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박종석
내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만
불황 속 전세끼고 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 
 경기불황에 따른 역전세난 등의 여파로 전국의 아파트 매매가격에 대한 전세가격의 비율이 서울은 높아지고경기도는 입주 과잉으로 낮아지고 있다. 일반적으로 전세가율이 낮으면 세입자가 매매로 갈아타는 수요가 줄고 전세를 끼고 집을 사는 사람도 감소해 집값 하락으로 이어진다. 부동산시장 침체가 이어면서 자금 부담이덜한 중소형 아파트수요가 있고,보금자리 주택이나  중대형 아파트 및 국민임대 아파트도 월임료 15만원과관리비을 낼 돈이 없어 지방이나 수도권 변두리는 미분양,미계약이 나오고 신도시에서도 나오고 있으며,10년공공임대 아파트도 5년후 분양전환 조건을 걸 정도다. 자금부담이 큰 중대형 아파트는 별로 짖지도 않을 뿐더러거래시장서도 찬밥신세며,임대 비율도 40%에 미치지 못하고 있다. 분양시장에서도 대형보다 중소형이 분양가가 더 비싼 역전 현상까지 벌어져 중소형 분양가는 상승한반면 대형은 하락했다. 신규 공급이 원활하게 이뤄지지 못할 경우 2~3년 후에는 집값이 다시 출렁거릴 가능성이 없어 질 정도로 미분양,미입주 물량이 늘고있으며,전세값 상승은 싼 보금자리 주택 청약을 위해 신혼부부나 다자녀 가구서 임대차로 전환하기 때문이며,지방서 보금자리 주택 청약을 위해 3년 전부터 수도권으로 이사 수요가 늘었기 때문이다. 서민들은 현정부 내내 경기 불황으로 도농지구나 변두리로 밀려나고 있으며,개인당 융자가 1500만원,가구당 4400만원이라지만 실제는 1/3정도 더 높은 남의 돈을 쓰고 있는 실정으로 가계부채에 대한 대책이 나오지 않을 경우 반년도 아니되어 경매 매물이 쏫아져 나올 전망이다. 

 서울에서 전세를 끼고 집을 살 때 필요한 금액이 3.3㎡당 평균 1000만원을 넘어서,서민들이 전세 또는 대출를 이용해 내 집을 마련하기가 갈수록 어려워지고 있다. 강남권에서는 신규 택지가 없기 때문에 공급을 늘리려면 재건축을 해야 하거나 그린벨트을 풀어야 한다. 소형평형 등 규제 때문에 이렇다 할 재건축 단지가 없는상황이며,재건축에 들어가도 분양 및 입주는 늦어지고 임대차 수요만 늘기 때문에 임대차 공급에 대한 대책이 필요하다. 중소형에 대한 인기가 높아지면서 경기권 인구유입이 이뤄지면서 시세차익을 노린 투자 수요는물론 내 집 마련을 위한 실수요자까지 가세하고 있으나 입주 물량 과다와 인구 감소,출산율저하는 투자성이낮아질 것이나일시적 집값 상승은 가능하여 단기 투자여야 할 것이다. 서울 도심으로의 출퇴근이 편리하고,생활편의시설이 잘 갖춰져 있는 중소형아파트나 서울서 내집마련 어려운 사람들이 경기도로 이주하고 있다.
서울의 아파트도 경기 인천 지역거주자도 청약이 가능하여 경기도로 인구 유입이 늘고 있는 것이다. 청약시장도 경기도대단지 아파트는 서울 사람들이 청약하거나 미분양아파트에 관심을 두고 있느나 중대형은 투자가치 상실이 있을 것으로 보여 85m2이하가 현명한 투자가 될 것이다. 강남 일대에서 예정돼 있는 대규모 공급물량은 송파신도시가 유일하나 개발 일정이 당초 계획보다 늦어지면서 2012년 분양 후 2014년께나 첫 입주가가능하다. 경기도는 대규모 입주가 시작되면서 전세가 및 집값이 안정된 모습을 보이고 있지만 이는 재건축시 이주 수요가 몰리면서 올라갔던 가격이 진정되는 현상이며,공급물량이 계속 줄어들 경우 집값이 출렁일가능성이 있기 때문에 재건축 규제 완화 등 공급 대책을 지금부터 준비해야 한다. 보금자리 주택 입주가 본격적으로 시작될 경우 우리나라 대부분의 지역의 주택값은 약보합세가 장기간 유지 될 것이다
 
 경기도 집값 하락의 골이 깊어 지난 10여년간 수도권 주택 수요층의 관심을 한몸에 받아왔지만  매수세가 거의 실종되면서 매물만 쌓이고 있다. 경기 대부분 지역의 집값이 하락한 반면,서울 강남권은 지난 2년간 상승세를 기록해 대조를 이루었다. 경기도 집값이 맥을 못추는 것은 이 지역 집값 상승의 지지대 역할을 해 온 서울강남권 아파트값이 휘청거리는 데다 대규모 신규 분양과 입주까지 겹쳐  집값 하락세는 상당기간 지속 될것이다. 경기 남부권의 매수세가 워낙 위축돼 있어 부동산 규제 완화가 이뤄진다 해도 한동안 집값이 오르긴힘드나 지역적,평형별로 값의 변동이 나타나며,일부지역은 큰폭의 하락도 예상된다. 수도권은 지역적 재테크전략이 필수적이다. 전세가율이 줄곧 하락하고 있는 것은 경기불황으로 이사나 신규수요가 회복되지 않고 있는 가운데 아파트 입주물량은 크게 늘고 있기 때문이다. 전세 입주물량이 많은 곳은 전셋값이 수천만원씩 빠졌으나 상대적으로 전셋값에 비해 매매값이 오른 것도 전세와 매매값의 차가 커졌으며,재개발이나 재건축이이루어진 곳의 전세값은 상승했다. 수도권 전체 아파트의 전셋값 비율 41%에서 38%로 낮아졌다. 전세가율이낮아지고 있는 것은 아파트값이 약세로 가는 신호로 전세가율이 낮으면 세부담이 적어 매매보다 전세로 사는사람이 많아져 집값안정에 도움이될 것이다. 입주물량은 많고,교통불편과,외곽지역,서민들 동네로 편익시설까지도 갖춰지지 않아 수요자들이 외면받아 전셋값이 맥을 못추고 있다. 신도시 입주는 교육여건까지 열악하다보니 학부모들은이사들어오는 것을 꺼려하며,계속 입주가 진행되므로 물량 소화까지는 2~3년은 잡아야 할것이며,편익시설이갖춰질 때까지는 전셋값 약세가 이어질 가능성이 크다.  
일시 : 2015-12-20 [15:36] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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