부동산 규제의 가치상승과 집값 상승에도 규제완화
서울시내 26개 뉴타운지구 땅값이 뉴타운사업 추진 이후 폭등해 뉴타운으로 지정 되기도 전에 땅값부터 급등한 것으로 분석돼 서울시 및 해당 기초단체의 사전 투기방지 대책이 미흡했다. 뉴타운사업이 시작된 2002년부터 2006년까지 5년동안 뉴타운지구의 공시지가 상승률은 22.6%로 전체 평균 8%에 비해 1.8배나 높았다.2006년 한 해 한남, 장위,가좌, 신길 등 4개 뉴타운지구의 실거래가격 변동률에서도 4개뉴타운은 최저 22.4%에서 최고 43.1%로 상승해,서울시 단독주택 평균 14.4%를 최고 3배 이상 웃돌았다. 뉴타운지구의 땅값은 지구 지정에 앞서 급격한 상승률을 보였다. 2003년 11월 2차 뉴타운으로 지정된 아현 뉴타운의 경우 개발계획이없었던 2002년 땅값 상승률 평균 18%보다 크게 낮은 7%에 그쳤으나 뉴타운지정 계획이 2월 발표되고 지구.지정11월이 이뤄진 2003년에 땅값이 16%나 급등했으나 서울 땅값은 평균 5% 상승했었다. 아현 뉴타운은 2003년 뉴타운지구 신청 후 2005년까지 3년간 무려 70%나 땅값이 뛴 데 이어 2006년부터 2007년 상반기까지 추가로 49% 올랐다. 3차 뉴타운인 신길 뉴타운도 2003년 11월 뉴타운 계획발표 시점부터 2005년 12월 지구로지정되기까지 2년에 걸친 예비기간에만 땅값이 59%나 급등했으며,신길뉴타운과 사업일정이 동일한 장위 뉴타운도 같은 기간 33%의지가 상승률을 보였다.
뉴타운지구 대부분이 서울시 평균지가 상승률보다 약 4-10배의 지가상승률을 나타냈으며,지구 지정 이전에급격한 지가상승이다. 뉴타운 지정 이전에 땅값이 급등한 이유는 투기세력들이 뉴타운 지구 이후 토지거래허가구역으로 묶이게 되면 거래 매물 부족으로 높은 매매차익을 올릴 수있기에 지구 지정에 앞서 미리 투기자금을 대거 투입하기 때문이다. 뉴타운 지구지정 이전 투기행위에 대한 투기방지 대책이 시급하여,마구잡이식으로 뉴타운을 지정만 할 게 아니라 서민주거 안정을 위한 투기대책도 시급히 마련해야 한다. 강남구,분당,평촌,과천,용인 등 5곳이 참여정부 들어 아파트값이 2배 넘게 얼랐다. 현정부 출범 당시 분당에서 105㎡에 아파트를 3억원이 조금 안되는 돈으로 구입했다면 현재는 6억원이 넘는다. 2003년 2월부터 2007년 11월 현재까지전국 아파트 매매가 변동률은 분당이 116.33%로 가장 많이 올랐다. 강남구는 참여정부 5년동안 집값이 3.3㎡당 1708만원에서 3471만원으로 103.25%,평촌 106.93%,강남구 103.25%,용인시 102.61%,과천시 100.40% 등 4개 지역 도 100% 이상 올라 아파트값이 두배 이상 올랐다. 서울에서 집값이 2배 이상 오른 곳은 강남구 1곳으로 3.3㎡ 당 1708만원에서 3471만원으로 103.25% 상승했다. 강남구 12개동 중 압구정동 131.38%,개포동 120.91%,대치동 110.37% 3곳이 2배 이상 올랐다. 개포동 주공4단지 50㎡가 4억3000만원에서 11억3750만원으로 164.53% 상승했다. 경기도 분당 116.33%은 총 8개 동 중구미동 83.0% 1곳을 제외한 나머지 7곳이 모두 100%이상 올랐다. 정자동은 참여정부 기간동안 145.03% 올라 3.3㎡ 당 가격이 945만원에서 2316만원으로 뛰었다.평촌 106.93%은 8개 동 중 5곳이 100% 이상 올랐다. 이중 귀인동은 참여정부 이전 3.3㎡ 당 819만원이었지만현재는 1966만원을 형성하고 있다.
