주택 거래 부진과 정상가 아닌 고평가 된 가격
저축은행의 부동산개발 프로젝트파이낸싱 대출 규모가 심각한 수준에 달하는 가운데시중은행 가계대출 가운데 주택 관련 대출의 비중이 확대됐다. 부동산대책에도 불구하고 2002년부터 2006년 11월15일까지 주택값의 상승으로 시중은행들의 대출경쟁이 심화되면서 주택구입용 대출이 크게 늘어났으나 고금리로 대출규모가급속도로 줄고있어 부동산버블과는 관계없이 은행들이 기업보다는 가게대출에 너무나 편중된 대출을해버블시도 안정하다 할 수있다. 기업이나 개인들만이 파산에 이를 것이다. 현제 주택가격이 30%빠질시 2006년 전반기부터 은행들은 융자시 70%에서 50%선으로 대폭줄어들어 미연에 가계대출을 억제해 은행은 안정권에,가계는 30%빠질시 불안에 떨게 되어있다. 부동산 시장이 아파트에서 단독주택으로,단독에서 토지로 투자현상이 역전된 가운데 중산층이하도 본격적으로 아파트에 대한 공급과잉과 도시화 비율이 93%이상인 우리나라구조에서 도시의 공동주택비율이 80%가 넘어 아파트는 희소가치가 없어 투자 할 사람들이 사라져 가는 길목에서 아파트 거래량이 크게줄어들고,아파트 거래가 줄어든곳은 가격 하락폭도 컸으며,투자대상 지역이 아님을나타내고 있다. 서울·경기 지역의 아파트값이 하락한 지역은 실거래량이 대폭 줄었으며,아파트 보다는 단독주택에 도시민들이 투자을 했다. 송파구 아파트값이 하락했고,거래량은 줄었으며,양천구,마포구,강남구,강동구,강서구,강북구,노원구 등 아파트가 많은 지역일수록 거래량과 가격도 하락했으며,아파트가 적은 지역일수록 거래량이 많고,아파트 값은 보합이었다. 우리나라 공동 주택값은 70%이상 지역서 70%이상 주택이 30%이상 고평가 되어있어 거래부진과 호가의 5-10%가 빠졌으나 앞으로도 10%이상 빠져야 한다는 것이다. 원가대비 우리나라 아파트들이 30%이상 고평가 된게 현제의 부동산이 매년 올랐기 때문이다.
집값거품으로 원가조차 산정 할수 없을 정도다. 평당 3-5000만원을 넘는 공동주택들은 조망권 하나로 가격이 산정된 아파트들이다. 건축비 평당 4백에 토지값이 평당 2-3천만원이라면 이들 아파트는 30%이상이 고평가 되어 있는게 사실이다. 2006년 11월 15일 이후집값의 호가가 낮아지고 있지만 기준 20%정도 빠지지 않아
20%정도 더 호가가 낮아져야 한다. 최고가 12억 아파트라면 9억선까지 빠져도 충분한 수익을 낸 아파트들이라 할수 있으며,서울에 20억대이상의 아파트들은 기준가가 없는 것은 끼리끼리 사는 권부들 가격으로 보아야할 것이다. 수십억대 공동주택은 그들만의 가격으로 치더라도 15억 이하의 공동주택 값은 최소한 30%내외 정도 빠져야 한다. 가격조정은 몇년간 더 이어져야 하며,내집마련할 사람들은 더 기다려야 할 것이다. 거품이명백한주택 가격은 추가 조정이 이뤄질 수밖에 없다. 평당 2000만원서 최고 6000만원 선에 달하는강남 고급 아파트의 경우 건축비를 높게 잡아 평당 500만원 선으로 산정하더라도 토지 가격은 3000만원에서 5000만원이된다. 이를 주거지역 용적률 200%를 적용하면 6000만원에서 1억원으로 토지 가격이 이렇게 높지않다. 주택공급원가에 비해 터무니 없이 부풀려진 가격이다.
현제의 주택 가격이 20% 떨어진다 해도 싸다고 할 수없다. 집값이 30%까지 떨어져도 가계발 금융위기가 현실화되지 않으나 융자가 많고 이자율이 오를시 잠못이루는 밤을 보내게 될 것이다. 이로인해 보유세 등 각종세금과 이자 및 소비지축문제로 가정불화가 더욱 심해질 가능성이 높다. 주택저당증권의 기초자산인 보금자리론의 대출시점 주택담보인정비율는 평균 60%이며,앞으로 집값이 30% 하락하더라도 70%미만으로 은행들은 안전하며,가계는 세금과 금리로 인해 버티기가 힘들에 매물로 내 놓을 가능성이 높다. 경기지역도 아파트값이 하락한 지역 중 대부분이 실거래량이 줄었으며,과천은 아파트값이 하락했고,거래량은 대폭 줄었으며,용인,고양시도 아파트값이 하락했고 거래량도 줄었다. 기준금리 인상으로 거래 부진이 지속되면서 아파트값 약세가 이어질 것이며,집이 남아도는 시기에 공급중단6개월 이상 발표하지 않을 경우 아파트 값 하락과 거래중단 피 할 방법이 없다. 수요자들의 거래심리를 회복시킬 재료는 없어진 상태며,매년 37년가구 공급에서 20만가구 공급이 당분간 이어져야 아파트값 하락 막을수있을 것이다. 집값이 단기간내 30% 하락해도 은행권과 공사이 대출금 회수에는 문제가 없고 가계발 금융위기설의 현실화 가능성은 낮으나 각종세금과 금리 불안에 떨가구들은 급매물로 공동주택을 시장에 내 놓을 가능성이 다분한 것이다.
