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박종석 |
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부동산값 하락 정부 정책에 달려있다. |
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부동산값 하락 정부 정책에 달려있다.
거래 위축이 거품이냐 아니냐의 기로에 서 있는 한국 주택시장의 현주소다. 버블새븐지역은 2006년 5월15일발표였다. 그후 주택값은 20%정도 올랐는데도 정부는 거품이 미미하다 거짖말 한다. 버블새븐 지정 후 값이올라주지 않았어야 하는데 20%이상 올랐는데도 버블이 아니라 한다면 맹추같은 정부 부동산 정책 아니라할사람은 짐승만도 못한 이론이나 정책 일 것이다. 날아가는 새도 하품 못 할 해괴망칙한 성역이였으나 2006년
11월15일이후 거래가 끊긴 상태다. 이런 시장을 대세 하락의 신호탄인가,일시적 조정이냐의 갈림길에 있다.
버블 세븐지역에서 거래없이 호가가 낮아진 매물이 늘면서 주택의 매맷값이 소폭이나마 떨어지기 시작했다.2006년 11·15 부동산 대책 이후 최근까지 전셋값은 약세를 보였지만 매맷값은 꿈쩍도 하지 않았던 버블새븐지역들이었다. 버블세븐 지역의 집값 하락세가 수도권 전체로 확산될 가능성이 높은 가운데 거래는 수도권마져사라진 상태다. 봄 이사철까지는 집값이 전반적으로 내림세를 보일 것으로 내다보면서도,하반기 이후엔 예측하기 어렵다. 2007년 1월과 같은 거래가 6개월 이상 지속될시 주택값은 10-20%정도 년말 호가가 낮아질 것이란 분석과 예측이다. 허나 정부는 공급보다 질좋은 주택공급이나 임대주택으로 2007년 1월20일경 부터 고위직과 투기꾼들과 연계해 부동산 값 올리기 위한 정책을 쏫아내고 있다. 임대 아파트 공급,신도시 6월 조기 예상지역발표 등이 바로 주택값 상승과 투기에 역점을 둔 정책이 아니라 할 수없다. 2007년 1월은 먹혀들지 않고있으며,신도시 발표지역을 기웃거리고만 있다. 예년과 다른 이상현상이다.
집값 급등을 주도해온 버블 세븐 지역 가운데 평촌 새도시를 제외한 강남·서초·송파구와 양천구 목동,분당 새도시,용인의 아파트 값이 약보합세다. 전국에서 집값이 가장 많이 뛰었던 과천시도 내림세다. 강남권은 재건축단지의 매맷값 내림세가 뚜렷하다. 송파구 잠실 주공은 7천만원이 하락속에 강남구 개포 주공,강동구 고덕주공,둔촌 주공 아파트 등도 매물이 늘고 있다. 서초구 서초동과 잠원동 일대는 일반 아파트도 매물이 늘어
2007년초에 비해 3천만원 정도 호가가 떨어졌지만 거래없이 매수자들은 집값이 좀더 떨어지면 사겠다는 분위기다. 집값이 폭등했던 양천구 목동 새시가지 일대는 최근 매수세가 사라지면서 매맷값과 전셋값이 동반 약세를 보이고 있다. 한때 최고 6억원까지 올랐던 아파트값이 5억원에도 매물이 나오고 있으며,27평형은 5천만원 내린 7억원대다. 수도권에서는 과천시와 분당 새도시의 약세로 과천시는 몇천만원 값을 낮춘 매물이 나오고 있으나,매수자는없다. 분당 새도시에선 7억5천만원까지 홋가됐던 서현동 시범단지 삼성한신 32평형이 7억원대다. 버블 세븐지역의 집값 하락세가 주변과 수도권지역에도 영향을 주면서 집값이 봄 이사철이 마무리되는 4~5월께까지는약세를 보일 것으로 내다보고 있다. 다만 지금 나오고 있는 급매물이 소진된 뒤 시장에 재차 매물이 등장하지않는다면 하반기부터는 집값이 다시 강세로 돌아설 가능성도 있다. 약보합세로 돌아설 가능성 높다.
