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박종석 |
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부동산은 경제정책과 달리 분석,평가,예측해야 |
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부동산은 경제정책과 달리 분석,평가,예측해야
부동산은 국내의 국토균형개발이나 도시계획을 떠나 지방화 세계화 정책에 맞추어 투자방향을 설정해야 한다. 한국은 지방화 시대로 인한 행정도시,기업도시,혁신도시 및 지자체의 공급인허가 확대로 미분양 사태가주택공율 100%인 2002년 6월부터 지방에서 나타나 2007년 6월부터는 수도권 변두리에서 부터 미분양증가세가 두드러지게 나타나고 있으나 건교부나 지자체 및 전문가들은 이보다 6개월 이상 늦은 상태서 감지하고 있다는게 가장 큰 문젯거리다. 지방화 주택정책은 이미 2002년 6월부터 끝난 상태이며,수도권 변두리는 2007년6월부터 미분양 적채현상이 나타났다. 수도권에서 건교부와 경기도가 신도시 각각 3개 정도 발표로 주택 정책은 서울과 서울 경계선 경기도도 끝이나며,건교부와 경기도는 이미 공급 정책 마련한 상태라 할 수있다. 이제 우리나라도 국내 주택정책에서 우선적으로 동남아 주택사업 참여에 정부가 지원을 건설사에 하여야 할것이다. 우리나라 해외 부동산은 개인들은 미국이나 호주 부동산 구입정도로,건설사들은 산유국을 중심으로 투자가 전부였으나 2000년대 후 베트남과 중국 등 동남아 시장 개척에 나서고 있으나 대부분이 수익을 내지 못하고 있다. 동남아 대부분의 나라들이 회교국이나 왕족국가들,사회주의 국가로 사유재산 보다는 국유지가 90%이상 넘고,토지에 대한 임대을 30-60년 가량 내주기 때문에 사유재산 개념이 없는 상태서 투자는 빛을 발하지 못하고 있으며,대표적인 예가 싱가폴에서 따온 반값 아파트나,반값 아파트는 국민임대 주택만도 못한정책이 되었던 것이다. 경험부족,정보부족이 주 원인이며,싱가폴이 국유지로 토지값이 우리나라 보다 싸기 때문에 우리 주택정책은 맞지 않앗던 것이다.
수도권은 재개발이나 재건축에서 소형주택 의무비율을 낮추고,개발부담금을 당분간 걷지 않아야 공급이 늘어날것이다. 분양가 상한제와 가점제,분양원가 공개을 반대한 쪽은 대부분이 투기을 일으킨 세력들이다. 내집마련 할 서민들은 찬성하고 있어 분양가 상한제,가점제,분양원가 공개는 반드시 시행되어야 한다. 공급 위축이란 투기꾼들이 하는 말 작난에 불과하다. 재개발이나 재건축 아파트들이 서울 경기지역에서 입주가 부진한 것은 20%이상 고평가 된 재건축이나 재개발이 시행되었기 때문이다. 입주되지 않은체 텅텅 비어있는 집이 있다는 것은 당연한 것이다. 서울과 인천의 인구 감소도 주원인이다. 서울 경계선 택지개발로 인구 이동이경기도 택지개발지구나 신도시로 나타나고 있으나 인천이나 서울서는 그걸 느끼지 못하고 있다. 한심스런 지자체 주택정책이며,개발정책이라 아니 말 할 수없다. 지방 도시도 입주률이 대부분 낮은 것은 지자체가 세금걷기 위한 인허가,건설사의 수요 예측못한 결과로 전문가가 없이 오너 위주의 경영 건설사들이 전부엿다. 2007년 60여개사의 건설사 부도났으나 대부분이 오너나친인척과 친구들 위주료 경영하였지 수요 분석한 건설사한곳도 없었으니 부도 더 일찍 났어야 했던 건설사들이다. 부도난 건설사 수요공급 분석 할 줄 아는 건설사는1곳도 없었던 무지의 건설사뿐이었다. 매가 대비 임대가가 30%선에도 미치지 못한 아파트들은 고분양가와수요 예측못햇기 때문이다.
