중대형 집값 더 하락시 내집마련으로
2006년 11월 중순이후 2008년까지 강남권 집값이 약보합세다. 앞으로 중대형 주택값 10%이상 더 하락시 매수하여 2009년 하반기 15%이상 상승을 기대하여도 될 것이다. 부동산은 정상적인 가격인 경우 원래상태데로돌아가기 마련이다. 용수철이나 고무풍선도 눌렀다 놓으면 원상태로 돌아가는 성질을 갖게 되는데 부동산도매한가지이다. 물가상승,기름값 상승,해외 경제 사정의 악화,외환보유고 감소와 국내 지도자들의 무관심과경제나 정치적 안목부족으로 악화로 치닫고 있으며,정부 고위직은 국민의 소리을 귀 귀울이지 않아 더욱 안타까운 서민들의 삶이다. 사회는 믿음이 부족하고 경제와 더블어 강남권과 버블새븐지역의 대부분의중대형 주택값이 상당기간 상승이 어렵다. 중대형 주택값인 6억이상 주택값 시세 회복은 상당기간 어렵다고 진단함이맞다. 바닥론은 수시로 나타날 것이나 연속적으로 부동산 상승은 어려워 상승하려다 하락하는 부동산시장이되풀이 될 것이다. 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)은 재건축 아파트 보다는 대지지분이 큰 재개발지나 뉴타운 구입을 홈피 투자전략에서 권했다. 빌라나 연립 및 대지지분이 20평 이하 주택들은 재개발이나 재건축,뉴타운 개발시 70%이상이 추가부담금 문제로 입주하지 못한다. 개발시는 분양가가 높고,단지가 크고,대지지분이 많아야 투자성 높다하였다. 규제완화는 부동산 값 상승을초래해 정부는 규제완화 하지 않을 것이며,6억이상 양도소득세 완화나 대기업 규제완화처럼 갖은자들의 세금 감면 정책만 폈고,애드벌륜만 띄웠으며,앞으로도 펼 것이다.
어차피 지식인들의 세상이 아닌 권력자와 갖은자들만의 세상이니 서민들 주머니 갈취는 당연한 귀결로 생각한 증거가 세금에 대한 불안이다. 과거는 돈없어도 실력만 있다면 장관도 되었으나 서민들 장관이나 고위공직자 되기는 이미 틀린 것이다. 국민들의 불만은 더 커지나 권력자 코방귀도 꾸지 않는다는 것은 입증됐다.이것도 이해 못하는 국민은 불쌍 할 뿐이다. 아파트 매매가 변동률은 마이너스며,갈수록 급상승은 어렵다. 정치적 변형이 나타나는 2009년 하반기에나 부동산 값 상승이 미미하게 나타날 것이다. 강남권 아파트는 호가만도 1-5억이상 되니 10%이상 하락한 주택 구입시 15%이상 상승 투자수익 낼 것이다. 재건축아파트 실망 매물이 큰 송파구,강동구,강남구 등 강남권 지역,버블새븐지역의 주택 매입시 투자수익은 호가만으로도 15%이상값 상승기대한다. 한국경제 성장률과 금리,물가 등 경기지표들이 악화되면서 매수세 실종이다. 중대형의 강남지역은 재건축아파트 입주가 대체로 끝나는 2008년만 잘 넘기면 공급에 비해 수요가 많아 15%이상 상승이기대되니 10%이상 하락시 즉시 매입이다. 강남권 아파트는 제자리를 찾아 반등하며,반등시기는 2009년 하반기다. 2009년 중반기나 그 안에도 1-2차례 올라 하반기는 상승해 있다. 문제는 2008년 입주 아파트 입주시점이 끝나고 6개월 이상 지나는 시점이 상승 초기단계라는 것이 정답이다. 2009년 하반기는 돼야 반등이 나타날것이나 2012년 이전 상승은 주택보급율이 2012년 전후는 112%이상 되어 집이 남아돌고,서울의 인구도 상당수가 경기도 택지개발지구나 신도시로 이주한다. 경기 인천 지역주택개발은 앞으로 2012년까지 최소한 60만가구 이상이 된다는 것이며,이로인한 인구이동은 150만명이나 된다.
강남 진입을 바라는 사람들은 현제의 자신의 집이 5-7억이상 간다면 매도후 강남권 진입을 위한 준비작업을하여도 된다는 결론이 나온다. 강남권 중대형 값 주택소유자들이나 강남권 진입을 바라는 사람들은 강남권에대한 들뜬마음 변하지 않기 때문이다. 내집마련을 강남권에서 기다리는 사람들은 가급적 10%이상 하락시 15%이상 상승을 위해 구입하는게 좋다. 강남권 7억-13억의 중대형 값 주택들이 10%하락시 6억7천에서 11억7천이나 15%상승시 8억에서 15억의 부동산이 되기 때문에 구입해도 좋다. 하락한 부동산에 기존의 주택값을연산해 계산한다면 강남권의 호가만큼인 1억에서 5억이상의 상승한 내집마련도 가능하다는 것이나 가능한상승폭을 적게 잡아 예로 들었다. 강남권 시세는 2년반에서 3년간의 장기침체국면이 될것은 뻔해 2009년 오른다는 것은 주택을 소유한 사람들의 희망사항 일 뿐이나 2009년 말 상승은 기대해도 된다. 부동산은 마냥 상승하거나 마냥 하락하지 않는다는철칙이 있다. 상승시도 하락한 지역과 부동산,하락시도 상승한 부동산과 지역이 있기 마련이라는 것은 부동산태평양 홈피에서 강조한 사항이다. 부동산 중 아파트 분양은 분양 3일,분양후3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높고,입주후 7-15년 사이가 가장 시세 낮으며,입주 15년 이후는 재건축 바람으로 대지지분이 많은 아파트 부터 값 상승한다. 철칙이란 것은 부동산 태평양만이 갖는 철칙이다.
강남지역 종부세,입주물량 증가는 경기 부진이라는 구조적인 요인이 겹쳐 상승기미을 좀처럼 보이지 않고있다. 잠실 일대 입주 물량 충격은 재건축 시점부터 이미 예견된 주택값 시장의 변동시장이었다. 이것도 예측못했다면 부동산을 보는 안목이 근시안적 안목일 것이다. 미래지향적이고,미래 예측적인 안목이 부동산도 중요하다. 강남권 아파트 회복이 더딘것은 6억이상 양도소득세 완화가 결정적으로,이로인해 대선의 희망이 실망으로 바뀌어 버린 것이다. 국민들의 실망이 부동산구입을 늦추게 하고 있다. 될데로 되라는 식인 국민들 정서다. 반앙 그 자체다. 실망 그 자체다. 하락시 반드시 상승한다는 것은 철칙이니 10%이상 하락시 반드시 상승이라는 기본적 부동산,경제 이론은 반영될 것이다. 강남 주택시장은 미래을 위한, 강남권 꿈꾸는 사람들에대한 안전핀이라 할 수 있다. 강남권 주택 시세가 더 하락한 만큼 더 상승할 것이니 하락하면 구입에 대한 욕구로 수요가 서서히 나타난다. 시세 회복에는 시간이 더 걸릴 수 있지만 대기수요를 감안하면 마냥 장기간 하락하는 상황은 어렵다. 종부세 내는 년말을 지나 2009년 구입 후 2009년 하반기 결실을 봐야 할 것이다. 강남권은 꿈의 지역으로,중대형 값 아파트는 꿈의 주택으로 강남지역에 대한 투자 매력은 여전하다. |
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