르네샹스 한옥 개보수 3천만원지원,5천만원 저리
지난 2000년 이후 강남 집값이 급등한 이유는 재고주택이 줄었기 때문이었으나 투기세력이 지나간 이후 보금자리 주택공급으로 3년 후는 공급과잉이 나타날 가능성이 높아졌기 때문에,중산층이 무너진 이후 지방서자녀들을 위해 구입해 놓은 주택들이 상당수가 융자받아 구입했기에 사업실패와 융자에 대한 부담으로 집을내놓지만 매도되지 않기에 하락세로 돌아섰다. 예년처럼 투기자본이 유입이후 투기자본이 빠져 나가자 집을구입 할 사람도 줄었지만 경제불황과 주택보급율 증가로 수요자 감소와 공급과잉에 대한 부담감이 겹처 하락세다. 강남지역은 재건축 등으로 아파트 재고가 2000년 24만가구에서 2005년 23만8000가구로 2000가구 감소한게 집값 급등의 한 원인이었던 반면 강남권 주택시장의 대세하락기였던 90년대 초반 5년간은 3만4000가구 늘었으며, 95년부터 2000년까지도 2만1000가구 증가했다. 2000년 이후 공급물량이 줄어든 것은 재건축 후분양제로,2003년 7월1일의 영향이 크다. 재건축아파트의 청약과열을 막기위해 공정 80% 이후에 분양하도록 해 분양시기가 1-2년 늦춰졌고,용적률 제한,소형평형 무비율,임대주택의무건설 등 무더기 규제로 재건축 추진이제때 이뤄지지 않은 것도 공급감소의 원인이 됐다. 80년 후반이후 지는 아파트들이 중층평형으로 5층이하에 비해 대지지분이 작아 투자가치 상승에서 찾을 수있다. 5층이하는 대부분 사라진 상태로 중층은 투자성이 없어졌다. 재건축 보다는 대지지분이 넓은 뉴타운이나 재개발 지역으로 180m2이상으로 갈아탔던 것이나 중산층이하는 빌라나 연립과 맹지 투자로 개발시 더 달동네로 내 몰리게 되는 것은 1-4억의 추가부담 때문이다.
강남권 주택시장에 공급 충격이 올 가능성이 높아 현 시점에서 강남 아파트를 추격 매수하는 것은 위험하다.
2010년 이후 강남 주택시장의 수급구조를 분석한 결과 강남아파트를 투자목적으로 매입하는 것은 손실을 초래할 수있었다. 5~10년 뒤를 내다보는 강남 아파트 투자에서 가장 주목해야 할 변수로 공급충격으로 5년간
강남권에서 신규주택 20만가구, 주택 순증 물량만도 최소 10만가구가 나와 송파 4만6000가구,판교2만9000가구 등 약 10만가구의 신규 택지 주택과 기존 강남 3구의 재건축 물량 9만6000가구을 합친 수치이며,보금자리주택 15만가구 이상 공급시 주택시장의 판도는 강남권에서 용산권과 여의도권으로 급속히 옮겨 갈 것이다.강남권 공급 순수 증가가구는 강남 3구의 재고 주택 24만가구의 55%달하는 공급과잉 물량이다. 집값이 하락하며 강남권 대세 하락기을 주도한 90년대 초반인 91년5월~95년1월의 아파트 증가분 3만4000가구에 비해서도약 4배가 많다. 최근 10년간 강남 3구 아파트가 2만3000가구 순증하는 데 그쳤음을 감안 할때앞으로의 공급여력이 과거와 비교할 때 10배 이상 강하게 작동해 강남 주택가격의 하향 안정에 크게 기여할것이다. 불로소득환수 장치가 공급 확대와 더불어 강남 아파트의 투자 수익률을 떨어뜨리는 요인이 될 것인데도 집값이 최근강남 아파트 연평균 가격 상승률인 9% 수준으로 상승한다 하더라도보유세 부담에 양도세율를 감안하면 2주택의 투자수익률은 1%내외가 된다. 집값 상승률이 4% 내외로 안정되면 수익률은 1%에도 못 미칠 것이며,뒤늦은 추격매수는 투자손실을 초래할 수있다. 부동산 버블논쟁이 촉발된 뒤 강남지역의 재건축 아파트값 하락세로 반전되면서 집값이 안정세로 돌아섰다. 버블세븐 지역의 중심축인 강남지역의 집값 상승률은 강남구가크게 둔화됐으며,재건축 아파값 상승률은 강남 서초 송파가 모두 약세며,내림세로 돌아섰다. 내재 가치에 비해 고평가 논란이 제기됐던 강남을 중심으로 주택시장이 본격적인 조정 국면에 접어들 것이다.
