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박종석 |
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아파트분양가 규제 정부.부동산 기관.지자체 책임져야 |
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아파트분양가 규제 정부.부동산 기관.지자체 책임져야
건설사들의 아파트 분양가가 주변시세보다 최고 30% 이상 비싸 집값을 끓어 올리는 기폭제가 되었던게 사실이다. 건설사들은 택지원가로 하지만 실제로 현 정부 들어 30%정도면 분양해도 손해보지 않다. 과연 건설사들 환란때 살아남을 회사 몇이나 있었는지 반성해야 할 것이다. 돈이라면 상도의나 서민들 아량곳 않는 건설사 퇴출시켜야 할 것이다. 집값 불안은 건설사와 투기꾼,정부,건교부,투기꾼과 고위공직자 및 건교부 부동산담당자들의 합작품이라 하여도 무방 할 것이다. 정부가 집값 잡기에 안간힘을 썻다하지만 투기를 부채질 위한 정책이었는지,자신들이 투기꾼들과 결탁해 주택구입을 위한 정책이었는지 반성하여야 할 것이다. 부동산정책자들 매년 1억이상 주택으로 벌었다는 것은 자신들은 버블새븐지역 정해놓고,투자했다는 증거이며,현정부 관료들은 투기를 잡는게 아니라 투기를 부채질햇다는 증거다. 주택공사,토지공사,지방공사가 부동산 장사를 하니 일반 건설업체들이 무분별하게 분양가를 책정했다. 지자체가 돈받고 승인해 주지 않는다면 고분양가없었을 것이다. 공공기관은 고분양가로 분양한데 건설사들이라고 아니하라면 괴변일 것이다.
분양가 규제를 정부가 적극 활용한다. 판교신도시 분양가는 정부가 올린 분양가다. 자신들이나 정부공사는분양가 자율이고 건설사는 분양가 규제하려 하는 심보가 건설사에 먹혀들지 않고 있으며,건설사는 어불성설로 받아들이고 있다. 택지지구와 경제자유구역도 분양가 규제를 하려하고 있다. 송도 청라지구 등 경제자유구역내 아파트 분양가가 규제를 받는다. 정부가 경제자유구역의 경우 용인 흥덕지구,판교신도시와 유사한 채권-분양가 병행입찰제를 적용해 분양 예정가를 낮게 쓴 사업자에게 택지를 우선 공급하는 방안을 추진 중이다. 분양 예정가가 주변 아파트 시세의 90%를 웃돌 경우 대규모 감점처리,사실상 분양을 받을 수없도록 해 분양가를 주변 시세 이하로 억제키로 했다. 그러나 분양이 늦어질시 이자부담이 늘어난다고 고분양가로 분양하지 않은 적 없다. 모두 국민들 속이는 연막작전에 불과했었다. 지켜질거라 믿는 사람은 없을 것이다. 재정경제부 인천경제자유구역청 한국토지공사 등에 따르면 경제자유구역 내 아파트 분양가가 지난 수년간 지나치게 빠른 속도로 치솟았다고 보고 분양가를 억제하기 위해 경제자유구역 내 25.7평 이상 아파트 택지에 대해택지비-분양가 병행입찰제를 도입하는 방안을 추진하고 있다. 택지를 공급하는 토지공사 등이 택지분양시아파트 사업자로부터 택지매입 예정가와 분양 예정가를 함께 제출받아 분양 예정가를 낮게 쓰고 택지 예정가를높게 쓴 업체에 우선적으로 택지를 공급하겠다는 것이다. 이 방식은 채권 매입가와 분양가를 함께 제출케하는채권-분양가 병행입찰제를 도입한 용인 흥덕지구 등과 유사한 방식이다.
25.7평 이하의 아파트에 대해서는 택지는 감정가로 공급하되 25.7평 초과 아파트와 마찬가지로 분양 예정가를 제출받아 낮은 예정가를 쓴 업체에 택지를 우선 공급하는 방안을 검토 중이다. 이와 함께 분양가 원가연동제를 적용하는 방안도 함께 논의되는 것으로 알려졌다. 경제자유구역 내 대규모 택지사업이 진행되고 있는가운데 정부는 인천경제자유구역에만 2020년까지 공동주택을 포함,18만가구를 짓는다는 계획이다. 앞으로 인천경제자유구역 내 청라지구 송도지구 등이 본격 개발되는데 분양가 상승을 억제할 별다른 수단이 없는 상태며 이들 지역의 높은 분양가가 안정세를 나타내고 있는 부동산시장에 자극을 줄 수있는 만큼 현재 분양가 규제 대책을 강구 중이며,방안이 확정되면 연내 시행 가능할 것이다. 송도신도시의 경우 2003년 평당 680만원선이던 분양가가 2004년에는 1000만원대로 훌쩍 뛰어 분양가가 과다하게 책정됐다. 신규 민간단지의 경우 주변시세보다 최고 50% 이상 비싸게 책정하는 등 마구잡이식 분양가 인상이 극에 달하고 있다. 비싼 분양가는 인근 아파트값을 끌어올리는 견인차 역할을 하면서 전체 시장 불안을 조장했다. 청약에 들어갈 예정인 경기 동시분양 참여업체들은 평당 최고 910만원에 분양가를 책정할 것으로 알려져 이는 평당 700만~720만원 선인 인근 소재 중형 아파트 최고 매매호가보다 20% 이상 비싼 가격이다.
