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박종석
융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을
융자 많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을
 내집마련은 신혼부부와 40대 전후반까지 내집마련 가정의 필수품이다. 의식주는 우리의 삶에서 필요불가결한 요소다. 싱가폴은 의식주는 세계에서 가장 싸게이나 호화재품은 매도자와 매수자의 맘데로 시장이며,의식주 이외는 능력껏 보유하라는 것으로 우리나라 2000 cc자동차가 2억을 홋가한다. 경제나 주택시장 등 부동산도 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 정해지나 우리나라는 투기는 세계 1위로 졸부들이나 고위직에 의해 부동산가격이 80년대 후반 아파트 붐을 타고 결정됐다. 주택은 이사수요 증가 등으로 거래가 늘어난 만큼 분양도 늘어나며,미분양이 많을수록 공급이 줄게되나 정부정책 모순으로 미분양 아파트가 40만 가구가 넘어 우리나라 1년 주택공급 계획량 50만가구에 육박한데도 고분양가에 건설사 1일 1개사 부도에 1년전보다 분양가가지방은 60%,수도권 중대형은 40%올랐으나 주무부처는 건축비을 인상해 고분양가 부채질하고 있다. 해외나국내 주택시장 불안을 넘어  펀더멘털을 흔들 악재들이 도사리고 있어 우리 경제가 위기설서 벗어났다지만앞길은 첩첩산중이다. 대통령마져 통계는 미분양 아파트가 16만가구에 불과한데 25만 가구 미분양 대책세우라하며,시장은 이미 45만 가구가 넘어섰고,미분양 계약자 해약하고 싶은 투자자 몴까지 합하면 70만 가구가 넘으며,그 예는 용인시가 수년간 미분양 아파트 1가구도 없었는데 지자체 조사서 3500만가구 이상 나왔으나 실제는 배 이상 될 가능성 높다. 세계 주택경기 둔화가 예상보다 깊고 광범위하게 진행되고 있어 해외경제와 주택경기 침몰에 의한 큰 타격을받을 가능성이 있다. 

 공급과잉인데도 공급이 부족하다 연구소나 전문가들이 말하고 언론이 받아쓰니 주택시장서 미분양이 시장서는 40만 가구가 넘는데도 전국적으로 50% 고분양가로 분양하면서 매일 1개건설사 이상이 도산하고 있다.건설사들의 부실이 현실화될 가능성도 있으며 가계부채도 고금리 등과 결합하면서 그 위험수위가 갈수록 높아져 경매률이 높아지고 경매가는 낮아지고 있으나 우리나라는 은행권이 4년전부터 주택은 40%이하,공동주택은 60%이하로 융자 규제해 정상적인 가정은 은행의 고금리에 대한 가계수입 감소로 타격받으나,융자 많이써 제1금융권 타격 받지 않으며, 애당초 제2-3금융권이나 카드 융자 사용자는 부도나도 싼가정이었다. 미국이나 유럽 선진국 대부분 나라가 융자가 90%이상이나 우리나라는 주택에 대한 50%이하로 안전하다. 고분양가로 거래 실종에 미분양 증가가 나타나나 내집마련은 경제불황으로 가계수입 감소,금융규제와 고금리로 엄두도 내지 못하고 있다. 시장 분위기는 2012년 전후까지는 주택시장 불경기에 이어질 것으로 봐야 할것이다.주택보급율이 110%인 상태서 50만 가구인 주택공급을 35만 가구로 3년이상 줄여야지만 정부는 50만 가구만부르짖는 아이러니다. 최근 5년간 부동산 전문가나 연구소 12월에 발표하는 다음해 부동산 예측 수년간 1곳도 맞춘곳 없는데 매월 매년 그들이 1년치 부동산 예측하니 투자자들은 그들의 재테크에 말려들어 전재산의반정도 까먹는다. 이유인즉 투자자을 위한 부동산 경기예측이 아닌 대형건설사 분양가 높히기만의 예측을 하기 때문이며,이걸 받아 적는 언론은 더더욱 한심스럽다.

