집값 전년과 닮은 2010년 이어져 3%지역만이 상승세
국제 금융위기를 불러 온 미국 서브프라임모기지 사태가 진정되면서 미국 기존주택판매가 증가했으나 경제의 먹구름은 가실줄 모르고 있으나 한국의 부동산 시장도 미국 주택시장의 회복세에 상승기에 접어들 것이라는 기대치에 부응하지 못하고 국내 부동산 3%만의 강남권 시장만이 움직였다. 국내 부동산시장도 미국 등 선진국 상황에 동조화되는 현상이 지속됐으나 가격 상승폭은 더 크고 하락폭은 더욱 적은 호경기였으나 2007년부터 상승보다는 약보세을 유지하고 있다. 주택값이 실물경기 침체,고금리,가계수입의 감소와 미분양 아파트와 2010년부터 경기도 입주 물량증가는 강남권 이외 부동산 시장은 침체가 예상된다. 보금자리주택 공급으로분양물량 2년연속 목표량의 13만가구 씩의 공급감소에도 미분양 아파트는 줄지않고,입주 할 아파트 입주률도저조하며,청약율은 높지만 게약율은 50%에도 미치지 못한 시장은 지속되고 있다. 주택보급율 증가로 내집마련 수요 감소로 인해 호가가 낮아질 것이지만 실물경기 침체가 회복되지 않을 경우호가는 전년도 보다 더 낮아질 것이며,침체의 그늘은 보금자리 주택공급량의 입주시 이후에도 나타날 것이다. 주택경기는 일시적으로살아나나 호가 낮아질 것이다. 토지시장의 거래는 주택시장 보다 더 나아져 현제의 토지 양도소득세 세율을유지한다면 경기 회복시 살아날 것이다. 거래중단과 미분양 상태에서 고분양가와 호가가 높아 투자자들에게는 먹혀들지 않는다. 관망세로 돌아선 주택시장은 거래중단과 피가 붙을 아파트 청약 및 테마부동산 시장개척에 대한 공부로 연결지나 실적은 대체로미온적이다. 이런 현상은 2010년에도 이어질 가능성이 높은 것은지방과 수도권까지 침투한 미분양이 소화 될 가능성이 낮다는 것은 주택보급율이 2009년말 113%가 넘어섰다는것이다. 집이 남아도는데 기존 아파트구입할 사람은 희박하며,청약시장서도 미분양이 넘쳐난 지역, 인구가유입되지 않을 지역서의 아파트 청약은하지 않는다는 것이다.
택지개발지구,신도시 분양도 2-3년 분양이 늦쳐지고 있으며,신도시 발표도 하지 않을 시장이 지속된다. 뉴타운이나 재개발도 대단지에서 소단지로 개발하고,구역 지정한 곳도 반 이상 줄일 예정이다. 전면적 부동산 대전환이 2년안에 이루어진다. 서울 강남의 경계선이 아니면 투자의 대상에서 멀어져 수도권 대부분의 신도시가 과거보다 더 호된 신고식을 맞이하게 될 것이다. 신도시는 날이갈수록 전원주택이나 전원도시로 변모해버릴 것이며,서울의 인구가 매년 늘지 않는데서 찾을 수있다. 미국의 집값은 2001년께부터 상승해 2006년까지급등,2007년도 오름세였지만 폭은 상당히 둔화였다. 미국 주택시장의 거품이 형성되는 기간에 경제호황을누렸다. 서브프라임모기지가 발생한 2008년 미국 경제성장률은 1%에 그쳤으며,긍정적인 경제 예상이 미국주택시장 회복에 대한 기대감이 커지는 것만큼 살아나지 않고 있다. 2001년 전국 아파트값은 13% 상승,2002년 23%,2003년 13% 2004년 보합이후 2005년과 2006년은 2년연속 36% 급등세,2008년에는 하락했으며,2009년은3%지역서만 올랐다. 부동산에 따라,지역에 따라 부동산에 따라 시장은 움직이고 있으며,테마 부동산을 찾으려 해외 원정 여행이나 펀드까지도 넘나보고 있으나 국내외 주택경기 침체로 지난 6년간 투자자 까먹는 투자가 지속 될 것이다. 사람들은 재테크 전략 다시 수립하여야 할 것이다. 과거와 같은 주먹구국식 투자,비전문가가 전문가로 둔갑한 컨설팅의 투자는 버려야 한다. 지난 10여년 이상 전문가로서 얼마나 예측이 맞히었는지 과감히 컨설턴트 지도받아야 한다. 시장에 유동자금은 7백조원이며,그들이 동원가능한 자금 9천5백조원이금고에서 낮잠자고있다. 투자처을 찾지 못하고 있으며,해외에 투자한 자금은 대부분이 허공에 날린 투자로인해 만회하려 몸부림 칠 것이며,2009년에도 3%지역도 투기해 투자수익 냈으며,2010년과 그 이후도 지속 될것이다. 투기세력은오랫동안 대부분이 겨울잠을 잦으나 잠을 깨려하나 뽀족한 수가 그들에게도 없다.
