주택시장 거래 실종으로 깡통 아파트만 줄줄이
주택시장에 거래가 실종돼 반값 경매에 깡통 아파트만 득실거린다. 지방은 미분양,수도권 변두리는 입주 할아파트에 입주자가 없고,수도권과 대도시의 버블새븐지역은 억억 소리내어 주택값 하락이며,가계살림의 수입은 줄고 금리는 고금리며,융자만 늘어간다. 과천 남부만 12개 단지,1만3455가구가 있으나 거래없이 호가낮은 매물도 몇개월 지나면 호가높은 매물이 된지 오래로 과천 아파트는 2006년 하반기 고점을 찍은 뒤 30%내외가 하락했다. 집값의 4분의 1 또는 3분의 1이 하락한 것이다. 가장 인기 있는 8단지 102.5㎡형은 2006년 10월 9억2100만 원에 거래됐었지만 6억5000만 원으로 거래돼 가격이 30% 정도 하락했다. 과천은 사당역에서 남쪽으로 6.5km 떨어져 있어 지하철 여섯 정거장,승용차로 12분밖에 걸리지 않아 준강남으로 인기를 끈 곳이다.2006년 과천서울랜드 자리에 디즈니랜드를 짓는다는 얘기가 나오면서 자고나면 가격이 오를 정도였으나 고점을 찍은 후 가격이 계속 하락하면서 매수세가 끊겼다. 종부세 매물과 1가구 2주택자의 매물까지 공급은 늘어났지만 사려는 움직임이 없어 거래가 이뤄지지 않고, 거래가 없다 보니 시세변동도 없다. 가끔 나오는 급매물이 시세가 되면서 조금씩의 하락세를 이어가고 있다. 2006년에 집을 산 사람들이 많은데,당시 총부채상환비율규제가 없어 2억~3억 원을 빌려 집을 산 사람들이 굉장히 힘들어하고 있다. 원금과 이자로 한 달에 200만~300만 원이 나가고 집을 내놔도 가격이 계속 떨어지니매수자가 나서지 않고 있다.
1981년부터 지어진 과천 주공 단지들은 재건축 대상이지만,재건축이 완료된 두 개 단지 3, 11단지 외에는 진행이 더디다. 재건축 규제인 임대주택 및 소형 평형 의무화,기반시설부담금제로 개발이익이 줄어든 데다 주택가격이 하락하고 있어 재건축 이익이 거의 나오지 않기 때문이다. 과천아파트들은 전국서 유일하게 가구수억제책이 있어 재건축 시 현재 가구 수의 7.5%까지만 늘릴 수있다. 전원도시를 표방하는 과천시가 쾌적한 주거환경을 위해 가구 수 제한을 두기 때문이다. 규제를 전혀 받지 않았던 11단지는 입주가 완료됐고,3단지는현재 입주가 이뤄지고 있다. 재건축이 진행중이던 12단지는 승인 절차가 남았으나 자기 부담금이 너무 많아 더이상 진행되지 않고 있다. 전세수요도 그리 많지 않아 3단지 3143가구가 입주 중인데 전세수요자는 되도록새 집을 선호하다 보니 다른 단지에서는 전세 거래도 줄었다. 과천은 2008년 말이면 입주 쇼크는 끝날 것이나잠실 재건축 아파트가 9~10월,반포에서 12월,강동에서 9월부터 입주가 시작되는데 물량만 2만 가구다. 강남전체 20만 가구 중 10%에 육박하다 보니 공급이 넘친다. 미국 부동산 경기도 2011년부터 풀리기 시작한다고하며,2006년 이후 재건축 아파트의 신규 착공이 없다보니 2006~08년의 공백이 생겨 신규 입주 물량이 없어공급이 제한 될 것이다. 예전에는 올랐다 내렸다 탄력이 있었는데,골이 너무 깊고,지금은 내려가는 상황에서 겁나 매수를 못하는 상황이다.
과천남쪽 6km 지점의 평촌은 과천에 비해 투기 수요보다 실수요자가 많아 하락폭이 덜한 편이나 하락세에접어들었고,학군이 좋고 신도시 한가운데의 먹자골목과 함께 있는 학원가들이다. 과천에서 평촌으로 수업을 들으러 갈 정도다. 과천의 인기 평형이 30% 가까이 떨어진 것에 비해 평촌의 인기 아파트인 현대 홈타운105.8㎡의 경우 2006년 12월 6억5000만 원의 정점을 찍은 뒤 현재 5억2000만 원으로 20%가량 떨어졌다. 실수요뿐만아니라 가격대를 봤을 때 평촌은 종부세 매물이 없는 것도 가격 하락폭이 줄어든 2006년 급등하기 전 가격 수준으로 돌아간 상태다. 큰 평수가 더 하락은 것은 대출이자가 오르고 관리비도 비싸고 실내 청소 등의 관리가힘든 것도 원인이며, 큰 평수로 옮겨 탄 사람들이 자기 돈만 가지고 살지는 않아 이자 부담이 클 것이며,거래가 없기는 마찬가지다. 전세 거래도 없어 과천의 3단지 3000여 가구가 입주중이며,의왕시 포일주공아파트 재건축 물량이 2009년 말 2500여 가구가 준비 돼 있다. 평촌은 아직 14~15년밖에 되지 않아 재건축 이슈는 없이리모델링이나 2-3년이후 가능하다. 부동산시장의 심리가 죽으면 정부의 부양책이 나와도 먹히지 않아 회복까지는 한참 걸릴 것이다. 종부세가 9억 원으로 상향 조정됐음에도 불구하고 상승에 대한 기대가 없다. 집을 옮기고 싶은 경우 똑같이 싸게 내놓으면 실수요자들끼리 거래는 될 텐데 사람들 심리가 자기 집은 싸게 내놓기싫어하고 남의 집은 더 떨어지지 않을까 생각하다 보니 거래가 이뤄지지 않는다.
