부동산 정부 정책자금 지원과 대책 및 성과 분석
자금난에 빠진 건설사들의 미분양 주택이나 보유토지를 공공기관에서 매입하는 등의 방식으로 건설사들에 9조원 안팎 지원한다. 가계대출 부담 완화를 위해 시중유동성을 충분히 공급,양도성예금증서 금리 인하를 유도하고 수도권내 투기지역과 투기과열지구는 해제,대출규제 완화한다. 가계주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원.구조조정 방안을 확정했다. 미분양주택 환매조건부 매입 2조원,공동택지 계약해제 허용 2조원,건설사 보유토지 매입 3조원 등을 포함해 총 8조7천억~9조2천억원 규모의 건설사에 지원해준다. 미분양주택은 지방의 공정률 50%이상 주택 가운데 대한주택보증이 2조원 범위 내에서 역경매 방식으로 매입해주고,환매시에는 매입가격에 자금운용수익률과 여타 비용 등을 더해 가격을 산정한다. 토지공사가 이미 분양한 공동택지에대해서는 일정기간 이상 대금납부를 연체중인 건설사를 대상으로 계약해제를 한시적으로 허용하되,계약보증금은 토지공사에 귀속한다. 건설사들이 보유토지 매각을 원할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용,3조원 범위 내에서 최저가로 매입하며 매입가격은 기준가격 대비 90%를 넘지 못한다. 건설사가 발행한 회사채는 공적보증기관이 신용을 보강한 뒤 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록해 5천억~1조원의 자금융통이 이루어지도록 지원한다.
주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의주거부담이 가중되고 있다고 보고 대출부담 완화를 위해가계대출의 기준금리가 되는 양도성예금증서 금리의 하향안정화를 유도하기로 했다. 대출 거치기간을 늘리고 만기조정도 유도, 대출 원리금 상환부담을 덜어주기로 했다. 거치기간은 3년에서 5년으로, 만기는 15년에서 20년으로 각각 연장을 유도하는 방식이다. 수도권 전역의 투기지역이나 투기과열지구도 지정목적이 사라진 곳은 해제하기로 했다. 투기지역 등이 해제되면 주택담보대출시 적용되는 담보인정비율이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율은 적용을 받지 않아 전반적인 대출금액이 늘어난다. 현재 투기지역 지정요건은가격 상승시기에 만들어진 기준으로 지금은 부동산가격 추세가 하향 안정화되는 시기라서 맞지 않는 부분이있다. 해제 기준을 포함해서 전반적으로 검토한다. 이사 목적의 일시적 2주택자에 대해서는 종전 양도세 비과세 허용기간이 1년이던 것을 2년으로 늘려 주며처분조건부 대출은 기존 주택을 1년내 처분해야 하던 것을 2년으로 연장하고 투기지역이 해제되면 이미 체결된 처분조건부나 축소조건부 대출의 이행의무도 면제해주기로 했다. 건설업체를 4개 등급으로 분류, 일시적으로 유동성 어려움이 있는 회사는 지원하되 부실회사는 구조조정하기로 했다.A,B 등급의 경우 채권은행이 만기연장이나 이자감면,신규자금 등을 통해 신속 지원하고 C등급은 워크아웃 등으로 지원과 구조조정을 병행하며,경영정상화가 곤란한 D등급은 회사정리절차에 착수키로 했다.
주택건설업체들이 공공택지 해약 수용과 관련해 계약금까지 모두 돌려주고, 잔금을 납부한 경우에도 계약 해제 대상에 포함시켜줘야 한다. 대한주택보증의 환매조건부 미분양 매입 규모도 최고 10조원까지 늘려달라 요구했다. 유동성 지원 대책 근본적인 방향은 맞지만 세부적으로 들어가면 중소 건설사의 위기극복에 큰 도움이 되지 못한다. 공공택지를 살 때는 대부분 금융회사로부터 프로젝트파이낸싱 형태로 땅값의 90-120%까지대출을 받아 토지대금을 마련하기 때문에 땅값의 10%을 위약금으로 떼이고 나면 택지 매각후 은행에 빌린 돈을 갚기 위해 추가로 자금을 확보해야 해 자금난 해소는 커녕 오히려 추가 자금을 조달해야 하는 문제가 발생해 해약이 쉽지 않다. 공공택지 해약을 신청할 업체가 거의 없을 것이며,위약금 없이 토지대금 전액을 환급해주고 잔금을 납부한 공공택지와 주공,지방공사 등이 조성한 택지도 해제대상에 포함시켜 줄 것이 빠졌다고하나주면 10개을 달라하니 고분양가에 대한 건설사 말이 없다. 대한주택보증이 매입하는 미분양 주택의 매입금액을 2조원에서 10조원 이상으로 확대하고,매입 대상도 공정률 50% 이상에서 30% 이상으로 완화해 달라다.강남 3개구를 제외한 수도권 모든 지역을 투기지역과 투기과열지구에서 해제해줄 것과 건설사 회사채 유동화지원 대상에 중소건설사도 가능하도록 배려해 달라다
미분양해소를 위해 1가구 1주택은 주택가격과 관계없이 양도소득세를 비과세하고,2주택자는 양도차익의 50%가 아닌 일반 세율 9-36%로 과세하며,지방의 2주택 보유자에 대해 보유세와 양도세를 완화다. 모든 규제를 풀어줘도 투기가 발생 할 수없을 정도로 시장이 침체돼 있다. 건설업계를 살리기 위해서는 적극적인 대응책이 필요하지만 건설업체의 이런 요구에 대해 도덕적 해이가 도를 넘어선 곱지 않다. 건설사들이 분양가 인하 등 자구노력은 제대로 이행하지 않고 자신들의 경영 실패를 무조건 보상해달라는 것은 지나치다. 건설업계외에 10.21대책을 바라보는 외부 시선이 차갑다. 건설사들이 미분양 해소를 위한 가격 인하와임금 동결,인원감축 등 구조조정을 선행한 뒤 정부에 도움을 요청해야 국민적 공감대를 형성 할 수있다. |
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