부동산태평양은 10년전부터 매가나 분양가의 20%이하의 융자와 금액으로 5천만원 이하 융자 권장햇다. 무리한 융자가 은행돈 이자 고리로 갚는 경우다. 분명 지방은 2002년 6월부터 아파트 남기 시작했는데 대처하지못한 자만심과 안이한 생각들 때문이다. 2002년 6월 50만가구 이상이 남아돌았으며,2003년 1월 주택보급율이100%라 정부가 했는데 부동산태평양은 2002년 6월부터 주택보급율 100%라 했다. 실제로는 2002년 6월이 주택보급율 100%로 보아야 타당하며,그때부터 부동산태평양이 주택보급율 100%라 분명코 국내 최초로 부르짖었다. 그걸 안이하게 전문가들이나 연구소,건교부가 본 것이다. 경기란 오를때도 있지만 내릴때도 있다. 언제나 한결같이 오르다 보면 경제 자체가 망가지기 마련이다. 오르는 폭이 크다면 무너질 확률도 높다. 우리는그걸 깨우치고 연구하고,흐름도 먼저 타기위해 노력해야 한다. 어느 목표을 정하면 그걸 이루려 하는 꿈을 먹고 우리들은 살아간다. 꿈이 없다면 죽은 송장과 같다. 매가 대비임대률이 낮은 곳은 대체로 입주량이 많거나주택이 남아도는 지역이다. 더 큰 피해을 보고있으며,그들 지역은 큰 평수보다 적은 평수의 프리미엄이 높기도 했다. 수도권 신도시지역이나 택지개발지역, 재건축지역의입주물량이 많아 임대가가 낮아지고 있다. 역전세란으로 몸살을 앓고있다.
토지시장은 2004년부터 약보합세였는데 거래는 되지 않으며,토지값 평당 1백만원짜리라면 보통 20만원 내외의 하락세라 여기면 된다. 개발한 업자들 전에는 감정가의 70%정도 융자해 주었는데 요즘은 40%정도 융자해주며,그것도 아니해 줄려한다. 주택들도 90%이상 융자해 주다가 가능한 50%이하로 줄이고 있다. 행정수도권의 폭발적인 가격상승은 2001년 7월부터 2004년 1월로 끝났으며,그곳에 투자한 분들이 느끼시지만 그때까지투자한 분들 2-5배 내외 올랐으며,후일 투자한 사람들은 대체로 30-70%정도 올랐다는 것을 느끼실 것이다.물론 많게는 2배이상 실속 투자한 분들도 계신다. 천도권 외곽 투자한 님들도 많게는 2-3배,적게는 배이상 오른 느낌이나 실제 거래가는 못 할수도 있다. 올랏다는 그 자체만으로도 쾌감을 느끼며,서울 등 수도권처럼 빠지지 않앗다는 쾌감지수는 크리라 생각한다. 이게 부동산이다. 경기지역 대부분의 토지시장은 2003년 투자한분들 2003년 5월까지는 50%이상 올랐다가 요즘은 10%내외 하락을 예감 할 것이다. 시간적 공간적 테마적으로 2003년 11월부터 투기꾼에 의해 움직이었기 때문이다. 토지에 투자한 분들 대체로 거래는 뜸하지만 상승이며,기존 부동산 보유한 님들 약간의 하락세을 보일것으로 느낄 것이다. 지역적 부동산 상승과 하락 엇갈리고 있으며,과거나 미래 이어졌거나 이어질 것이다. 테마별로 가격 상승과 하락이다. 엉퉁한 곳에 투자해 갈팡질팡하는 투자자들 많다. 고기을 잡으려면 한 우물 파야한다.조용한 부동산 경기,침체기인 부동산 시장,어느지역 전철문제로 기존 아파트나 분양아파트 타격 입으리라 하고 전철 개통 몇년 늦어지니 지금 실수요자 부동산 구입해 둠이 좋다. 아파트는 분명 분양3일,분양3개월,입주3개월전,입주후 3년안 시세 높다. 실천이 중요하다.
