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박종석 |
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부동산정책 취.등록세인하와 임대주택완화 이외는 |
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부동산정책 취.등록세인하와 임대주택완화 이외는
신도시 개발보다는 재개발.재건축 활성화로,가격안정과 미분양 해소,신혼부부 공급제도와 지분형 분양주택중 재건축.재개발로의 공급 확대 이외는 별 효과없이 부작용만 나타날 것이다. 주택이 남아도는 시점에서 미분양 해소는 임대주택 사업의 5가구에서 3가구로 전환에서 찾아야 할 것이며,신혼부부 공급제는 70%이상 융자는 신혼들의 보증금 몇천만원 날리게 만들것이다. 지분형공급도 개인별 투자가 더 많은 수익을 낼텐데 집이 남아도는 시점서 투자 할 개인은 없을 것이다. 양도소득세 감면은 갖은자들이나 권력자들의 잔치에 불과해 그들만이 소유한 다가구이며,종부세 완화도 그들만의 잔치로 여론의 뭇매을 맞을 공산이 크다. 서민들에게 피부에 닿는 정책은 취.등록세 인하 이외는 없으며,국민임대 주택의 홀성화로 보증금과 월세을 낮추어야할 것이다. 1가구 1주택자의 양도소득세 감면이 한 채의 주택을 오랫동안 보유한 사람의 양도세를 줄여주는것은 거래 활성화에 도움이 돼나 매물이 늘어나는 효과는 크지 않고 세금 감면 혜택이 고가주택 소유자에게만 돌아감으로써 계층간 세부담의 형평성을 해친다. 장기보유 1가구 1주택자의 양도세를 내리면 거래비용이줄어들어 거래가 활성화될 것이나 거래중단과 집값이 하향 안정세를 보이는 상황에서는 매물이 나와 거래가늘면 집값 하락속도가 더 빨라질 것이나 아직도 우리나라는 부동산 보유에 대한 신념이 강해 더 많은 주택을그들이 구입 할 것이다.
장기보유특별공제를 통해 양도세가 감면되는 대상이 실거래가 6억원 초과 주택으로 한정된다는 점에서 거래를 늘리는 효과가 거의 없다. 양도세가 줄어든다고 고가주택을 내놓을 사람은 많지 않다. 1가구 1주택자인 고가주택의 경우 종합부동산세가 완화될 경우 보유하려는 경향이다. 양도세를 몇 푼 아낀다며 집을 팔기보다는좀더 보유하면서 집값이 오른 뒤 차익을 실현하는게 고가주택 소유자들 마음으로 이게 재테크의 기본이다.양도세 감면은 고가주택 소유자에게만 혜택이 돌아가 세부담의 형평성 문제가 있다. 서울을 비롯한 집값 급등지역에서 1가구 1주택자의 2년 거주요건을 폐지시 무주택자는 거주하지 않아도 되므로 다른 지역의 주택을투자 목적으로 구입하기가 한결 쉽다. 2년 거주요건이 폐지될 경우 주택시장에서 주거목적 없는 투자가 늘어나면서 집값 안정에는 부정적 영향을 줄 것이다. 지방에서 토지 보상비를 받은 사람들이 서울과 새도시 등 아파트를 투자 목적으로 구입하는 수요가 늘어나 수도권 집값 상승의 주범이 된다. 거주요건이 폐지되더라도 비과세 대상자는 어디까지나 1가구 1주택자로 한정되며,6억원 초과 주택의 경우는 양도세를 물게 된다. 비거주주택인데도 양도세를 내지 않기 위해 주민등록만 옮겨놓는 편법이 횡행하는 게 현실이며 법과 현실이다. 장기보유 특별공제율이 현행 45%에서 80~90%까지 높아지면 고가주택을 갖고 있는 사람들이 내야하는 양도소득세도 보유기간에 따라 차등적으로 줄어드나 장기보유 특별공제는 매년 일정한 비율만큼 순차적으로 상향조정되기 때문에 15년 이상 장기보유자뿐만 아니라 3년 이상 보유한 사람들도 어느정도 혜택을 보게 된다.1가구 1주택 장기보유자에 대한 양도세 특별공제 폭을 최대 80% 선까지 상향해 부동산 양도세 특별공제는 연간 4% 포인트씩 최대 20년으로 해 공제 폭을 최대 80%로 올리기로 했으나 공염불에 불과하며,부동산 거래세인 취득세.등록세는 1%씩인 세율을 각각 0.5%로 내리는 것은 타당한 절세로 공시지가가 매년 높아져 세수감소는 없다
