수도권 아닌 부동산 정책은 주택시장 패러다임으로
전세값 상승은 보금자리주택 싼값 아파트으로 2008년 하반기부터 지방서 서울과 경기 인천으로 거주지을 옮기면서 시작되었으나 그걸 아는 대한민국 정책가나 연구소 전문가는 없었으며,단순히 입주물량 부족이라는단어만 남발했다. 보상나간 행정도시 개발도 나몰라하는 정부가 보금자리 주택지 땅한평 보상도 나가지 않은곳 사전예약 후 100%분양된다는 보장은 만분의 1도 가능성 없다. 헌신짝처럼 버리면 그만이며,정권 그만둘경우 책임지지 않으면 그만인 정부다. 한마디로 보금자리 주택지나 신도시,택지개발 수도권 1곳만 개발하지 않을 경우 최소한 2-4조원의 자금을 지방의 아파트 1가구는 1억내외이며,이중 반 정도만 지원해 주면 인구 분산정책이 이루어지며,2조5천억원은 5만가구로 인구 11만명을 지방으로 이동 가능하며,인구 분산정책이 될 것이다. 공급주택의 도시의 비율이 80%에 육박하자 단독주택류로 전환이 2002년에 이어 2005년,2008년 3차에 걸친 전환이 시작됐다. 소득수준이 2만달러 육박하자 주5일 근무제로 부동산시장에서도 상품에 따른 부침현상이 급속히 나타났으나 소득이 2만달러 밑으로 떨어지자 농촌으로 귀농이 아닌 한탕을 하려 보금자리 주택 프레미엄 1-3억대을 찾아 서울 경기 인천으로 주소을 옮기기 시작했다. 과거에는 경기 침체시 귀농후 3-7년후도시로 귀환했지만 일자리와 또또복권의 보금자리 주택 청약을 위해 수도권으로 이주하니 전세값은 오르고입주물량 부족이라는 단어가 나오나 2012년 전후,늦어도 2015년 이후 서울 경기 인천의 집값은 반토막 나는주택이 곳곳에서 나타날 것이며,지방보다 수도권 주택침체 현상이 나타날 것이다.
2003년 7월부터 본격 실시된 주5일 근무제는 사람들의 생활양식과 국가경제 전반에 걸쳐 커다란 변화를 가져왔고,지방의 유원지까지 공휴일이면 발 디딜 틈이 없이 차량행렬이 반복되었다. 소득증대로 인해 새컨드하우스가 90년대 초부터 발전하더니 2003년부터 주5일근무제 실시,팬션,실버타운,해외여행 가속화,2003년10월부터의 국토의 균형개발에 의한 토지 전국 투기장화,분양아파트에서 임대아파트 집중건설,전세시장서 월세시장으로의 전환,버블새븐에서 주택시장의 안정화 후 현정부는 3%지역의 언론과 연구소,앵무새들을 동원해갖은자들의 거주지만 투기화 시켰다. 주택시장의 새로운 패러다임이 정권 누수현상과 때을 맞추어 막바지에이르고 있으나 권력은 투기꾼들이 장악하기에 다음 정부가 모든것을 떠안게 됐다. 시장의 패러다임은 갖은자들의 3%와 부동산에서 도심외곽과 아파트의 몸값이 상승 할 것으로 보이지만 맛보기 차원이다. 부자들은 생활수준을 내다보고 강과 바다 및 환경이 좋은 곳은 2005년 이전 대체로 구입해 두었으며,2009년은 투기자본과 투기꾼들에 의한 35%의 부동산과 지역에서 전국이 부동산 값 상승으로 몰아가고 있으나 실상은 그러지 못하고 있다. 2020년까지 단독주택의 비율을 50%로 끌어올린다는 계획을 담은 4차 국토종합계획을 내놓아 20년간 2백만가구의 단독주택시장이 형성될 것이다. 주거개념이 아파트에서 단독으로 변하고 있었지만 시장은경기침체로 조용하다. 뉴타운 개발로 인해 재개발지의 주택은 재건축 아파트보다대지지분이 많아 2-5배정도값이 뛰었다. 재개발지가 아닌 도시 외곽의 80-300평 정도의 대지는 2012년부터 본격적으로 부자 아니면 쳐다보지도 못할 주택으로 각광 받을 것으로 선진국형 주거형태로 변하는 과정이 2002년에 이어 세번째로 2012년부터 시작될 것이다.
