인구감소.소득감소,고분양가로 부동산 시장 침체는
미분양 아파트가 연속적으로 증가로 대단지에도 미분양이 많이 남아 있다. 청약시장과 주택시장은 극과극의대치상태로 대한민국 실정 중 빈익빈,부익부 현상과 흡사하다. 현제의 미분양아파트는 환란이상으로 지역의수요 및 지방의 공급과잉으로 미분양이 발생한 경우가 있지만 청약통장이 필요 없고,중도금 무이자 융자에다
대단지여서 편의시설도 좋은 편이인데도 미분양이 곳곳에 있다. 청약은 5명이하 청약단지가 1년간 50곳이 넘었다. 경제악화,소득감소,고금리,물가상승,정부통계조작,주택보급율 증가,미분양증가와 부익부빈익빈 사회로 경제제인 부동산거품이 일반상품과 같이 거품 꺼지고 있다. 대한민국의 아파트는 30%내외,주택은 20%내외,토지는 40%내외 고분양가로 정상가로 가격이 내리지 않고,융자부담율이 높을 경우 경매로 나올 매물이 급작히 나올 가능성이 높아지고 있다. 정부는 금리을 내린다하지만 4.5%까지 내렸던 담보대출 금리는 5%대로상승했고,대기업이나 중소기업 금리도 6%에 가까운 금리가 이어지고 있다. 고금리 정책은 강부자 고소영 정책에서 고금리 은행 정책으로 공공기업 특혜까지 주고 있다. 거품 논쟁이 계속됐던 아파트값는 대세 하락기에 접어들었다는 분위기다. 분양가가 조금만 높아도 미분양,미계약이 나타나고 있다. 지방과 수도권 외곽 신규 분양 시장이 고전을 면치못하면서 계약금 5%의 분양 조건이다. 분양 대금의 10%인 계약금이 절반수준인5%로 낮춰지고 있다. 무이자융자 혜택도 늘고 있어,수요자 입장에선 싼게 비지떡이라는 격언을 명심해야할것이다. 조건이 좋은 것은 그만큼 흠이 있다는 것과 상통했다. 민간주택에도 분양가가 낮아질 것이라는 기대가 반영되면서 미분양주택이늘고 있으며,건설사들은 미계약 아파트가 나오며,청약시 5대1만 되어도 전세대계약완료라 프랭카드 걸지만 40%는 미계약 아파트가 나타나기 일쑤이며,시장이었다. 건설사의 분양계약 발표는 50%정도 이상이 과장이라는 것은 경기가 좋은 2000년이후 줄곧 흐름이다.
공급이 지난 2년간 매년 13만가구씩 줄었으나 줄지 않고,시장은 정부 통계의 배이상이다. 미분양 주택이 늘어나는 것은 앞으로 더 낮은 가격에 주택을 분양받을 수있다는 기대에 따른보금자리 주택 40%내외 싼 가격공급으로 청약시장이 침체되어 있다. 미분양 아파트의 대표적인 지역이 부산이며,지방의 중대형도시 가리지 않고 미분양 아파트가 늘고 있다. 수도권 미분양은 주로 6억원 초과 고가 아파트로 보금자리 주택 싼 아파트 공급에서 청약수요가 감소했다. 지방은 분양물량 과잉 공급과 분양시장 침체 등으로 미분양 물량이다. 부산, 대구 등 지방 5개 광역시도 매한가지다. 고객 안심보장제라는 파격적인 조건을 제시해 입주 시점의 한달평균 프리미엄이 형성되지 않으면 분양 계약을 무효화 할 수있다는 고객 안심보장제다. 분양 계약만 체결하면 적어도 프리미엄을 건설회사가 보장하겠다는 것으로 프리미엄이 형성되지 않을 경우엔 위약금 없이 계약금에이자까지 환불한다. 건설회사들이 대놓고 프리미엄을 운운하며 부동산 투기를 조장하는 것 같다. 지방의 미분양 물량 때문에 힘들다면서도 정작 건설업체들은 분양가를 내리지 않고 있는체 투기 열풍이 다시 불기를 바라는 건설회사의 몸부림이다. 몇몇 건설회사들도 그동안 수요자들을 상대로 프리미엄을 보장한다는 분양 조건을 내세운 적이 있다. 얼어붙은 아파트 분양 시장을 되살리기 위해 손해를 감수하고 프리미엄 보장제를 마련하게 됐다. 지방에서 투기 수요는 사실상 사라져 아파트 입주까지 3년 정도의 시간이 필요한 점을 감안한다면 프리미엄은 금융 비용에 불과하다.