버블 세븐 지역의 경우 당분간 약세가 지속되겠지만,양도소득세 중과를 피하려는 매물은 2006년에 대부분소진되었으며,하반기 재산세 보유주택과 년말 종합부동산 대상 주택에서 급매물이 약 10만가구가 서울과 경기인천서 나온다면 돌이킬 수없는 하락장세가 2008년봄까지 이어질 수있다. 잠잠해져 있는 매수 심리가 되살아나기 위해서는 고위직과 정책과 및 투기꾼들에 달려있으며,그들이 주택값 상승시킬 소지는 2007년도에 2-3차례 시도하나 예년과 같은 급상승은 나타나지 않을 것이다. 즉 2007년도 종합부동산세 기준 시점인 6월 전과 12월 납부 전에 추가 매물이 나올지 여부가 2007년 집값 흐름의 관건이 될 것이다. 3월로 예정된 청약제도 개편도 주택 시장에 적지 않은 영향을 끼칠 요인으로 청약 가점제 적용에 따라 아파트를 분양받기 어려워지게된 소형주택 소유자나 무주택 기간이 짧은 신혼가구 등이 기존 주택 시장에서 새로운 매수세를 형성 할 가능성이 있다. 청약자들이 인내심을 갖고 기다리면 새 아파트를 장만 할 수있다는 믿음을 가질 수있도록 청약 가점제를 정교하게 다듬을 필요가 있다. 집을 늘려가려는 욕구가 강한 소형주택 소유자와 새 아파트를 선호하는 젊은 무주택 가구가 장기적으로 아파트를 분양받을 수있다는 판단을 내리면 굳이 기존주택 시장으로 발길을 돌리지는 않을 것이다.
집값 하락 원인으로
△주택 담보대출 1인당 1건 제한
△선진국 경기 상황
△투기꾼들과 정부 고위직의 농간
△민간택지 분양값 상한제 도입
△보유세인 재산세와 종합부동산세에 대한 기준시가 인상
△집값 하락 기대감
집값 폭등으로 올해 종합 부동산세 부담도 크게 늘어나므로 다주택자들이 매물을 내놓을 수밖에 없으나 정부가기준시가나 공시지가를 얼마나 올리느냐에 따라 다를 것이다. 또한 아파트 분양이 택지개발지구서 분양하느냐에 따라 기존 주택시장의 상승과 하락의 기폭제가 될 것이다. 현제와 같은 시장과 정책이 계속 이어진다면 집값이 당분간 약세를 면치 못할 것이다. 금융정책과 부동산 거래실종 및 청약시 중대형의 미달사태가거품의 신호탄으로 볼 수있다. 2006년 11월 15일 대책 후 연속해 부동산 시장에서 거래는 끊기고 가격은 떨어지고 있다. 강력한 대출규제에 따른 실수요자들의 피해를 줄이기 위해 대출규제에 예외를 두는 방안을 검토하고 있다. 무슨 정책이나 소나기식 정책은 오래가지 않는다. 현 정부는 매월 10개이상 부동산 정책을 내 놓았으나 피부에 닿는 정책은 매년 2-3건에 불과했고,그나마 모든 부동산 정책이 2-3개월도 가지 않아 고사 상태로 변해 버렸던 것이다.
집값이 가장 많이 올랐던 경기도 과천의 주공 아파트 18평형과 27평형의 경우 현제 시세가 2천만원 가량 하락했으며,서울의 재건축 아파트들도 호가가 수천만 원씩 하락을,수도권 뉴타운 지역도 평당 2백만원 정도 하락했다. 서울의 강남권은 대체로 수천만원 정도 낮은 가격에 매물이 있지만 아파트 가격이 더 떨어질 것이라는 분위기 때문에 매수자들이 움직이지 않고 있다. 재건축 등 고가아파트에 대한 투자수요가 급속히 줄기때문에,이들 아파트를 중심으로 단기적으로 집값 급락의 가능성이 작지 않지만 서울 강북지역의 중소형아파트는 부분적으로 상승세다. 상승과 하락한 지역이 있어 집값 급락을 속단하기엔 아직은 이르다는 분석속에 관망세나 호가만은 전체적으로 낮아진 것은 사실이다. 부동산 거품이 일부 제한된 지역의 특정 아파트에 집중돼 있어,큰 폭으로 거품이 꺼지는 현상은 일어나지 않을 것이라 정부는 말하지만 2006년 5월15일 버블새븐지역 발표와는 다른 해석을 하고 있다. 이는 금융규제로 인해 은행들의 파산을 막아보자는 술수이다. 은행들은융자를 최대한 거두어들이여 손해를 덜 보겟다는 술책이다. 50-90%인 주택의 대출을 최대한 줄여 30-60%로 낮추훈 버블을 다시 꺼내들려 하고 있다. 거품 붕괴에 따른 집값 급락 가능성을 잇따라 제기한 가운데,그동안거품 붕괴를 주장해왔던 정부가 오히려 한 발 빼는듯한 모습을 보인 속셈은 은행들의 손해를 최대한 줄여주려는 속셈으로 금리는 올리고 부채비율은 대폭 줄이려는 속셈이다.