주택으로의 전환을 위해 수도권에서는 대부분의 도로확장 사업이 마무리돼 수도권 통근가능 권역은 현재 40km에서 60km까지 확장 될 것이다. 연천 포천 가평 이천 여주 안성 평택 등 그동안 서울 출퇴근이 다소 부담스러웠던 지역으로까지 전원형 주택시장이 확장 될 전망이다. 수익형 상품의 선두주자인 상가시장은 규모와 입지,테마에 따라 명암이 크게 달라질 것이다. 레저시장이 급성장하면서 새로운 상가개발이 활기를 띌 전망이다. 대형 테마상가는 상권전망이 더 밝아지나 상가는 10%에도 못 미치는 상가에서만 붐을 타지 장기적으로낙마 할 가능성이 높다. 여가시간 많아지면서 쇼핑기회가 늘어나 상권형성에 긍정적으로 작용 할 것이라지만소득이 줄어들고,신용불량자가 늘어난 상태에서는 상당기간 기후에 불과할 것이다. 우리나라는 자칭 중산층이
90%에 육박했으나 환란으로 중산층은 20%에도 미치지 못하며,중산층이라지만 상류층인 졸부층 10%정도로중산층 이탈로 인해 가장 타격을 받은 것이다. 갖은 자들이나 정부의 재정은 급속히 증가했으나 씀씀이가 헤픈 중하위층은 갈수록 늘고 있다. 우리나라 국민들은 허황 사기 복권이나 여행만을 바라는 부류들이 상당하다. 소득에 비해 씀씀이가 너무 심하다. 주말이면 도로는 교통지옥이며,해외로 여행나가는 사람들이 늘지만정부는 대책 내 놓지 못하고 있다. 일본은 13평,홍콩은 4-6평에서,대만이나 독일은 18평,유럽은 중산층이 20평대나 한국에는 신혼도 30평대가 좁다고 아우성이다. 한심한 주택 거주의 작태가 이어지고 있어 뒤돌아보는반성과 자기성찰이 절대적이다.
각종 테마형 리조트단지와 골프장 콘도 펜션 테마형놀이시설 개발이 활기를 띌 것이나 기존의 콘도 펜션 가족호텔 등 각종 레저형 숙박시설업계에서는 대대적인 업그레이드와 대형화 바람이다. 부동산개발업계는 기존콘도나 골프장 등 단일화된 레저형 부동산상품에서 벗어나 신규수요를 수용하기 위한 단지개발에 발빠르게 나설 태세나 헛탕만 쳤다. 강원 충청 서해안 일대에서는 신개념의 대규모 복합 레저형단지가 속속 등장할전망이나 전문적인 지식 없이 개발하다가는 전재산을 날리는 경우 나타날 가능성 높다. 개발보다는 장기적안목에서 위치 좋은 곳 투자만이 실패률을 줄이는 방법이다. 투기의 대상인 3%정도의 토지시장은 국내 모든부동산을 들뜨게 만들 가능성 아주 높다. 아파트 투자로 인해 막차 탈 투자자 우루루 쏫아질 것이나 대도시,주택이나 토지의 투자는 지역만 잘 선택한다면 장기적 안목에서 투자해도 무방하다. 전원주택과 펜션 등의개발이 가능한 땅들은 시세 상승이 예상된다. 개발은 금물이다. 농지에 대한 관심도 높아지고 있다. 농지는 다른 부동산상품과 달리 소액투자가 가능하다는 점에서 실수요자들이 많이 움직일 것이다. 지역별,계층별,규모별 수급불일치로 주택수요 대비 공급 부족분은 보금자리 공급 후 입주 시점까지다. 수도권 재개발.재건축에따른 멸실 물량은 줄여야 할 것이며,경기회복에 따라 멸실 물량을 줄여 2012년 전후부터 뉴타운.재개발.재건축하여도 늦지 않다.
공공택지 공급 쏠림현상,강북 입주물량 집중,중소형 주택부족이 주택문제의 핵심이 될 것이나 정부 정책이바르게 선다면 2-3개월안에 단기적 처방이 가능하나 투기꾼 정부는 그걸 이용하지 않고,권력자 자리지킴만염두에 둔 상태다. 재정비 사업의 멸실 규모를 최소화하고,지방화 시대을 앞당겨 행정도시와 혁신도시 개발에 박차을 가해야 한다. 주택정책 목표를 질적 공급에 치중해야지 보금자리 주택이나 수도권 개발에 힘쓰다가는 주택값 폭락사태가 3-5년안에 올 것이다. 정부는 바로보는 부동산 정책,서민들을 위한 정책을 쓴다면 주택문제,부동산 문제는 나타나지 않을 것이다. 고분양가 아파트라도 수도권의 대단지로 평형이 큰 평형으로분양한다면 분양받아야 할 것이다. 아무리 서울 경기 인천지역이라도 소단지로 중소형평형이 섞혀 있다면 다시한번 생각해 보고 분양시장에 뛰어들어야 할 것이다. 판교 고분양가로 미분양 아파트가 조금 줄기는 했지만분양물량에 비하면 줄어든게 없다. 전국적으로 미분양,미입주아파트가 10만가구 이상 된다는 것은 기정 사실로 받아 들여야 할 것이다. 건설사들이 건설사 이미지를 생각해 미분양이나 미입주 아파트 모두 공개한다는것은 어불성설이다. 부동산시장에서 주택값이 정책 미스로 비정상적인데다 매물도 귀해 당장 집을 사기는불안한게 사실이다. 부동산태평양이 늘상 권한 지역은 자금 여력만 된다면 구입해도 좋다. 부동산태평양이 권장하지 않은 지역은 한번 더 생각하는 지혜가 절실하다. 다음 대책 발표후나 바로 전 구입 및 청약하여도 늦지않다. 청약도 건설사들이 기회라 하여 마구잡이식 분양을 하려 하고 있으며,미분양도 방문자만 있을시 온갖 양념을 섞어 계약시키고 있다. 털이식 계약과 분양을 온갖 지혜를 다 짜내고 있는 건설사들이다. 건설사가 개인 투자자 생각하는 경우는 아예 없다는 것 명심해야 한다.
