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박종석
내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해
내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해
 주택시장이 여전히 거래중단과 미분양 증가,정부 부동산 정책실기 등 악재만이 시장을 짖누르고 있어 내집마련 실수요자나 투자자 모두 시장 향방을 가늠하기가 쉽지 않다. 부동산대책,세제개편,부동산 규제를 완화와 10년간 500만 가구 공급정책이 한국에는,해외는 미국발 신용위기가 전 세계 금융시장에 충격을 주면서 국내 부동산시장은 살아날 것이라는 전망보다는 지켜보다는 분위기에,고금리로 투자심리를 위축시켜 부동산시장을 얼어붙게 만들 것이다. 양도소득세 및 종합부동산세 등 세제 개편과 재건축 관련 규제 완화가 정치권을중심으로 추진되고 있는 것은 거래시장 활성화에 분명 호재로 작용할 것으로 보인다지만 세계 경제 불안과국내 실물경기 위축,금리 상승등이 주택시장에 먹구름을 드리우고 있다. 쏟아지고 있는 부동산대책이 시장 활성화 의지에 엇박자를낼만큼사회와 부동산시장의 불안만 가중시키고 있다. 세제 개편안은 양도세 비과세 거주 요건 강화조치가 1가구 1주택자가 양도세를 면제받으려면 수도권은 3년,지방은 2년간 실거주하도록 했다.지금은 서울과 과천,5대신도시에서는 2년 거주해야 하지만 다른 지역에서는 3년 보유만 하면 2년을 거주하지않더라도 양도세를 면제받는다. 미국발 금융 위기는 국내 부동산 시장을 위축시켜 미분양 아파트가 많아 미국발 위기까지 발생해 부동산시장이 타격을 입고있다. 미분양 아파트들이 쌓여 건설업체들이 연쇄적으로 부도가 나면 은행도 부실해져 한국에서도 금융위기 사태가 벌어질 수 있다. 

 자금줄이 묶이면서 대규모 프로젝트 파이낸싱 사업도 타격을 입을  수 있다. 한국은 주택담보대출을 규제로국내 부동산가격은 지속적으로 하락하고 있어 부동산 투자에 대한 심리적 위축은 불가피하다. 거주 목적의중소형 실수요 주택은 영향을 적게 받겠지만 대형 고가 부동산에 대한 투자는 더 위축되고,매수세가 없어 호가낮은 매물 위주의 거래만 이뤄질 것이다. 내집 마련에 나서야 하거나 집을 늘려가려는 수요자들은 헷갈릴 수밖에 없는 정부 부동산정책이 나와 정책의불투명성이 강하고 시장흐름을 예측하기 어려워 여유를 갖고 때를기다려 보는 것도 좋다. 정책 방향과 대내외 여건 전개를 지켜본 뒤 매수·매도 타이밍을 잡아도 늦지 않다. 부동산 활성화,세제개편안,주택공급대책 등 잇따른 부동산 대책에도 시장에는 여전히 냉랭한 기운이 감돈다.매도·매수 희망자 모두 관망세를 취하면서 거래시장이 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 매기가 끊겨 가격움직임도 없어 관망세는 2009년 전반기까지 갈 가능성 높아 호가가 낮은 매물이나 고분양가 아닌 아파트 청약정도만이 내집마련 정도라 할 수 있다. 집을 살 사람과 팔 사람 모두 서두를 필요가 없다.물가 급등에 대출금리상승이 계속되는 데다 미국발 금융위기에 따른 세계경제침체가 2009년 또는 2010년 이후라야 가계부담이 적으며,경기 침체와 가구당 수입감소로 서민들 내집마련은 2012년 전후여야 할 것이다.서울·수도권 등 전국에정부가 앞으로 10년간 500만 가구 공급한다고 하며,이것도 15%이상 싼값에 분양한다고 하니 청약 급하게 할 필요없다. 서울이 가까운 곳 그린벨트 해제후공급 10년안에 한다고 했으니 서울서 먼 택지개발지구나 신도시청약할 이유는 거주지역 거주자아니면 쳐다 볼 필요도 없다.