부동산시장이나 일반 경기 시장 너무나 어둡다. 기록의 정부여야 하는데 엉터리 통계로,그 통계마져도 내 팽개친 부동산 관련 부서의 정부다. 서민용 다가구나 빌라 경매 물 쏫아붙듯 나온다. 깡통 아파트 나온지지방은벌써 4년째다. 부동산 투자 분명 흐름을 타야한다. 일본의 버블 어떻게 생겼으며,한국의 버블은 어떻게 올 것인가 분석해야 한다. 일본 서서히 27년간 무너졌다. 물론 한차례 1년간 대폭 상승있었지만 그 상승은 투기꾼들 조작에 의한 상승이었다. 그런 후 1-2개월 상승하려다 멈추곤 한 일본의 부동산이다. 그래도 현제 일본 부동산 고평가라 한다. 전문가들 80년대 부동산 하락 일본 왔다 하지만 그보다 더 먼저 온 것이다. 일반경기 전문가와 부동산 전문가의 분석은 분명 다르다. 부동산은 부동산의 관점에서 전망,분석,평가해야 한다. 준비된삶을,준비된 부동산투자가 되어야 하는데,투자보다 투기가 앞서가는 지난 세월이었다. 부동산은 분명코 목숨과 같은 부동산이다. 얼치기 전문가,부동산도 모르는 타 방면의 전문가들이 부동산 시장을 부동산 관련 건설교통부 산하 공무원들과,고위직들이 깡그리채 투기장화했다.
서민들 재산 그들에 의해 투기세력에 흡수되었다. 우린 그걸 알아야한다. 서민들만을 위한 부동산 전문가,나라 걱정하는 부동산 전문가,내집마련을 위해 지도하는 부동산 전문가,실버타운서 요람까지 편해 가게 컨설팅할 부동산 전문가,조그마한 소망 이루어주려는 전문가가 필요하다. 투기꾼들을 위한 전문가나,졸부들을 위한전문가는 영원히 추방되어야 한다. 기업들을 위해 무료 부동산 강의하는 전문집단 사라져야 한다. 그런 기업서 투자 권하는 전문 부동산 전문회사도 사라져야 한다. 다가온 기회 서서히 포착할 의무가 있다. 환란보다더나쁜 경기 헤쳐나가게 도와 줄 의무가 있다. 앞으로의 부동산은 천도권 투자,주5일 근무에 맞는 투자,해외투자가 좋으나 정부가 정보 제공한,책임져 주는 투자하지 않을시 사기 당하기 쉽다. 노총각들 5천만원서 1억들고 동남아에 가서 장가들어 행복하게 산다. 동남아는 우리보다 달러가치가 8배 정도 낮아 1억이면 8억으로 부자로 살 수있다.
우린 생활버튼을 바꾸어야 한다. 과거의고리타분한 생각 버려야 하며,미래을 향한 도전만이 살길이다. 대기업이 국내 투자는 아니하고 현 정부 끝나기만 기다리며,중소기업 국내 투자는 아니하고 망해도 해외서 망한다하며,국민들 돈만 있다면 해외에 나가 몇년후 돌아오곤 싶다 하는데 노동자들은 1년에 2회에 걸쳐 파업이나 했다. 그 파업할 시간 자신의 직업에서 최고가 되기 위한 연구나 공부한다면 저절로 봉급 올려주며,각 기업서 스카웃해 가려 발버둥친다. 자신의 할일 하지 않고 남의 탓만 하는 습관 버리는 사회가 절실하다. 극과극의 사회서 뭔가 행운을 바라기 보다는 자신의 직업에서 최선을 다하는 습관부터 길러야 한다. 하루 24시간중 12시간 이상 노력해도 먹고 살기 힘든 판에 헛 궁리만 해서는 아니된다. 부지런한 사람,규칙적인 사람들이 최고가 될 수있다. |
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| 일시 : 2015-11-23 [10:28] / IP : 27.119.127.143 |
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