;한 사기극으로 부동산정책들이 봇물 터지듯 나오면서 수요자들의 혼란은 가중되고 있다. 아파트 분양원가공개 역시 찬반이 맞서면서 속 시원한 답을 내놓지 못하고 있다. 전월세대책 또한 엇박자를 내고 있다. 2007년 입주물량이 적어 전월세 시장 불안에선제적으로 대처하기 위해 2007년 초 정교한 종합대책을 내놓겠다고 했음에도 불구하고,전월세 인상률 연5%제한,임대기간 3년 연장 등을 서둘러 내놓았다. 부동산 거품을 잡겠다는 부동산 대책에 너무 많은 메뉴가 올라오는 바람에 오히려 대책 버블이 생긴 양상이다. 부동산 대책 버블의 1차적 원인은 정책실패에 따른 것이지만 그 이면을 들여다 보면 2007년 대선이 결정적인 요인으로 작용하고 있다. 대선에서 이기기 위해 현실성과실효성을 따져보지 않은 채 선정적인 대책을 마구잡이로 쏟아내고 있다. 시장원리에 어긋나는 정책은 성공할수 없다. 통계가 없는 부동산 정책은 밑을 수 없으며,이게 지방의 주택보급율 120%이상으로 집들이 무진장남아돈다. 지자체나 건설사가 마구잡이식으로 떳다방과 투기꾼 동원해 분양하고,인허가 내 주었기 때문이다.수요와 공급의 원칙도 모르는 지자체,건설사,건교부이다. 구호에 불과한 대책은 후유증만 키울 것이다. 집값 안정을 위해서는 국민들의 믿음이 가장 중요하지만 지금은뭘 믿어달라는 건지 조차 헷갈리는 상황이다. 2005년부터 연구소나 정책자,전문가 부동산 예측 맞춘 곳 없다. |
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| 일시 : 2015-11-23 [08:48] / IP : 27.119.127.143 |
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