  미국발 악재로 부동산시장의 반등 시기가 더 늦춰져 수도권은 2012년 전후,지방은 침체가 장기간 지속이다.주택가격은 지역별 차별화는 앞으로는 더 지속된다. 내집마련은 투자성,장래성을 기초로 교통,교육 등 환경이 좋은 곳을 중심으로 실거주 목적으로 구입이다. 강북지역은 가격이 올랐기 때문에 뉴타운 개발로 입주시하락하는 시점인 2012년 이후에,강남지역은 입주 물량이 2009년 봄 소진되니 이후 호가낮은 매물 구입이다.자금 여력이 풍부하다면 버블세븐지역을 중심으로 매입을,서울 이외 수도권 도농지역은 인구가 늘지않아 미룸이 좋고,지방은 미분양 많고,주택보급율이 높아 주택임대사업자 중심으로 매입이다. 청약 가점이 낮은 실수요자라면 기다리면서 가점 높히고,가점이나 납입금이 많은 통장보유자는 가점이나 납입금 더 높혀 청약통장 관리가 중요하다. 중대형으로 갈아타려면 호가 낮은 매물 매입이다. 고가주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향조정되는 2009년 경기 변동에 따라,매물이 본격적으로 나올가능성과 경기 부진이이어질 경우 호가낮은 매물이 쏫아질 것이다. 고가주택은 2007년부터 거래가 중단되어 2년후는 미분양 증가나,고금리,거래중단시 더 낮은 가격에 매물이 쏫아질 것으로 전망되기 때문이다. 내집 마련 실수요자들의 주택 청약 전략도 서민주택 공급확대책을 통해 서울·수도권 도심 등지에서 주변시세보다 15% 싼값에 보금자리주택을 대거 공급한다. 보금자리 주택은 청약저축 가입자에게만 10년간 150만가구가로 분양가도 주변 집값보다 15% 가량 낮아청약저축에 장기간 가입한 사람은 가격이 싸고 입지도 좋은 보금자리주택이 나올 때까지 기다리고,세대주는빨리 매월 10만원씩 납입하는 청약저축 가입이 좋으며,청약저축은 납입금이 많고 납입횟수가 많아야 당첨 유리하니 가능한 매월 10만원 납입하는 청약저축 가입이다. 통장가입기간이 길고 불입금도 많다면 그만큼 청약경쟁에서 우위에 설 수있다. 

 중소형 아파트를 노리는 무주택자들은 세대주 자격을 갖춰 청약저축 가입을,청약예·부금 가입자 중 무주택자는 기존 계약을 해지하고 저축통장으로 갈아타도 좋다. 보금자리 주택 청약기회가 없는 300만원짜리 청약예금(서울 기준)이나 청약부금 가입자는 눈을 돌려 서울 도심 역세권나 재건축·재개발 단지내 중소형 아파트를,넓은 새 집으로 갈아타기를 원할 경우 서울과 근접거리 핵심 블루칩 분양 물량이다. 청약 가점은 낮으나 자금여력이 있는 수요자라면 신규 분양보다는 기존 주택 중 호가 낮은 매물로 입주 3년이 되는 단지에서 1가구1주택 양도세 비과세 요건을 갖춘 매물이다. 자녀교육 등을 이유로 강남 입성을 노려 온 실수요자라면 입주 물량이 몰린 서초구 반포동와 송파구 잠실 일대 재건축 아파트지만 무리한 대출은 금물로 자금 계획을 철저히 세우고 접근해야 한다. 싼 매물만이 아니라향후 시세 상승 여지가 확실히 보이는 지역과 단지다. 특정 지역을제외하고는 실제 수익을 내기가 쉽지 않아시세차익보다는 임대수익을 목표로 접근할 필요가 있다. 수도권 규제를 완화하고 있기 때문에 수도권 토지에대한 투자다. 무주택자,신혼부부 등 서민을 위한 보금자리 주택은 청약저축통장을,청약통장을 만들 때는 청약저축에 가입이다.  
일시 : 2015-12-20 [15:45] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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