부동산 장기보유특별공제율을 현행 최고 45%에서 80%로 높이는 경우 1가구 1주택자에 대한 양도세 부담을낮춰주기로 한 방식은 장기보유특별공제율을 20년 보유시 최고 80%(현재 45%)까지 높여주는 것이다. 현재 1가구 1주택자는 3년 보유(서울과 5대 신도시,과천은 2년 거주) 요건을 충족하면 양도세가 비과세된다. 실거래가격이 6억원이 넘으면 초과분에 대해서는 양도세를 내야 한다. 지금은 3년 이상 주택을 보유하면 10%를 공제해주는 것을 시작으로 보유기간이 1년 늘어날 때마다 3%포인트씩 최대 15년까지 45%를 공제해준다. 20년전 2억원에 구입한 주택을 12억원에 파는 1가구 1주택자의 경우 10억원의 양도차익이 발생하면 6억원 초과분,즉 6억원을 전체 양도금액 12억원으로 나눈 비율인 50%만 양도차익이 난 것으로 간주해 과세대상 양도차익은 5억원이 된다. 이럴 경우 지금은 최대 15년까지 장기보유특별공제율 45%가 적용돼 양도소득금액(2억7500만원)에 따른 양도세는 8640만원이다. 공제율이 20년 80%로 확대되면 양도소득금액은 1억원, 양도세는 2340만원으로 줄게 된다.
종합부동산세 부부(세대별) 합산과세를 분리과세로 전환해 가계 부담을 줄이는 방안은 부부간의 경제적 평등실현을 위해 맞벌이 부부에 불리한 조세제도를 개선,현재 검토 중인 종부세 부과 기준(현행 6억원) 상향조정방안에다 부부 분리과세까지 확정할 경우 2008년부터 종부세 부과 대상과 총 부담액이 지금의 절반 이하로줄어들지만 이는 갖은자들만을 위한 정책에 불과하다. 맞벌이 부부 세제 개선 방안에 종부세 부부 분리과세안이 검토과제로 포함돼 있다. 집이 2채 있어야 맞벌이 가능한 것은 아니며,임대차 얼마든지 얻어 살수 있으며,지방은 대부분 국민임대 아파트 남아돌아 입주가 가능한데 공직자들,갖은자들,힘있는 자들을 위한 부동산정책에 불과하다. 우리나라 주택값이나 부동산은 강남이나 강남권부터 시작해 한강조망권,경부선 축으로 이어져 3개월후엔 수도권,6개월후엔 지방으로 이동하는 현상이 등럭기에 나타났었다. 이와같이 중심지 집값이오르면 서울 등 수도권 집값도 함께 올랐으며,투자자들의 생각이다. 강남 집값은 일정한 시차를 두고 주변 주택 가격에 영향을미치고 있다. 강남구 주택 매매가격 변화는 시차를 두고 용산구,서초구 등의 매매가격에 영향을 준다. 광역적으로는 서울시에 영향을 주며,강남구 매매가격 변화는 3개월의 시차를 두고 서초구와 용산구 등 매매가격에영향을 주며,넓게는 시 전체에 영향을 미친다.
강남구 아파트 가격 상승은 다른 지역의 가격 상승으로 확산될 것이라는 기대를 촉발해 수요를 자극,인접지역 아파트 가격 상승의 원인이다. 강남권에서가격변화가 인식된 후 수도권,지방으로 점차 혹산된 가격변화가번져나간다. 강남구 주택가격 변화가 서울을 비롯한 수도권 일부지역에만 영향을 미칠뿐,전국 주택시장까지영향을 미치나 부동산은 상승기에도 하락한 지역과 부동산이,하락기에도 상승한 지역과 부동산이 있다는것명심해야 할 것이다. 아파트 가격 상승폭이 컸던 데 따른 매수심리 위축과 정부의 대출규제 등 강도높은 부동산안정대책이 영향을 미쳤다. 강남 3구에서 거래 감소폭이 더 큰 것은 우리나라의 대표적인 부촌이라는 데서였다. 고가아파트가많아 수요자들의 자금 마련이 다른 지역보다 어려운데다 매매가가 6억원을 넘을 경우에는양도소득세 비과세요건(3년보유 2년거주)을 갖췄더라도 양도소득세를 내야 하기 때문에 매도자에게도 부담을 줬다. 강남 3구에서 거래가 특히 부진했던 것은 시세차익을 기대하기 어렵다는 수요자 입장과 양도세 부담을 느낀 매도자 입장이 작용했다. 양도소득세 완화 조치가 나오면 강남 지역에서도 매물이 늘어날 수있다. 결과적으로 1주택자양도세 장기보유특별공제를 확대하면 버블세븐지역 주택 소유자들이 혜택을 보아 이들 지역에는 6억원이상 고가주택이 몰려 있어 지방이나 수도권 외곽지역은 6억원 이상 고가주택이 많지 않아 양도세 완화의 혜택을 거의 받지 못한것은 현 규정으로도 6억원 이하 주택은 3년보유 조건을 충족하면 비과세 대상이 되기 때문이다.