주택가격이 급락할 경우 가계대출이 부실화되고 금융기관 부실화로 이어질 수있다. 주택가격이 2006년 전반기 이전수준으로 하락하더라도 금융위기를 초래할 가능성은 미미하다. 이미 금융권은 70%이상 대출에서60%이하로 줄였기 때문에 30%집값 하락해도 10-20%정도 여유가치가 남아있어 금융권만은 안전지대다.은행들금리는 5% 전후대지만 연체시 16-27%의 연체이자를 물렸기 때문에 반값으로 하락해도 안전지대라 할 수있다. 부동산버블,금융위기설,반값 아파트,분양가 상한제 등으로 기존주택값이 50%이상만 빠지지 않는다면 금융권은 안전지대라 할수 있다. 단지 충격요법만 나타날 것이다. 부동산발 금융위기설은 정책의 신뢰성에 의문을 가지게 하는 계기가 되고 있다. 사람들은 정부가 주택가격 하락으로 인한 금융위기 가능성 때문에 주택가격의 하방경직성을 추구할 것이라는 기대를 하게 된다. 외환위기이후 국내 은행들의 자본충실도가 크게 개선되었기 때문에 주택가격이 몇년 전 수준으로 되돌아간다 해도그것이 금융위기를 초래할 가능성은 극히 없다. 금융위기설의 포로가 돼 있다는 관념이 확산됨으로써 정책의신뢰성이 훼손되고 있다.
금융위기를 불식시키기 위해 주택가격이 하락하더라도 그 충격을 해당 부문에 국한시킬 수있는 비상계획을이미 세웠다. 대처할 능력을 보유하고 있다는 것을 보여 줌으로써 위기 가능성에 대한 우려를 해소다. 1가구2주택에 대한 대출이 1주택으로 규제되 1주택을 매도해 1주택의 융자를갚게 되는 것이다. 담보대출 강화는 2005년부터 수시로 실시했다. 은행의 주택담보대출 최고 금리가 5%대를 돌파하는 등 하락한 금리는 다시 오름세가 계속되고 있다. 기존에대출을 받은 서민들의 이자 부담이 더욱 커지게 됐다. 대출 금리의 기준이되는 양도성 예금 증서,CD의 수익률이 가파르게 상승하고 있어 금리의 오름세는 당분간 계속될 것이다. 아파트를 사려고 주택 담보대출을 받을때도 소득이나 신용등급 같은 채무상환 능력에 따라 대출금액이 정해 소득에 따라대출금액이 결정되는 총부채상환비율적용이 사실상 모든 아파트로 확대다. 채무상환 능력을 고려하지 않은채 담보만을 보고 대출해 주어 이런 대출 관행이 계속되면 나중에 집값이 급락하거나 금리가 급등할 경우 가계와 금융회사들이 함께 부실해질 우려가 있어 위험 요인을 예방하려는 취지다. 채무 상환능력이 없는 사람들에 대한 대출비율이 높은 금융회사들은 앞으로 이행약정을 맺어 관리하고경영진에겐 책임을 물어 금융회사는 주택 담보대출을 취급할 때 개인의 소득과 부채·재산·신용등급 등을 종합평가해 개인 채무상환 능력 지표를 만든 뒤 이를 기준으로 대출금액과 금리를 결정하게 된다.
무리하게 돈을 빌려집을 사는 사례가 줄어 집값 안정에 도움이 되 소득 5천만원인 직장인이 상환능력을 따질경우 대출액이 크게 줄어들게 된다. 단 서민층이 불이익을 받지 않도록 저가 아파트나 1가구 1주택자 등에 대해서는 채무 상환능력을 상대적으로 덜 엄격하게 적용이다. 선진국들은 주택 담보대출을 할 때 채무상환능력을 꼼꼼히 따진다. 금리가 오르면 거래 중단과 주택 담보대출이 줄어들고,소득을 정확히 신고하지 않는 사람들은 대출 때 불이익을 받을 수있다. 총부채 상환률은 연간 총소득에서 주택 담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 주택담보대출이 크게 늘어나 가계대출에서 차지하는 주택 관련 대출 비중은 더 높아졌다. 버블논쟁이 불고 있는 가운데 유동자금과 투자자 및투기꾼들이 강북권으로 자리을 옮겨 투자했다. 강남권 융자로 강북권 투자을 했다.가계대출 가운데소비나 교육 목적용 대출의 비중이 낮아지는 반면 주택용 대출비중이 높아지는 추세나 부동산대책의 효과가가시화되면 상황이 달라질 수도 있다. 버블논쟁과 개발부담금,양도소득세 중과,보유세 강화 등으로 인해 국내투자도마땅한 곳이 고갈된 상태지만재건축 이익환수제 시행으로 부동산 담보시장이 크게 위축되고 있다.은행 투자제한→건설시장 위축→ 사업포기→소비 감소→경기 위축 등 지방경제의 선순환 구조가 작동하지않으면서 지방경기가 시계 제로에 빠져들고 있다. 지방 경기 둔화와 함께 중소형 건설사의 자금 어려움이 가중되면서 사업을 포기하는 업체가 급증하고 있는 가운데 금융기관들도 집단대출이나 부동산 담보대출을 지양하고 새로운 대출수요 개척을 위한 여신정책으로 전환하고 있다. 은행 여신기준으로는 대출을 받을만한 건설사가 없고 여신 기준을 확대하고 있는저축은행을이용하자니 높은 금리에 수익성을 맞출 수 없어 엄두를 못내고 있다.경기의 연착륙을 유도하는 종합적인 대책이 나오지 않을 경우 지방 중소형 건설사의 연쇄 부도 우려다. |
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