분양 할 아파트들의 분양가가 주변 시세보다 높다. 정부는 신도시에 짓는 중소형의 경우 평당 700만-800만원대로 분양가를 낮추겠다고 하니 내집마련을 위해 청약자들은 이러지도 저러지도 못하고 있는 가운데 모델하우스에는 매일 찾아간다. 결정은 하지 못하고 돌아오길 수일째다. 민간택지에 짓는 아파트도 분양가 상한제적용을 검토하고 있다는 소리에도 귀가 귀열여 지나 2003년 10월부터 투기공화국이라는 정부 부동산정책을믿어야하나 믿지 않아야 하는 기로에 서 있다. 분양건설사들의 모델하우스에는 몰려드는 인파로 인산인해를이루며 청약열풍을 예고하고 있으나 계약까지 이루어질지는 미지수다. 지방과 달리 수도권은 대부분이 고분양가 아파트들로 북세통이다. 서울서는 평당 2천만원 아파트가 수두룩하며,강북에서도 3천만원대 아파트 분양이 있다. 수도권 대부분의 지역이 분양가가 1천-3천만원 전후가 될 전망이다. 경기도 시흥시 능곡지구도 중대형은 평당 평균 880만원,분양가 상한제가 적용되는 중소형은 평당 770만-780만원에 분양승인을 신청했으나 시흥시는 평당 100만원 가까이 낮추라고 요구하고 있지만 8백만워대 분양이 될 것이다. 경기도 광주지역도 분양가 문제로 분양신청이 보류된 상태며,용인시 신봉지구도 매한가지다. 지자체와 건설사의 눈치작전이다. 분양시장이 달아오른 사이 건설사들이 분양가를 올려 배짱 분양을 하고 있다. 서울 수도권 민간 택지에공급하는 아파트의 경우 분양가가 주변 시세보다 낮은 경우는 없을 정도다. 고분양가 논란에도 불구하고 실수요자나 아니나 모델하우스에 벌떼처럼 달려드니 건설사들은 이틈을 이용 할 수밖에 없다.
분양가 상한제가 민간 택지의아파트로 확대되더라도 땅값이 떨어지지 않고 보상가 높아지면 분양가 인하폭은 크지않아 대단지 중대형평형 아파트는 청약을 하여야 할 것이다. 미분양 아파트나 외곽지역 분양은 당분간 미룬게 좋다. 아무리 분양가를 낮춘다 하더라도 2007년 건축비 상승이 온다면 분양가 인상은 불가피하다.수도권 중심가 지역은 청약자들이 대거 몰려 로또나 다름없다. 유주택자나 신혼부부,핵가족 등은 가점제 시행 이후 인기지역 당첨이 더욱 힘들어지는 만큼 적극 청약에 나서는 게 좋다. 아무리 정부가 신도시 공급을늘린다하더라도 단기간에 집값이 안정되기 힘들다. 2012년 전후 매매한다는 기본 방침만 변하지 않는다면 내집마련이나 청약은 수도권 중심가는 반드시 청약이나 구입하여야 할 것이다. 목돈이 있는 경우는 서울 경기의뉴타운 지역이나재개발지 50평 내외 주택은 필수적으로 청약 우선하여 구입이 좋다. 수도권 중심지역은 입주 시점에 분양가이하로 시세가 떨어지지 않을 것이며,2012년 전후까지는 반드시 중심가는 상승한다고 볼 수있다. 주택시장이 불안할 때는 대단지나 중심가,부동산태평양이 홈피에 권장한 아파트 청약이나 주택구입이내집마련에 성공하는 첩병이다. 자기자본이 부족한 사람은 많은 담보대출 투자는 자제하여야 할 것이다. 재테크도 재료 있는 주택으로 한정해야 한다. 무주택 기간이 길고,노부모봉양자,장애인,나이가 많고 자녀수가많은 청약예.부금 가입자도 조급증을 버리고 느긋한 자세가 필수며,이들은 가능한 택지개발지구나 신도시 및대단지 투자나 청약이다. 청약가점제에 유리한 사람들은 무리하게 청약하는 것보다 2008년 이후 주변 시세보다 싸게 공급 될 송파,파주,수원 등 신도시를 노리는 게 좋다. 분양가나 매가에 비해 많은 융자의 투자는 자제하여야 할 것이다 |
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