특히 분양가상한제가 적용되는 전용면적 25.7평 이하 아파트 분양가도 평당 760만~780만원 선에서 정해 평형별로 1300만~1800만원 가량의 옵션이 추가될 경우 실질 분양가는 이보다 더 오를 수밖에 없다. 11월 분양에 나설 예정인 서울 강북지역 사상 최고 가격으로 분양가로 중대형 평형으로 구성된 이 아파트의 분양가는평당평균 2100만~2200만원 선으로,펜트하우스의 경우 평당 3000만원을 넘길 태세다. 표준건축비전용 25.7평이하 평당 344만5000원를 적용할 경우 평당 분양가는 720만원을 넘지 않을 것이다. 가급적 적정한 수준의 가격이 정해져야 할 것이다. 이렇게 건설사나 주택공사 토지공사 고분양가로 나갈시 주택보급율이 110%될 시점에 천대받는 기업으로 남을 것이다. 부동산 투기의 주범은 서울시 재건축에서 부터다. 전직 서울시장은 20년 전후 재건축 승인과 뉴타운 개발로 투기의 대명사의 그의 재산은 알만한 사람들은 다 안다. 아파트 고분양가 책정이 지자체와 건설사며,이를 묵인한 정부와 공공기관이다. 검단 신도시 발표한 건교부 장관은 부동산정책에서만은 재테크 하려는 사람들보다 부동산 지식이 낮은 신도시 발표다. 그의 신도시 발표는 3살짜리 어린애도 웃을 일이다. 2002년에 분양한 용인죽전 택지지구의 토지 조성원가 평당 293만원이었으나 택지 분양가는 평당 652만원으로 분양가가 조성원가보다 평당 359만원이나 높아 2006년 10월말 현재 용인죽전에 있는아파트의 시세는 평당 1431만원으로 분양가보다 평당 779만원이 폭등하였다.
2003년에 분양한 용인동백 택지지구의 토지 조성원가는 평당 257만원이었으나 분양가는 평당 703만원이었으며,파주교하 택지지구의 경우 토지 조성원가가 평당 247만원인데 반해 분양가는 평당 693만원이다. 아파트고분양가 문제에 시끄러울 때 정부는 기존 아파트 가격,특히 재건축아파트 가격 억제에만 힘을 쏟으면서 문제를 키워왔으며,지자체와 건교부,건설사,정부와 공공의 책임이다. 채권입찰제도 고분양가 및 주변 아파트가격을 자극하는 요인으로 채권입찰제가 이뤄진 판교 분양에서는 주변아파트 가격의 90%에 분양가를 책정함으로써 사실상 분당 등의 아파트 거품을 사실상 인정하는 꼴이었다.중대형의 평당 분양가는 1300만원대였으나채권입찰이 적용되면서 분양가는 평당 1800만원대를 넘어서 판교분양 이후 용인 등의 아파트 분양가가 이를추격하는 양상을 보이면서 주변 아파트가격 상향시키는 역할을 했다. 토공이 하남풍산지구에 공급한 택지비는 용적률을 감안하면 평당 434만원이지만 분양가는 1318만원까지 치솟은 상태다. 서울 강북지역마저 아파트가격 상승을 불러온 은평뉴타운도 마찬가지로 지난 9월 은평뉴타운 분양가가 최고 1500만원대로 알려지면서고분양 논쟁이 나타날시 은평뉴타운은 34평형 이하는 분양원가로,나머지 아파트는 5%의 수익률로 분양가격을 결정했다고 변명했지만 시장에서 가격폭등을 가져오면서 원가공개를 요구하자 서울시와 SH공사는 80%이상 진행된 이후 분양하는 후분양제를 전면 도입키로 했다. 고분양가 논쟁을 1년간 연기했다
서울시가 지구단위계획을 수립해 개발한 뚝섬 상업용지 등에 대한 과도한 경쟁입찰 방식이 문제점으로 뚝섬에 있는 서울숲은 과도한 경쟁입찰을 통한 자금으로 만든 셈이며,신분당선이 지나가면서 인기 있는 지역이기는 하지만 분양가는 다소 상승 할 것이다. 과도한 경쟁입찰로 인한 피해는 중소 건설업체에게 고스란히 넘어간다. 수도권의 택지비는 지방보다 두 배 이상 높은 이유는 유상공급면적과 용적률이 낮기 때문이며 유상공급면적이 적을수록 조성원가는 상승할 수 밖에 없다. 정부와 공공기관.지자체의 정책 실패가 아파트 가격 상승을자극하고 있다. 이게 건설사와 같이 짜고 치는 고스톱이다. 우리나라 주택은 2006년 11월 현제 30%지역서 30%이상의 주택이 20-40%정도 고평가 된 상태다.사람에 따라 수요와 공급의 원리라지만 버블이 된다면폭락 할 가능성이 아주 높다. 아파트 분양원가 규제전에 정부와 지자체,공공기관 건설사 퇴출로 책임 물어야할 것이다. 투자자들에게 수익금 반드시 돌려주어야 할 것이다. |
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| 일시 : 2015-11-23 [12:01] / IP : 27.119.127.143 |
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