거래실종,미분양 증가로 깡통아파트만 늘고 경매시장서는 감정가의 반 이하 가격도 있다. 태평양 경제전략연구소(http://www.realer.co.kr)진단처럼 2012년 전후까지 부동산 경기가 살아나지 않을 경우 사회와 경제는 침체의 골이 2012년이 아닌 여진은 2015년 이후까지 진행될가 걱정이다. 주택경기 침체로 건설사 부도 우려와 고금리로 최악의 새태을 맞고 있다. 회사는 직원의 반을 줄이고,문을 닫고,새로운 사업을 구상하고 있을정도다. 수익은 커녕 영업실적 마져도 줄어들었다. 불황 타개를 위해 영업이나 각종 아이디어을 짜 내지만 부동산 관련 업종만이 아니라 전 경기 불황으로 이판사판인 생활사다. 자금 조달길이 막히고,사업부지 확보도어려워 아예 일감을 찾지 못해 중소 건설사의 부도 공포 확산과 함께 주택공급 위축이다. 전국 4,906개 주택업체 중 주택을 공급한 업체는 287곳에 불과 회원사 81곳 중 절반 수준인 40여개 업체만 공급됐다. 4,987곳의93%가 단 한 채의 주택도 공급하지 못했다. 분양계획이 있는 업체는 289곳에 그쳤으며,한국주택협회 회원사역시 공급을 계획중인 업체가 50곳 안팎이다. 공급된 119개 단지 중 민간업체가 공급한 단지는 19곳에 불과,100개 단지는 한국토지주택공사.SH공사 등 공공 부문에서,돈도 없고 땅도 없어 광주지역 업체인 A사는 2009년부터 지금까지 신규 분양한 단지가 한 곳도 없다. 자금여력이 있더라도 사업부지 확보가 쉽지 않다. 정부가 주택공급 체계를 신도시에서 보금자리주택,도심지 개발 등으로 전환하면서 주택업체들이 양질의 택지를확보하기는 별따기다.
주택공급은 공공과 민간,대형과 중소업체 간의 적절한 균형이 이뤄져야 하는데 체계가 무너진 상태며,상황이 개선되지 않을 경우 중장기 주택수급 심각한 위기가 올 수있다. 주택 거래가 급감하면서 이사수요가 워낙줄었으며,자동차는 고유가로 운영조차 못하고 있다. 매매,전세 거래가 많은 이사철이지만 부동산 시장 얼어붙으면서 이사철도 실종 상태에 빠졌으나 전세가는 천정부지로 오르고 있다. 부동산 거래 침체로 매매 계약이 사라진데다 전세가 상승으로 거래까지 눈에 띄게 줄고 있다. 앞날을 예측하기 힘든 경제불안이 계속되면서 조금이라도 돈을 아끼기 위해 이사 가기를 꺼리는 사람들도 늘고 있으나 임대인들의 전세가 상승으로 도심에서 변두리로 내 몰리고 있다. 이사는 서민층이 많이 하는 관계로 서울에서 전세 거래가 활발한 지역으로꼽혔던 서울과 경기도나 인천경계 일대에는 월세 매물은 많지만 전세 매물이 적다. 더 싼 집을 구해가는 절차는 2년만 더 눌러 사는 것이다. 이사를 가고 싶어도 가계수입의 감소와 높은 금리로꿈은 사라지고 있을 정도의 어려운 형국이다. 서울지역 주택 거래건수는 계속 감소세로 서울 강남구와 송파구 등 강남권은 개점 휴업상태다. 전세 거래의 경우 해당 지역 전입·전출자 수 감소세로 불황이다 보니이사비용이라도 아끼려 이사를가지 않고 기존 집에서 계속 살고자 하나 임대인은 대폭 임대가을 올려주거나 나가라 한다. 지금의 주택시장은정상적인 실수요자 조차 자신의 의지대로 움직일 수없는 사실상 비정상적 시장이며,거래가 감소하면서 이사,인테리어,내부 건축자재 등 관련 산업도 연쇄 불황에 빠져 있다. 부동산 경기가 갑자기 냉각되면서 주택시장에도 불황이 왔다. 재건축 지역의 개발도 시간이 많이 걸릴 수도 있다. |
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