바로보는 재테크가 절실하다. 해외 투자나 국내 투자나 현장 답사 20번이상은 기본이다. 현장답사 20회 정도아니하고 투자권한다거나 투자한다면 그건 자살골이라 아니 할 수없다. 생명과도 갇은 돈이 아무에게나 굴러들어가지 않을 주택보급율 113%,미분양 아파트, 집이 남아도는데도 매년 50만 가구 건설시 25만 가구는 완전히 남는 주택이며,이 시대에 살고 있으며,2년간 37만가구에 그쳐도 미분양,미입주 아파트는 크게 줄지 않고있다. 경기 침체로 장기전세주택이나 국민임대 아파트로 전환자가 늘어날 것이다. 전세값 하락이 집값 하락으로 이어질 것이다. 국내 부동산 시장도 침체에서 벗어날 수 있을 것이라는 기대감은 사라졌다. 국내 부동산시장은 저금리, 풍부한 유동성 등으로 상승에너지가 충만하지만 향후 경제에 대한 불확실성이 커 실제 부동산시장으로의 유입은 없다. 강남권 재건축아파트는 환금성이 좋아 국내 부동산 시장에서 금융상품과 같은 역할을 하고 있으나 집값상승 기대감으로 강남지역으로 돈이 몰릴 가능성이 가장 높으나 유입자금은 크지 않을것이다. 경기가 회복된다면 강남지역 아파트들이 가장 먼저 반응을 할 것이나 예전과 같은 가격 폭등 현상은 없을 것이며,경기가 나아지더라도 큰 변동을 보이지는 않을 것이다. 청약에 대한 기초지식이 부족한 세대들은싼 주택 구입해 집값 상승을 바랬으나 투자성은 낮아지며,빈부의격차만 더 벌어질 것이다. 부동산 값 상승은나타나지 않을 것이며,호가는 전국의 70%이상 지역서 70%이상의 부동산이다. 돈이 되는 지역의 청약,토지사장,주택 보급율이 높아 단독이나 테마건축이 가능한 토지을 구입이 절실하다. 투자성 없는 아파트나 빌라,연립 보유자나 다주택자들은 과감히 버리고 투자성 부동산으로 갈아타야 할 것이다. 2012년 전후까지 2번 정도변화의 투자,실익을 보는 안목의 투자 재편의 기회다. 집값이좀더 하락 할 것인가 아니면 바닥을 찍고 반등할것인가는 가계수입의 감소와 고금리시대에는 세대주라면 청약저축통장 이용으로 장기전세주택이나 국민임대 아파트 거주하면서 재기을 노려야 할 것이다.