강남권의 수급불균형을 해소하기 위해 향후 5년간 송파, 판교 등 신규택지에서만 15만가구를 공급 할 계획이지만 이들 물량의 절반 이상이 임대주택인 데다 중소형주택은 10년,중대형주택은 7년이상 팔 수없어 공급효과가 크지 않다. 새로 공급되는 물량 중에는 50평형 이상이 미미하기 때문에 대형주택 수요를 해결하기에는역부족이 아닌 경기침체로 중산층이 무너져 기존의 중대형으로도 수요과잉이다. 재건축 입주물량 증가로 2003년이후 강남집값은 55%올라,서울평균 22% 보다 상승했다. 강남 아파트 1채값으로 수도권에 아파트 10가구이상 구입해 월 3백3십만원씩 수입을 올릴 수있다. 아파트 2억이상 거주주택도 마련 가능하다. 임대수익의 1채 임대료을 월 30만원으로 볼시 년간 3백60만원으로로 세금내고 수리비 하여도 년간 3백만원의 수입이 생기며,자신은 24평 아파트 구입해 살 수있다. 11채라면 10채값은순수히 생활비 가능하다. 360만원으로는 임대소득세 및 수리비 지불하면 된다. 재개발이나 재건축시 투자수익도 거둘 수있다. 수도권 소형아파트라면 보증금 500-1000만원에 월 30만원은 가구당 나온다. 2억으로는 자신의 집 24평이상 34평 구입이 가능하다. 재산세는 1채당 1십만원이면 족하다. 재산세와 종부세를 합해 보유세라 하며,지방교육세로 재산가액의 20%를 재산세에서 더 내야하며,종부세는농특세란 명목으로 종부세의 20%를 더 메긴다. 이중과세 조정이라 하여 6억이상 주택이나,3억이상 토지는 초과분에 한해 0.50%를 더 낸다. 서울강남권서 수입도 없는데 괜히 자녀들 눈치보며,살 필요가 없는 것이다. 자녀들과 1시간 거리에 임대사업을 하면 된다. 2억으로 수도권이나 도로 따라가든이나 주말농장.팬션.모텔의 경영도 얼마든지 가능하다. 바닷가나 강가의 주택이나 토지 구입해 농장경영과가금류기르기나 주말채소농장도 가능하다. 시내에서 많은 세금내면서 살지 않아도 도로나 강과 물따라 얼마든지 노후 보낼 수있다.
공공택지를 개발할 때 단독주택지구의 일부를 한옥마을 단지로 조성하고 도서관 주민자치센터 등 공공시설을 한옥으로 시범 건립,한옥 르네상스의 원년으로 2010년으로 삼으며,아파트 발코니가 돌출된 부분은 동간거리 규제에서 제외하는 등 보금자리주택의 디자인 다양화와 품격 향상으로 신한옥 플랜과 보금자리주택 품격향상방안,제1차 건축정책기본계획 2010~2014년 등을 발표했다. 서울 종로구 삼청동·팔판동 일대의 전통한옥에 가구별로 최대 3000만원의 신축 및 개보수비용이 지원된다. 서울시는 전통한옥 밀집지역으로 지정된 종로구 삼청동·팔판동 일대의 한옥 신축 및 개보수시 최대 3000만원의 보조금과융자금도 2000만원(3년거치 10년균등분할상환 방식)까지 무이자로 지원한다. 이는 시가 가회동, 계동,원서동,안국동 등 북촌 한옥마을 전통한옥 밀집지역을 삼청동·팔판동 일대까지 확대,지정하는 데 따른 것이다. 2008년 5월 북촌 한옥마을 등 일대 107만6302㎡를 제1종 지구단위계획구역으로 지정하고,관리계획 마련에 착수했다. 시내 98곳에 남아 있는 1만4000여채의 한옥에 대한 기초현황을 분석해 종합적인 한옥 관리방안을 마련해 기존 전통한옥 밀집지역인 가회동 등 64만5500㎡를 포함해 삼청동,팔판동 일대 32만554㎡와 기무사·미대사관 숙소 부지 등 13만5235㎡의 건축허가가 금지되는 등 개발이 제한된다. 2009년 6월까지 한옥주거지의 특성과 북촌 고유의 경관을 유지·개선하기 위해 건축물 형태·높이·용도 등에 대한 기준과 한옥보전을 위한 건축기준 완화 근거를 마련키로 했다. 지난 2001년부터 총 406동의 한옥등록을 받았으며,497건의 개보수 비용을 지원했다.
서울 지하철 3호선 경복궁역 인근 종로구 체부동에 대한 재개발 사업이 한옥 보존을 이유로 추진되지 못할전망이다. 종로구 127번지 일대 4만2479㎡에 대한 체부제1주택재개발구역 정비계획이 부결됐다. 재개발 계획에는 이 지역에 있는 128동의 한옥을 비롯해 기존 모든 건물을 철거하고 최고 12층 높이의 아파트 600가구를 짓는 방안이다. 이 지역은 한옥 밀집지로 주변에 경복궁과 사직단 등 중요문화재가 있고 인왕산이 가깝다. 지역적 특성을 고려, 주변지역과 조화되는 한옥 보존방안이 필요하다. 현재 마련 중인 한옥 보존대책과 연계해 이지역의 한옥을 보존하는 방향으로 검토 할 계획이다. 신한옥은 따뜻하고 저렴한 한옥 건축기술 개발,한옥 건축비를 2014년까지 현재 대비 최대 40% 절감,한옥 보존을 위한 한옥등록제 실시,양호한 한옥을 공익시설 등으로 활용하는 방안을 추진이다. 농어촌지역에서 한옥을 보급시키기로 하고,한옥 신축 때 농어촌주택개량자금 5000만원5년거치 15년 상환연리 3%을 2011년부터 지원키로 했다. |
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