내 집 마련이, 지방에서는 대도시 중심가,우리나라 전체로는 강남 언저리라도 자리 잡고 있어야 재산가치까지 더해준다. 과거에는 지방 집값이나 서울 집값이 약 2배정도밖에 차이가 나지 않았는데 요즈음은 지방에서집 10채 정도를 팔아야 서울 강남에서 집을 한 채 살 수있다. 강남의 초고층 아파트는 땅 지분이 별로 없어 수십년 후에 아파트가 노후화되면 재건축이나 가능해 삶의 질로 따져보더라도 강남과 강북, 서울과 지방 집값이 그렇게 많은 차이가 날 정도로 주거환경에 관한 한 차이점이 있지 않다. 서울 부산 대구 울산 경주 창원등곳곳의 삶의 질에 있어서 큰 차이를 느낄 수가 없다. 국토의 균형개발로 지방화 세계화가 되고,분양아파트에서임대 아파트로 전환된다면 삶의 질은 다르지 않을 것이다. 부자의 글은 많다. 앞으로도 개발할 도시가 많으며,인구 늘어날 지역 많아.개발가능한 곳 찜해 놓으면 투자성 높다. 길은 항상 보이기 마련이나 시대는 가난한 사람,뱃장없는 사람,불평불만 많은 사람,정보가 없는 사람,게으른사람,꿈이 없는 사람에게는 기회 오지 않고 가지도 않는다. 모든 정책도 갖은자들을 위한 정책이기 때문에 갖은자 따라 투자하여야 한다. 너그런운 마음,용서하는 마음,칭찬하는 마음,더블어 사는 마음이 충만할 때 부자의 길인 것이다. 분명이 서민들을 위한부동산 정책은 오직융자 저리로 해 주는 방법 이외는 없다. 집 서민들 위해 그냥 주지 않아 부자의 길을 찾아 나서야 한다. 가격 안정과 거래 활성화는 주택 가격 상승을 부추길 가능성이 있는 종합부동산세 완화는 당장 추진하지 않는대신,취ㆍ등록세 세율을 인하로 종전보다 거래량이 급증하고,수요자들은 거래세 부담의 경감혜택을 위해 실제 주택마련에 나서고 있다.
그동안 강남권에 대한 부동산규제 강화로 진입수요가 주춤했지만 거래세에 대한부담이 경감되면서 매수세가 활발해질 것으로 전망했다. 매수자 입장에서는 취ㆍ등록세 세율이 인하되는데다 서울이나 수도권 외곽의저가주택을 여러채 소유하기 보다는 강남 등 버블세븐지역의 고가 1주택을 장기보유하는 것이 세제혜택을 받을 수있다. 대출규제까지 완화된다면 수도권주택시장의 외곽-소형 강세현상이 다시버블세븐-대형으로 바뀔가능성도 있지만 이번 세제개편안이 실행되기 전까지 부동산시장은 당분간 거래가위축될 것이다. 법 개정이전에는 소급적용이 안되기 때문에 매수자들은 매수를 늦출 가능성이 높다. 취.등록세 세율인하의 경우 기존아파트 거래 중단은 물론 입주가 개시된 아파트도 등기를 지연,세부담을 낮추려는문제가 야기될 수있다. 양도세 세제와 관련해서도 강남 등 버블세븐지역에서 세제완화를 기대한 매도자들이호가를 올리거나 매물을거둬들여 거래없는 호가장세가 지속될 가능성이 있다. 다만 시중 금리상승, 대출압박,시중자금의 펀드쏠림 현상 등으로 주택시장 체력이 저하되고 있는 상황이기 때문에 과거와 같은 급등세가 연출되기 어려울 것이다.