거품이 만약 온다면 환란때보다 더 큰 거품이 올거라는 진단에서다. 환란때는 가계당 부채가 1천만원도 아니되었지만 2007년 현제 가구당 융자는 최소한 3-5천만원대다. 많은 분들은 수억대가 수두룩하다. 서민,실수요층에 대한 대출규제 완화도 추진되나 실제 대출은 주택값의 30-40%선일거나 선전은 50%이상이다. 영세 자영업자와 과거 소득이 없는 사회초년생들에게 DTI,즉 총부채 상환비율의 적용범위를 40% 이상으로 올려서,대출을 늘려주는 방안을 검토하고 있다. 이와같은 분석에 의하면 속 다르고 걷 다른 금융정책임을 누구나 간파 할 수있을 것이다. 부동산 가격 급락에 대한 경고음이 한층 높아지고 있는 가운데 주택담보대출 규제 강화등의 조치로 부동산거품이 붕괴하면 가계·금융 부실로 이어지고,만성적인 경기침체라는 악순환에 빠질 수있다. 부동산·금융시장위험요인을 인정하면서도 대부분의 지역에서는 거품이 없다. 거품은 일부 지역의 특정 아파트에 국한된 현상이기 때문에 폭락은 없으며 하향 안정추세를 보일 것이라는 괴변이다. 힘있는 개인과 단체에 엄청난 부를 축적해 준 정부는 5천년 역사상 현 정부 이외는 없었으며,외국에서도 찾아 볼 수있는 기네스 북 감이다.
부동산 거품을 걱정 할 정도로 가격이 많이 오른 곳은 수도권 일부 제한된 지역에 있는 특정한 아파트며,국내부동산 시장에 거품이 광범위하게 끼여 있다고 생각하지 않는다. 지방이 이미 버블이지만 대선으로 인한값이 오를 것이라는 희망권 뿐이다. 버블이 와야 했지만 지방의 대부분 주택들은 융자가 적어 무너지지 않았을뿐이다. 그동안 가격이 급등했던 것이 다시 내려가는 것은 바람직한 현상으로 판단하고 있다. 이론은 맞다.급상승이후 하락이 장기간 올때 버블이라 한다. 이론과 현실이 틀린경우 흔한 이론이 대한민국 부동산 정책이다. 대부분 사람들이 현재의 가격 상황을 거품으로 진단한다. 다만 폭락 조짐을 보이느냐,서서히 빠지느냐를놓고시각차를 보일 뿐이다. 버블 세븐이라는 말까지 쓰며 잔뜩 겁을 주고는 급락 가능성이 제기되자 일부분에그친다고 달래는 꼴이며,계속 동시다발로 강도 높은 정책들을 펼칠 경우 예기치 않은 큰 충격이 발생 할 수있다. 거품 붕괴는 촉발요인과 확산요인이 있는데 촉발요인이 아직까지는 분명하지 않다. 일본은 금리가 6%일 때 거품이 붕괴했지만 우리는 아직 6% 수준에 머무르고 있어 2∼3년 정도 서서히 거품이 빠질 것이다. 2007년은 버블 시초며,2008년부터 서서히 버블이 나타날 소지가 다분하다. 2007년 대선이지만 청약시장이 시들고있으며,그 좋아하던 고가주택이 거래되지 않고 있다.
가계부채 상황이 심각하다. 정부는 2003∼2004년 안정세를 보였던 가계부채 증가세가 2005년 이후 다시 확대되고 있다. 가계부채 잔액은 2007년 현재 600조원으로 외환위기 직전인 1997년말 190조원의 3배가 넘는다.주택담보대출 중 변동금리 비중이 98%나 돼 주택가격 하락과 대출금리 인상 등이 겹칠 경우 가계·금융 부실로 이어지면서 경제위기로 확산될 수있다는게 대부분의 사람들 견해다. 정부는 주택담보대출 관련 신용관리강화,담보인정비율과 총부채상환비율 규제 강화,지급준비율 인상 등으로 과잉 유동성을 죄고 있다. 주택대출규제 강화와 금리인상이 동시에 이뤄지는 등 잇단 정책이 세부 조율없이 빠르게 진행되면서 급락 가능성을키우고 있다. 가격 하락이 가시화되면 순식간에 위기상황으로 증폭되기 때문에 정책속도를 조절해야한다. 버블은 금융에서 어느나라나 온다. 이게 우리나라 부동산도 예외가 아니며,현제 금융불안이 가시화되고 있다. |
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