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박종석
금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자
금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자
 서울 강남지역 부동산 시장 하락세는 2009년에도 계속될 것이며,강북은 2009년부터 뉴타운이나 재개발이 본격적으로 이루어져 2012년 가시적 성과가 나타나니 2012년 전후반기 강북 투자가 적디다. 강남권투자는 경제사정과 미분양증가, 고금리 상태가 유지된다면 2009년 하반기나 2010년 투자가 적기가 될 것이다. 국내외 적으로 주택 투자는 미루는 것이 좋으며,미국과 일본 홍콩 싱가폴 케나다 등 해외 투자도 2-3년후을 적기로 보고 있다. 우리나라도 송파신도시가 가시화되고,강북권 뉴타운이나 재개발로 후폭풍이 분다면 2009년이 아닌
2012년 정도가 투자적기가 되어 부동산투자는 2012년이 될 가능성도 배제할 수 없다. 2012년 주택투자시 우리나라 주택보급율은 113%가 넘아 집이 남아도니 공동주택 투자보다는 단독이나 토지투자가 될 것이다. 부동산투자는 현제와 같은 고소영,강부자나 6억이상 졸부들과 버빌새븐지역 및 고위직 위주의 부동산 정책이나타난다면 내집마련자들의 동의을 받지 못해 극과극의 사회이완 현상이 나타나 투기나 투자의 시대는 당분간돌아오지 않을 것이며,97%이상의 지역과 부동산 가격의 약보합세가 유지될 것이다. 내집마련자들,투자자들입맛에 맞는 세제·금융 규제 완화,저금리정책,미분양아파트 감소 등이 선행돼야 한다는 전제 하에서다. 현재와 같은 규제가 계속될 경우 시장회복은 보다 장기화 돼 2009년과 2012년이 아닌 2012년 이후가 될 것이다.강남권인 버블새븐지역의 주택값은 입주아파트가 충분해 2009년 상반기까지 집값은 꾸준한 하향 안정세를 유지할 것이며,강북이 2009년부터 뉴타운 개발이 본격화시 전세값과 주택값 상승이 이어질 것이나 개발을 조정한다면 2007년부터 강북권 집값 너무 많이 올라 약보합세가 유지 될 것이다.

 세제개편안이 2009년 초께 시행되면 시장 상황은 유동적을 것이다. 거래공백과 미분양 아파트의 증가는 고금리로 인해 당분간 이어질 것이며,2008년 주택보급이 50만 가구에서 35만 가구 이하로,2009년 전반기 30만가구에서 20만가구 정도로 지어져야 미분양 아파트가 현제 45만 가구에서 30만 가구로 낮아질 것이다. 이후주택값 변동이 나타난다 볼 수 있다. 각종 정부정책의 불확실성은 2009년 상당기간 지나야 해소될 것이다. 입주물량 증가로 2009년 초까지 강남 지역 매물이 증가해 가격하락과 경매물건 증가가 나타날 것이다.  2009년세제개편안 등이 시행된다고 하더라도 집값이 오르기는 힘들 것으로 보이는 것은 경기회복이 쉽지 않은데다대출규제 등 핵심 규제가 남아있다. 정부 정책이 갖은자들의 잔치에 불과해 생각보다 시장에 직접 영향을 주진 못했으며,졸부들과 고위직 이외는 혜택이 별로 돌아가지 못했다. 미분양증가,금리상승,외환시장불안,건설사부도,경기침체 등 외부 변수가 부동산 시장에 악 영향을 주고 있다. 2009년 상반기께는 시장을 뒤덮고 있는불확실성이 일정부분 해소될 것으로 기대하나 정부의 믿음이 너무나부족해 바닥은 아니라 여긴다. 투자 목적이라면 2009년 중반기까지 지켜보면서 결정하는 것이 좋다. 수도권 신도시의 경우 입주가 시작되면 현제보다20%이상 하락할 가능성이 높으며,입주하여도 입주 못하는 아파트가 2008년 현제의 대구,부산,광주,중부권과같은 현상이 나타날 것이므로 최소한 5년간은 투자하지 않는게 좋으며,공동주택의 수도권 투자는 강북권 투자적기인 2012년보다 2-3년 늦추어야 할 것이다. 서울의 주택보급율이 98%로 분양가 이상 상승은 가능하나강북지역은 경기도 지역의 택지개발지구에 맞추어투자가 좋으며,주택값도 비례하고 있다는 것 잃지 않아야할 것이다. 서울은 수요가 더 몰릴 것이며, 강북뉴타운 개발시 수도권 투자 몰리나 반드시 강북과 수도권투자는 거품가 투자자가 엄청 많이 나올것이다. 여유자금이 충분한 분들은 서울의 중앙부 뉴타운이나 재개발 투자가 좋다. 시장 상황을 좀더 살펴봐야 겠지만 서울 강남의 경우는 2009년 중반기,분당과 수도권 신도시 버블새븐지역은 2009년 3/4분기다. 조정 장세 속에서는 저가 매수 전략을 세울 필요가 있다. 자금 확보 상황이 여의치 않고대출조건, 금리 규제를 받고 있는 상황에서 향후 가격 상승 기대감마저 무너진지금 급매물 중심의매수다. 가격이 떨어지고 있다고 불확실성이 제거되지 않은 상황에서 부동산투자는 금물이며,시장 역시 서울경기 인천은 30%이상 주택값이 고평가돼 있다는 사실도 염두에 둬야 한다. 지난 6년간 오른 주택값의 50%는거품이니자신의 동네 분석 평가해 투자하여야 할 것이다.  
일시 : 2015-12-20 [16:05] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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