경기도에서 용인 102.61%와 과천시 100.40%가 두배 이상 올랐다. 용인시 29개동 중에서는 보라동126.35%,동천동 118.35%,신봉동 118.23%,공세동 114.77%,성복동 112.70% 등 11곳이 100% 이상 올랐다. 이 중 보정동 죽전자이 195㎡는 5억8180만원에서 170.36% 오른 16억원이다. 과천시는 별양동,부림동,원문동,중앙동등 4개 동 중 원문동이 130.10%로 두배 이상 올랐다. 3.3㎡ 당 2049만원에서 4714만원으로 올랐다. 지난 2년간 호가 조정에 이어 최근 집값 상승세에도 불구하고 부동산 규제 완화에만 올인하고 있다. 부동산 규제를 푸는데집중하면서 강남에서 촉발되고 있는 부동산 가격 상승을 과소평가다. 건설·부동산 경기를 하루 빨리 활성화시키겠다는 목표 아래 부동산 규제 완화를 추진해 강남3구를 투기지역 및 투기과열지구에서 해제하더라도 집값이 오를 가능성이 적다. 토지거래 허가구역,투기지역 등 규제란 가치가 있기에 규제하며, 규제는 부동산 가치 상승의 척도다. 정부의 버블새븐도 가치상승을 초래할 시금석이었으며,타지역은 풍선효과로 인해 상승이나타났었다. 집값 거품지역으로 지목한 버블 세븐 지역에서는 반발여론이 강했던 반면 여기에서 제외된 일부다른 지역에서는 오히려 서운하다는 반응도 나왔다. 자신들의 지역에 대한 애착심과 아무리 찾아봐도 오르고만 있지 하락조짐은 보이지 않는 내집마련을 하려는 사람들의 공통된 의견이다. 1-2년후 집 구입할시 엄두도내지못해포기하고,서울서 경기도권으로 급기야 이사하여야만 했다. 여유자금이 없는 사람들은 경기도 외곽으로 자꾸밀려나거나 집 매도후 임대로 밀려난다. 이게 현실이며, 부동산 시장이다.
서울 용산.여의도.동부이촌동과 과천 등이 집값 상승했거나 조정됐거나 한 지역이며,주거여건등에서 버블세븐에 뒤질 것이 없었다. 의왕 안양 성남과 5대신도시는 버블새븐지역과 흡사한 지역이다. 언론을가장 많이 타기 때무이며,언론의 오르내림은 그만치 투자가치가 있기 때문이다. 이걸 부동산 시장에서 흐름이라 한다. 흐름을 타지 않으면 재테크 기회도 놓힌다. 정작 버블 세븐 지역 주민들 사이에서는 정부가 양도세중과 등으로팔지도 못하게 해놓고 거품이 낀 투기지역으로 몰고가는 것은 부당하다는 목소리가 높은것을 감안하면 의외의 반응이었지만 호가가 낮을 경우 투기꾼들이나 권력가들은 매수후 양도소득세 인하조치,종부세 인하 등 갖가지 술수을 쓰게 될 경우 호가 낮은 매물은 원래의 상태로 돌아간 것이며,이게 투기꾼들이나 버블새븐 지역에 거주하는 권력가들의 행태이며,이로 당한 서민들만 불쌍하게 된 것이다. 갖은자,전문가 생각과 부동산 값올려주려는 것으로 여긴다. 80년대 이후 우리나라 부동산 시장의 현주소다.규제와 언론타는 것은 투자처이며,황금알을 낳는 지역이었다. 항상 전문가들이나 투기꾼들은역으로 생각하고 역발상 투자을 한다. 역발상이바로 부풀리기의 호기였다. 집값거품이 있다는 것은 각도를 달리해서 보면 그만큼 투자가치가 높다는 말로받아들여질 수있으며,현실이다. 우리나라 부동산 중 주택 50%정도는 400%정도 고평가되어있으며,토지의 50%는 50-300%정도 고평가되어있다.
