강남권부동산 타 지역에 비해 비싸면 비쌀 이유
1991년 초부터 1995년 중반까지 강남의 주택 가장 많이 하락했다. 환란시도 많이 빠졌다. 가격대면에서 가장많이 빠진것이지 비율로 많이 빠진거라 할 수는 없다. 2000년대 초기에는 재건축 바람과 분양아파트 투기로인해 강남권의 아파트 가장 많이 오른 것이다. 재건축 아파트가 1억5천만원 내외 하락하고 있다. 이건 하락한게 아니라 폭등한 가격의 조정으로 볼 수있다. 강남권의 재건축 아파트나 수도권 및 대도시의 재건축 아파트적게는 30%이상 많게는 200%가까이 폭등한 비정상적인 가격이라 할 수있다. 2000년 이후 오른 공동 주택 값대체로 오른 값의 50%정도는 비 정상적인 폭등가격으로 여겨도 된다. 건설사와 지주들의 합작품으로 분양가높게 책정된 것이며,이들의 부동산 놀음에 선량한 투자자들만 먹들었던 것이다. 거기에 언론과 투기꾼들이한몴 했으나 그들에게 사회의 비리의혹 이외는 남는 것 아무것도 없다.90년초 강남권의 아파트 800만원대였으나 95년경 600만원대까지 하락하기도 했다. 강남권의 현주소라 할 수 있으나 2000년대 강남권은 경부선 고속도로,학군 환경 등 타지역 이상 좋은 위치의 생활권이다. 정치 경제 사회 문화 교육 등 모든면에서 국가의 중심축이었다고 볼 수있다. 타 지역에 비해 월등히 부동산 가격 오른 것은 당연지사이다. 2006년 강남권의 아파트는 대부분 평당 2천만원이 넘는다. 재건축 아파트는 3천만원도 넘는 아파트가 흔하다. 이와같은 딴 나라에살면서 타지역보다 부동산 값 30-70%정도 더 오른상태라면 정상적 가격이랄 수있다. 안양 성남 등지의 주택지 가격이 평당 600만원대라면 강남권은 1천만원이 육박해도 비싼 가격이라 말 할 수없는 것이다. 현제 강남권 상당한 지역이 평당 2천만원 넘는다.
사회의 통념이나 정치 경제 문화 교통 등 모든면을 비교분석후 가격을 책정해야 할 것이다. 어느 나라나 부자동네와 가난한 동네 있기 마련이며,지역에서도 부자동네 가난한 동네는 항상 있기 마련이다. 우린 시골 생활서의 한 단면을 그려보면 알 수있다. 강남권의 부동산이 비싸다면 1990년대 초반과 환란시 하락후 오른 부동산 가격의 비교가 필요하며,지역적,부동산적 등 각 방면의 조사가 필요하다. 사회 전반의 흐름도 따져보아야 하며,2000년 이후 부동산 가격의 폭등에 대한 지역적,테마적 분석이 따라야 한다. 저금리 시대의 부동산가격의 상승은 환란 이후 없어졌다. 금리가 내린다 해도 부동산 가격의 영향은 미미해졌다. 부동산과 금리는 아무런 관계가 없다고 기고자가 국내 최초로 지적한 바이며,수년이 지난 지금은 투자자들이 스스로 느끼고 있다. 부동산이나 일반경기도 수요와 공급에 의해 가격이 이루어진다. 2000년 부터 지은 주택류는 2002년 6월부터 본격적으로 입주가 시작되어 주택보급율이 그때 100%였으나 정부통계는 2003년1월 주택보급율 100%였다. 어처구니 없는 통계였으며,100%주택보급율이 아니었다면 그 많은 사람들 어디서살았는가 묻고 싶을 뿐이다. 2002년 6월까지 경기도에 빈 농가주택이 3만가구 이상이었다. 구옥으로 사람살기 어려운 집이 서울 경기 인천서만 수만가구 되었으며,그때 지하방이나 다락방 많이 비어있던게 2000년대 투기바람으로,환란을 벗어날려하자 그런 방 임대도 나가지 않앗으며,지금도 그대로 비어있다. 지자체에서는 시골집 매도하기에 이르렀으며,그런집들 청소년들의 탈선장이 되기도 했다. 2005년 우리나라 주택보급율은 106%정도에 2007년은 107%라 하나 내집에서 거주하는 사람은 50%내외라 한다.
모든 사람들이 아파트 분양만 받아두면 돈 벌거라 햇으며,2000년 이후 3년동안 그런 방향으로 부동산 시장형성되었던게 2003년 하반기부터 역전세란이 서서히 일어났던 것이다. 용인지역은 매가 대비 임대가가 40%정도엿다. 40-50평대 아파트 임대가는 1억에서 1억3천 정도로 거래되었다. 시세는 4억이 육박하거나 더한 아파트들이다. 1년이 채못되어 그들 지역 80-90%회복했으나,다른 지역의 역전세난으로 인해 임대가는 매가대비임대가가 30%이하인 지역 허다하다. 화성 용인 김포 파주 천안 아산 등 수많은 곳서 역전세란이었다. 역전세난은 부산 대구 등 지방 대도시에서 나타니기 시작해 미분양 미입주난으로 번지고 있다. 이들 지역에 더 많은주택을 짖는다면 2008년 이후까지도 갈 가능성 아주 높다. 정부는 수요와 공급의 원칙을 무시한 주택정책을폈으며,단순히 세금에 의한 부동산 정책,강남권의 부자들,정부 고위관리직이 사는 동네에 의한 부동산 정책을 폈던 것이다. 강남권의 부동산 현주소이다. 부동산 가격의 하락은 지속되어야 하며,90년 이후 지금까지 폭등한 가격의 반 이상 빠져야 하며,그런 정책 정부는 펴야 한다. 수요와 공급의 원칙이 서는 부동산 정책이어야지 투기꾼들이나 고위직 또는 부녀회에 의한 부동산 정책을 펴서는 아니된다. 부동산 값의 하락은 역전세란속에서는 당연지사다. 그걸 택할 투자자나 정부 관료나,정책가,전문가 없어야 한다. 오직 2001년 6월경부터서울 경기 등 수도권 집 2채이상 보유자는 모조리 매도하라는 기고자의 예칙을 실현햇다면 나무랄 일이 아니다. 더블어 사는 사회,3주택이상인 사람들이 청약 못해서 안달난 사회, 청약제도는 바뀌어야 할 것이다.