청약자들이 택지개발 지구서의 분양가라면 기존 아파트 매입할 필요성을 느끼지 않고 있으며,분양한 아파트나 분양할 아파트들이 40%정도는 고평가 된 상태로 내집마련 서두룰 필요는 전혀 없으며,소단지에서 대단지로 변두리에서 중심가로 갈아탈 시기다. 기존 주택을 구입할 만한 이유는 없으며,주택경기가 살아날것이라는사람들은 다주택자들이나 투자성도 없는 주택을 보유한 사람들의 희망사항으로 시장흐름이다. 집값 상승세가 꺽이자 거래도 뚝 끊겼으며,보금자리 주택 사전 예약에만 청약 할 것이다. 더 하락하지 않을까 하는 조바심만 있으며,중개업소도 더 하락시 영업에 지장이 올거라는 분위기다. 매수세의 실종은 주택 가격의 하향 안정세로 이어지고 있다. 주택값이나 분양가의 상승률은 갈수록 하향안정 곡선을 그렸고,지방은 미분양과 미입주로 골머리를 앓고 있으며,수도권도 변두리지역은 2008년부터 본격적으로미청약,미계약이 나타나며,미입주사태는 2010년부터 본격적으로 나타날 것이다. 매수자들이 주택구입에나서지 않고 기다리거나 고분양가로청약시장에도 뛰어들지 않고 대기수요로 변하면서 안정세가 더 이어질 것이다. 한국인은주택 가격이 상승하면가계의 소비 심리가 커진다고 여기는 사람은 사라졌다. 오직 재테크로 투기만 염두에 둔 투자였으며,조상대대로 이어온 부동산 보유만이 전부로 생각했었다. 자금력이 넉넉한 사람은대부분이 부동산을 선호했으며,투자했다. 집 값만 오를 뿐 자산 효과는 약해져 투기세력에 의해 집 값 급등은주택담보대출 부담이 더 커 매달경매시장은 살찌게 했다. 경제 회복세와 주택값 상승은 별 관계가 없어집 값 안정이 경제 안정으로 보는게 타당하다. 1986년 우리나라 부동산 가격은 공동주택 공급에서 찾을 수 있다. 이후 부동산 가격은 97년 외환위기로 무너졌고,2001년 이후 회복세에서 2003년들어 국토의 균형개발과 부동산투기였으나 이도 사라져 가고있다.
2002년 중반 주택보급율 100%달성으로 3%지역서 3%부동산이 투기와 연계되 움직였다. 집 값이 올랐지만주택융자로 가계 부채가 빠른 속도로 늘어 급기야는 제 2-3금융권 문까지 두둘겨 환란만 온다면 걷잡을 수 없는지경에 이른것이다. 미국이나 유럽 일본의 부동산 폭락이 심상치 않으며,일본은 제2의 버블이 올 정도로 주택시장 침체되어 있다. 한국도 안전지대가 아니며,2012년 한국 부동산 버블 올 가능성 까지 대부댄 상태다.선택의 기로에 서 있다. 졸부들의 부동산의 자산가치는 높아지고 중산층은 무너지고 자살자는 늘어난다는 것이우리 현실이다. 경기 회복세에 씀씀이가 나아진게 아니며,더블어 살기 위해서는 눈높이 낮추어 임대주택,장기전세주택에도 살아야 한다. 서민들만 임대주택에 사는게 아니며,외제차 타는 사람들 임대주택에서 살고 있다. 더블어사는 사회,나 개인보다 국가가 먼저라는 사회가 되어야 한다. 부동산 시장이 안정되면 차츰 담보대출이 제2-3금융권에서 제1금융권으로 옮겨간다. 집값이 소폭 상승할 가능성이 높다는 것은 일부 투기세력의희망사항에 불과 할 가능성이높다. 정부는 2018년까지 500만가구을 짖고,중소형 아파트 150만가구 15%싸게공급한다고 하여 미분양 아파트는 공급 아파트의 반은 주택보급율 증가와 미분양 아파트 증가로 이어진다.실물경기 침체가 지속 될 경우 집값과 토지가격은 상당기간 하락할 가능성이 높다. 경기 침체는 주택공급 위축,국내 경기 침체다. 대출규제가 여전하고,실직자는 늘고,가계수입이 줄고 있으며,금리인상이 예고돼 있다. 집값수준이 결코 낮지 않다. 세계 경제 회복이 국내 부동산 시장에 영향을 줄 수 있겠지만 집값 상승으로 연결되기는 어려우며,약보합세에 머물 것이다. |
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