주택보다 토지의 고평가 되어있으나 일반인들의 투자대상은 토지가 아니라는 점이다. 거품지역으로 꼽았다는 것은 곧 투자가치가 있는 지역이라는 공인을 받았다는 얘기다. 규제완화로 자신의 부동산 값 올리면서도
최고의 권력자는 더 하락해야 한다고 합작해 투기 조작하고,한켠에서는 그들의 위정자들이 매점매석한다. 강남이나 목동은 누구나 인정해온 최고 주거지였지만 평촌이나 용인은 좀 의외였던 것이 사실이며,이들 지역은버블 세븐에 포함된 것을 계기로 평가와 시각이 달라질 수있었다. 버블새븐지역을 버블 일래븐지역으로 나열하기 힘들기 때문에 빼기도 한다. 지역을 넓게 보는 각도, 좁게보는 각도,움직이는 지역시장이 넒느냐,좁느냐에 따라 버블새븐 지역이라든가, 버블일래븐지역의 차이일 뿐이다. 버블 세븐은 어느 정도가격 조정이 아닌고평가 가격의 미미한 고점가가 낮아질 것이지만 장기적으로 보면 엄청난 홍보 효과를 얻게된 셈이다. 부동산 대 예측 연제에서 2015년까지는 지역적 버블만이 이루어지며,부동산 값은 전체적으로 오를만한 여건이 충분히 있다. 전국적 투기가 아닌 지역적 투기,지역적버블,지역적 미입주,미분양,역전세난은 더욱 더 심화될 것이다. 해제 여부를 결론낼 법 개정 사항인 분양가상한제,양도세 면제 등은 처리가 가능하도록 준비하고있다.이들 3대 규제 완화는 국토부가 대통령 업무보고 과정에서 시장상황을 주의깊게 살펴봐야 한다는 관계부처의의견에 따라 유보조치한 것이며,갖은자들의 족쇄을 풀어 주택값 상승시키겠다는 신호탄이었다.
규제 완화가 집값을 올릴 우려는 실제 거래가 안되고 있고,호가만 오르고 있을 뿐 실제 집값은 오르지 않고있으니 구입하지 말라하고는 그들은 매점매석이다. 서울 강남지역 재건축을 중심으로 호가 상승은 실거래가격 오름세다. 실거래가 상승은 호가를 올리고 다시 실거래가를 상승시키기 때문에 단순히 호가만 오른다고과소평가하는 것은 위험하며,가격 하락과 상승을 반복하게 하여 덜 갖은자들은 불안한 마음에 매도하고,갖은자들은 이 틈을 타 매입하게 된다. 서울 송파구 잠실 주공5단지 112㎡는 제2롯데월드를 호재 삼아 실거래가가 2억원 이상 올라 7억원대 후반에서 8억원대 초반을 형성하던 가격은 10억5000만원으로 올랐다. 8억5000만원에 거래됐던 115㎡ 도 11억3000만원으로 뛰어 이들은 2개월 사이 수억대의 투자수익을 냈으며,억대의 투자수익은 강북이나 수도권 요지간한 주택값 한채이다. 5억5000만원에 거래됐던 개포 시영아파트 43㎡는 6억원에매매가,호가는 6억3000만원이다. 한강변 재건축아파트의 초고층 건립을 허용하면서 서울 압구정동, 여의도등의 부동산 시장은 널뛰기 장세로,송파구 전세가격도 상승은 개발호재로 수억원씩 호가가 오르는 상황에서규제 완화 카드다. 바로보는 안목,시장 상황을 주시하는 안목,예측과 평가하는 안목을 길러야 할 것이다. |
|