부동산정책이 선안정 후완화로 규제를 완화에서 돌아서자 부동산시장은 또다시 관망이다. 규제 완화를 중심으로 한 정책 보완 수준은 일부에 그칠 뿐 전체적인 큰 틀에서는 현행 골간을 유지로 시장 안정과 규제 완화를 동시에 추진하기 어렵다고 판단이다. 신혼부부 주택공급, 용적률 상향 등 각종 규제 완화책으로 인해 시장이다시 불안해질 수 있다는 우려로 안정을 정책 우선순위다. 송파신도시를 예정대로 추진,공급 확대,종합부동산세나 양도소득세 완화,담보인정비율이나 총부채상환비율 등 주택담보대출 규제 역시 현행 기준을 유지다. 규제 완화책은 수도권을 제외한 지방투기과열지구,투기지역 전면 해제지만 이미 10만가구를 넘어선 지방의미분양아파트 해소에 큰 도움이 되지 않을 것이다. 지방세인 취·등록세를 1%포인트 낮추는 방안은 단행될공산이 크다. 장기보유 1가구1주택자의 종합부동산세 감면은 1년 뒤인 2009년 중 처리될 것으로 예상된다. 종부세 과세 기준 완화 조치 역시 마찬가지다. 양도소득세 인하조치는 1년 정도 지켜본 후 보완이다. 재건축에대한 기반시설부담금 문제는 2009년 하반기에나 실행될 것으로 용적률 상향 조정 문제는 초과이익 환수 장치가 만들어지느냐에 따라 시기도 결정이다. 쌓여가는 미분양아파트 해소에 적극 나설경우 미분양아파트는 지방에 국한되지만 투기과열지구와 함께 투기지역 해제로 대출규제에서 벗어날 수 있다. 취·등록세와 같은 거래세 인하로 세부담이 줄고 종부세나 양도세 부담도 크게 감소한다. 지방의 경우 투기과열지구가 전면 해제될경우 입주전 전매가 자유로워 환금성이좋아진다. 도심 뉴타운은 현 시점에서 용적률 상향 조정 문제와 함께각종 규제 완화다. 공급확대책과 관련,수도권신도시보다 재건축은 장기 적 투자다.
내집마련도 정책 변화와규제 완화 시기를 고려해 종목별 매입타이밍은미분양의 경우 투기지역과 투기과열지구에서 벗어나는 이후로 세제혜택 부분을 감안해야 한다. 분양권도 지역별 상황을 고려해 매수에 나서야한다. 재건축은 용적률 상향 조정을 포함, 관련 규제 완화가 이뤄지는 시점보다 한 발 앞서야 한다. 재건축의 경우 매우 작은 낌새만 나타나도 하루아침에 수천만원에서 수억원씩뛸수있다. 보유기간이 길어야 하고 단지 상황에 따라 사업전 되팔 수 없는 물건도 있다. 주택공급 홀성화는 재건축.재개발의 활성화, 역세권 9개 신도시개발,용적률 상향에 의한 도심의 고밀도 개발로 연간 50만 가구의 주택공급 목표를 보다는 40만 가구만 공급해도 집이 남아돌아 투기는 사라진다. 80㎡이하 분양주택 7만2천가구가 신혼부부에게만 공급되면 청약가점제 적용대상이 크게 줄어들 수밖에 없어 기존 청약통장 가입자들의 반발이다. 지분형 분양주택은 실수요자에게 주택을 쉽게 마련 할 수있지만 불투명한정책이며,수도권 변두리 규제지역은 단계적으로 해지시커야 할 것이다. 시장 불안을 우려해 부동산정책은 현정부의 정책을 그대로 유지 골자로 흐르고 있으며,임대주택법 완화,규제지역 단계적 해제, 취.등록세 인하이외는 뽁족한 수가 없기 때문이다. 일시적인 가격상승을 우려해 현정부처럼 단기적 시장현상에 초점고 있다. 양도소득세율과 주택전매제한 등은 상황따라, 거래시장의 정상화를 위해 총부채상환비율과 주택담보대출비율등 금융규제를 유지하면서도 세제를 완화해주는 정책이 필요하다했으나 세제완화는 권력층 등 일부에 대한 배려가 불과한 정책으로 한발 물러섰다. 용적률 상향, 재건축·재개발 활성화만으로는 주택 대량공급에 늘어나는 가구는 소가구에 불과,신혼부부 12만가구 우선공급은 무주택기간,가구 현황 등을 감안한 청약가점제와 충돌하고 임대주택 공급질서 우려,지분형 분양제도 실수요자는 집값이 오르면 자본이득을 얻고 내리면 손실을 투자자와 나눠 부담해 자산운용면에서 투기성 자금 유입을불러들일 수있다. |
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| 일시 : 2015-11-23 [10:43] / IP : 27.119.127.143 |
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