도시화의 정체,40대이하 실수요 감소,구매력 하락,고금리와 가계수입 감소,중산층 몰락으로 집살 여력이 없어진 것이다. 현재의 아파트 가격이 고평가다. 수도권 지역의 아파트는 지방에 비해 고평가되어 있다. 현재
수도권 지역의 아파트 가격은 가격 하락 압력이 클 수있다. 수도권 아파트 가격이 2015 전후 하락세에 접어들것이다. 소득에 비해 너무 비싼 가격 때문에 구매 할 능력이 없다. 평균 연봉 근로자가 66㎡의 아파트를 장만하려면 돈 한 푼 쓰지 않고 13년간 모아야 한다. 수도권 아파트 가격은 2007년부터 떨어지고 있어 현재 버블세븐 지역의 중대형 평형은 대부분 실제 거래 가격이 기본적으로 20~30% 떨어져 있다. 미분양은 계약금 5%다. 중도금 60%이자 후불제,발코니 확장 및 새시 무료로 일부 미계약 물량을 선착순 분양하고 고객 신용도에따라 중도금 60%까지 이자후불제를 적용하고,주방 발코니 무료 확장도 해준다. 수도권과 지방 분양 시장이침체조짐을 보이면서 건설업체들이 수요자에게 유리한 각종 분양 조건을 제시하고 있으나 입주 때 웃돈이 하락하거나 분양가 이하로 거래되는 곳이 속출 할 수있어,수요자는 철저하게 옥석을 골라 매입하는 게 중요하다.5%계약으로 자금이 부족해 해약금 20%을 물어 신용불량자나 노숙자 또는 이혼 당하는 경우도 생기니 세심한 주의가 필수적이다. 실수요자라면 단지를 직접 방문,따져본 뒤 계약 여부를 결정해 봄직하다.
미분양 아파트는 대체적으로 지역 수요가 부족한데다 가격상승 호재도 적어 미분양으로 남아 있다. 대형 건설사가 짓고 대단지인 만큼 해당 지역에서 살려는 실수요자라면 분양을 고려 할 만한 물건도 있다. 지방과 더블어 수도권 상당수 지역서 계약한 사람들의 해약을 건설사에 바라지만 계약금만이 아니라 융자금 이이자와연체금 20%정도 건설사에서 원하나 이것도 쉽지 않다. 미분양은 늘어난 상태로 지방에서 수도권으로 할인판매가 확산되고 있다. 수도권도 할인된 가격에 땡처리 시장에 나오는 소규모 단지 아파트들이 있다. 준공 후에도 분양되지 않은 아파트가 증가다. 건설사들이 미분양 아파트을 임직원에게 명의를 빌려 분양하거나 감추고 있다. 시간이 갈수록 주택경기는 더 얼어붙을 전망이다. 향후 주택경기의 선행지수라고 할 수있는 건축착공 면적은 감소다. 건설업체들이 아파트 건설을 위해 금융권으로부터 자금을 대출받는프로젝트 파이낸싱도거의 중단된 상태다. 미분양 적체는 경제에도 타격을 주고 있다. 분양하면 미분양이 될 정도이며,상당기간지속될 것으로 보여 분양시장의 악화가 우려된다.분양을 앞당긴다는 방침이지만 수요위축이 더욱 심화 될 전망이어서 향후 공급도 급감세를 보일 것이다.
공공부문의 역할을 분양시장서 확대로 저소득층 대상의 서민 주거지는 공급과잉을 불러오는 반면 중산층 대상의 주택 공급은 매우 부족해질 것이다. 건설사나 지자체의 수요와 공급 조절 미숙에 이르렀다. 건설사들은매년 초는 아파트 분양물량을 많이 잡이 과대 선전하지만 년말 분양물량은 공급 계획의 70%도 분양하지 않은경우가 많으며,건설사들이 분양할 분양 물량의 70%도 분양하지 못한 건설사들이 수두룩하다. 분양가 인하는주택곱급량과 별도로 주택값 상승이 나타나지 않을 것이다. 기존 아파트의 거래가 중단된 사태는 반값 아파트나 같은 보급자리 주택에서 찾아야 한다. 가격이 떨어지는 패턴이 나타나고 있다. 값이 떨어질 수밖에 없는것은 수요에 비해 가격이 지나치게 높은 고분양가와 거품이 30%내외 끼어있다. 일본이 부동산 거품이 컸기때문에 장기적으로 침체했던 것과 같다. 값이 떨어지는 경착륙이다. 주택담보대출로 인한 가계 부채가 가계 파산이다. |
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