 경기 침체로  매수 심리가 꽁꽁 얼어붙어 주택 매수세가 크게 위축됐는데도 건설사는 후년의 아파트공급 1만가구 분양이라면 3만가구로 뻥튀기 분양 발표후 년말에는 익년으로 돌려치기는 수법 매년 반복한다. 그렇지않은 건설사 10년간 1-2곳 찾아보기 힘들 정도로 분양물량 예측 투자자들에게 사기친 것이다. 부동산 규제완화 보다는 현정부는 고위직과 졸부들 양도소득세 완화와 종부세 완화에 사할을 걸고있는 상황서 주택시장의불확실성도 관망세로 돌아설 수 밖에 없었다. 2008년까지 중소형 아파트가 너무 많이 오르고,강북지역과 수도권 지역의 주택값 상승이 너무 지나쳐 강남북주택값은 80%이상 지역서 80%이상이 고평가 되어 있다. 주택시장의 활기을 찾는다면 2년간 호가 내린 강남권인 버블새븐지역과 중대형 주택값 상승이 나타날 것이나 주택이 남아도는 시점서 투기는 이미 사라졌다할 수 있을 것이며,호가가 더 낮아지지 않을시 주택시장 경기 침체는 2012년 전후까지 갈 것이다. 경기수원 광교신도시의 분양가는 애당초 예측가보다 3.3m2 당 3백만원 이상 높으며 주위 시세보다 최고가 대비 2백만원 정도 낮으나 수원시 평균가보다는 2백만원 이상 높아 투다가치 상실로 봐야 하며,서울 은평뉴타운은 교통과 지리적으로 투자처가 아니었다 보며, 송파나 새로이 그린벨트 해제후 짖는다면 판교나 과천 근교서 투자처가 나타날 것이나 분양가가 높다면 투자성 보다는 환경과 교통좋은 내집마련 정도라 여긴다.  신규 분양물량이 나오면서 국지적으로 시장이 들썩일 가능성은 있으나 대지지분이 많은 재개발지가 좋으며,뉴타운은 지분쪼개기로 세입자가 많은 곳은 투자성 90%이상이 없으며,재건축은 재건축은 용적율이 300%이상 되지 않을 경우 투자성은 상가나 주상복합처럼 없다. 뉴타운과 재개발,재건축은 고평가된 지분가로 추가 분담금을 물어야 하는 곳이 늘어나 투자성 없는 곳이 많아 대지지분이 많은 투자대상 찾아야 할 것이다. 

 주택시세가 바닥을 다지고 있어 저가 매수의 기회다. 빌딩은 서비스 산업이 발달할수록 사무실 부족현상이나타나투자대상이나 초기 투자자금이 너무 많다는 것이 흠이며,오피스텔은 사무용과 주거용으로 사용 할 수있어 굴뚝없는 사회에서는 필수품이나 투자성만은 낮은게 현실이었으나 갈수록 투자성 좋아질 것이다. 호가낮은 매물이 늘어난다 할 경우도 주택이 남아돌고 40%이상 고평가된 상태에서 주택은 투자대상이 아니며,거주 개념의 투자상품이며,단독이나 토지시장은 부자들만이 보유할 부동산으로 10년후는 바뀌어 있을 것이다.토지는 서비스산업의 발달로 주유소,팬션,가든,모텔,주말농장 등 개발상품으로 각광받는 날이 주5일 근무후잠시 소강상태이나 5년안에 다시 호황을 누릴 상품으로 토지는 매도자 중심의 투자상품,공동주택류는 매수자중심의 시장이 형성될 시기로 날마다 딸바꿈되고 있다. 거시경제 불안이 어느정도 해소되면 일시적주택시장의 호황도 나타나지만 반년도 가지 않아 식어버릴 것이다. 미분양 증가와 주택보급율 증가로 지속적인 공급확대는 이미 끝났으며,50만가구에서 정부도 40만 가구로공급을 줄일 것이며,이때 일시적 미분양 해소시기라여기나 투자에 조심할 시기도 된다. 주택가격이 상승세는 97%이상서 끝난 상태로 3%지역서 3%부동산만 투기의 재현은 나타날 것이다. 중소형에서 중대형 아파트로의 갈아타기 타이밍은 놓히지 말아야 할 것이며,경기인천 강북에서 버블새븐지역으로의 갈아타기도 2009년 후반기가 적기며,더 늦추어도 된다. 강남의 바닥논란이 있지만 고평가 된 상태서의 바닥은 나타나지 않은 상태서 구입도 할 것이며,시세로형성될 것이다. 

 거래세 부담을 피한 호가낮은 매물이 나올 것이나 일시적으로 봐야한다. 부동산의 투기나 호가 낮은 매물 등은 앞으로 2-3개월 정도 지나지 않은 단기전에 될 것이며,수시로 나타나 값의 상승은 기대하기 어려우며,건축비 오른 만큼의 상승으로 봐야 할 것이다. 물가상승률에도 미치지 못하는 주택값 상승이 앞으로는 이어진다.내집마련은 융자  가장 적게 내고 구입이 좋으며,융자많은 내집마련 보다는 임대 아파트 거주가 가계에 보탬이 될 것이다. 미국과 유럽 일본 등 선진국 주택시장은 이미 침체 단계에 진입해 주택 경기후퇴 국면에 집입했다. 문제는 선진국의 주택 경기둔화가 아시아지역에 파급돼 싱가포르 중국 필리핀 베트남 등을 중심으로공급과잉 현상이나타나고 있다. 가계는 한계상황으로 가계부채는 623조원으로,가구당 4000만원 부채로 가계부채는 고금리와 결합해 소비심리를 더욱 위축시키면서 주택경기를 끌어내린다. 고평가 된 부동산 가격 하락까지 가세할 경우 가계부채는 우리경제에 치명적인 타격을 줄 것이라는 우려다. 수도권 외곽과 지방에서는 미분양사태가 속출하고 있고 건설경기가 살아날 여지가 없다. 서울에서 재건축.재개발을 촉진시킨다고 하더라도 적지않은 시간이 걸려 해외 건설로 돈을 벌어들이면서 위기를 피해왔으나 해외 건설경기 마저 둔화되면서어려움에 직면해 정부에 대한 시장의 불신이 팽배해 시장의 신뢰를 상실해 위기 대처 능력에 대한 시장의 의구심이 심각한 상태다.   
일시 : 2015-12-20 [15:58] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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