기대심리에 의해 부동산 값,오른다는 고정관념 버릴때는 이미 지났다. 실천이 아주 중요하다. 급매물이 아닌급급매물이 시장을 수개월 동안 수년사이 두어번 휩쓸고 지나가야 정신 차린다. 아니 그들은 황당한 기대심리 지금도 뼈속깊이 박혀져 있어 죽을 때 까지 버리지 못할지도 모른다. 버블새븐지역의 호가가 낮아진다 하지만 매수자들은 가격인 낮은게 아니라고 매수를 꺼려한다. 호가 2억의 낮음은 시세가 아니라는 것이다. 일본의 부동산상승시 한국에는 부동산 버블이 온다. 2000년대 초 오른 부동산상승은 버블이 오기 전 투기꾼들이나 전문가들의 조작에서부터 왔다. 부동산 값 2-5년이 될시부터 버블이 온다는 것이다. 한국 부동산 버블은천도권 이외의 지역서 온다는 것이다. 3%지역의 부동산만이 지역적,시간적,공간적,테마별로 온다. 투자성부동산을 찾는게 투자의 지름길이며,수익보다는 최유효 이용과 개발,까먹지 않는 투자,수익이 나는 부동산으로의전환이 필요하다. 임대나 모기지는 선진국형 부동산으로 옮겨가는 시장 흐름이다. 현제는 부동산시장의 흐름이 아닌 전환기라여긴다. 변화의 전환기다. 주5일근무,해외투자,버블,리츠,모기지,전세에서 월세로의 전환기라 말 할 수있다. 우리나라 부동산 시장은 전세에서 월세로 변하는 과정이 역전세란으로 볼 수있다. 그런 다음 월세 시장이,그런 부동산 시장이 우리나라서 5년만 지나면 월세시장이 어느정도 형성되고,모기지나 임대아파트 시장이 자리매김 할 거다.
전세물량이 남아도는 역전세 시장은 당연지사다. 역전세란이 주택가격 하락으로 이어질 가능성은 높다. 수요보다 공급의 포화상태서 오는 것이며,이게 모기지나 임대시장을 더 빠르게 정착시키는 계기가 될 것이다.정부의 50만가 건설은 다가구나 빌라,오피스텔,임대주택,주상복합까지 합하면 70만 가구 이상이 지어진 것이다. 그런데 수요는 40만 가구 정도엿다. 역전세란을 심화시킨 요인이다. 주택시장은 2003년 하반기부터 공급이 줄어들기 시작한 것이다. 서울 인구의 감소에서 나타난다. 대구 부산 광주 등 지방도시의 인구는 줄어드는데 주택공급량은 수년간 늘어낫다는 것이며,이들 지역도 일부 지역서나마 2005년부터는 역전세란이 찾아왔다. 공급이 넘쳐나는 부동산 시장서의 부동산 값 상승은 있을수 없는 것이며,상승이 있다면 개발로 인한 지역에서의 특화된 지역이랄 수있다. 그들 지역은 개발로 인해 오를 수밖에 없으나 서울 경기 등 수도권이나 천안등 지방 대도시의 공동 주택가격은 역전세가 더 지속된다면 오를 수없는 것이다. 수요와 공급의 불일치인 부동산 시장이기 때문이다.
수도권지역에서 2003년 3/4분기부터 빌라 다구주 주택의 건설이 대부분 끈겼다. 다행스런 일이며,현상이라아니 할 수없다. 임대가 나가지 않기에 건축업자들이 건축을 일시적으로 중단하고,리모델링이나 팬션사업 등주5일 근무에 맞는 사업을 햇던 것이다. 그런사이 정부는 그린벨트을 해제하여 10년간 150만 가구의 임대주택을 짖는다 한다. 실적은 현제 미미한 상태다. 재건축시 임대주택 및 소형주택 의무화로 재건축 시장은 멈춘상태다. 부동산을 구입해 등록세.취득세.양도소득세.중개수수료.재산세.물가상승률로 따지면 초기 1년간은부동산 가격의 6-8%나 허실비용으로 사라진다. 초기 투자자금을 깨닫지 못한 투자자가 많으며,보유만 하면 오를 것이란 기대감에 가볍게 생각한다. 주택부문 중 공동주택 종류만큼은 수도권서 재테크 수단으로서 서서히멀어져 간지 3년째이다. 앞으로는 더 할 것이다. 천도,뉴타운,임대주택건설.리츠.신도시 건설.모기지.전원주택.주5일 근무에 맞는 투자 등 수익성 부동산으로 자리 바꿈해 가고 있다. 행정수도의 개발로 인한 수도권 부동산 가치의 상실은 상당히 크리라 여긴다. 투자의 키을 잡지 못한 분들은 이제라도 잡아야 한다. |
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