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박종석
재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를
재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 
 관리처분 절차를 진행 중인 사업장을 중심으로 새 아파트를 배정받을 수 있는 지분의 감정평가액이 낮게 나오자 매물이 나오고 있다. 지분 값에 거품이 많이 끼어 있어 평가액이 낮으면 추가부담금을 더 내야 하기 때문에 투자성이 떨어진다. 단독주택지 재건축 사업이 사업환경상 재개발 사업과 유사한 점이 많은 데도 불구하고 사업절차는 민간주도로 진행되는 재건축이다 보니 행정자치구의 지원과 보조가 전혀 없으며,관련 법조차정비되지 않고 있기 때문에 사업지 지정에 따라 지분쪼개기를 노린 신축이 늘어가고 땅값과 집값만 요동쳐주민들의 부담만 가중되고 있지만 사업은 장기간 표류할 가능성이 점처지고 있다. 단독재건축 예정지 발표이후 기존 주택을 멸실후 건물을 다세대로 신축하는 소위 신축쪼개기로 예상되는 다세대주택 신축허가요청 접수건수가 매달 몇건씩  있었다. 신축 지분쪼개기가 성행하게 되면 해당 구역내의 조합원수가 급격히 증가돼사업성이 떨어지는 등 사업추진의 지연이 불가피함에도 불구하고 해당 자치구인 동작구청 측에서도 막을 방법은 없었다. 단독재건축 기본이확정되기 전이기 때문에 멸실후 신축에 대해서는 건축법상 제제수단이 전무하다. 건물을 신축하게 되면 노후도가 떨어져 재건축 대상에서 제외될 가능성이 높은데도 이같은 행위를 계속하게 되면 오히려 주변의 재건축대상 노후주택 지역까지 피해를 볼 수도 있다. 강남 일대에서 알짜배기 단독 재건축지서도 이미 지분쪼개기와 범람하는 다세대, 빌라 등에 대해 일선 구청에서 나서 정리해줄 것을 요구하는 등 민원이 늘고 있다. 단독주택 재건축 예정지의 일부 부지는 뉴타운지역내에 존재하고 빌라와 다세대 주택이 밀집되어 녹지공간이 부족한 점 등 사업성격상 재개발 사업과 유사한 지역이 많다. 

 재개발구역과 달리 가구수 밀도는 낮아 재건축사업으로 분류돼 재개발구역에서 사업추진시 지자체로 받을수 있는 정비기반 시설 확충 등 경제적 지원과 보조는 전무하다. 뉴타운이나 재개발 사업과 달리단독재건축사업지원을 위한 행정 전담팀도 따로 없다. 주택재개발의 경우 빠른 사업추진을 위해 연결도로,녹지,구역내학교등 등 정비기반시설 확충을 위해 사업구역에 지원 또는 보조를 할 수 있다고 조례로서 정해져 있지만 재건축 사업의 경우는 어디까지나 민간 주도사업이기 때문에 이에 대한 규정이 없다. 정비기반 시설 확충을 위해서는 해당 구역 주민들의 자발적인 기부채납 등에 의존할 수 밖에 없다. 조합원들이 난립해 있는 단독주택예정지에서 기부채납 부담까지 지게 되면 결국 사업성은 더욱 떨어져 사업추진 자체가 불가능해 질 수 밖에없다. 법 제도의 미정비로 발생하는 충돌도 잦아지고 있다. 재개발 사업이 토지나 건물만 소유하고 있어도 조합원 자격 및 분양권(입주권)을 주는 것과 달리,단독주택 재건축 사업은 아파트와 같이 건물과 토지를 함께소유해야’만 조합원 자격이 주어지나 조합설립에 필요한 동의율 확보 요건은 재개발과 마찬가지로 토지 혹은 건물만 소유한 사람도 가능하다. 결국 토지나 건물만 소유한 사람의 경우 조합설립에 동의 했음에도 조합원 자격이 주어지지 않는다. 도시재정비촉진 특별법 시행령·시행규칙안은서울 강남권에 비해 상대적으로 낙후된강북지역 등의 각종 규제완화 및 인센티브를 주어 주거환경을 획기적으로 개선하는 것을 목표로 함에  서울 강북 등 구시가지에도 시범지구가 지정돼 현행뉴타운이나 일반 재개발지역보다 훨씬 넓은 미니신도시급에 초고층 중대형 아파트 등이들어서 강남 못지 않은 고급 주거단지가 조성될 것이다. 

 단독주택 재건축,재개발로 급선회 할 듯 정부는 재개발사업 구역지정 요건을 지금보다 20%까지 완화키로 했다. 단독주택 재건축을 추진해왔던 상당수 단지가재개발 방식으로 급선회 할 전망이나 노후불량 단독주택이
ha당 60가구 이상이어야 재개발사업이 가능했으나앞으로는 ha당 48가구 이상이면 가능하다. 재개발로 사업방식을 바꾸면 용적률,층고제한 등이 대폭 완화되고 필요 할 경우 용도지역까지 변경해 아파트등을 지을 수있는 등 사업추진이 훨씬 유리해진다. 단독주택 재건축 방식으로 사업을 추진해 온 일부뉴타운의 경우 재개발사업으로 바꾸는 방안을 검토하고 있다. 2차 뉴타운 지역 가운데 36곳에 달하는 단독주택 재건축 추진지역대부분이 호수밀도 기준(ha당 60가구) 요건을 맞추지 못해 어쩔 수없이 재건축 방식을 택했던 것으로 알려져재개발로 방향을 선회하는 곳이 크게 늘어날 전망이다. 중대형 아파트 대폭 늘 듯재정비 촉진지구 내 재개발사업은 용적률 및 층고제한 완화와 함께 소형주택(전용면적 25.7평 이하) 의무비율도 현행 80%에서 60%로낮아져 강북지역에 중대형 아파트가 크게 늘어나 500가구 규모 단지의 경우 종전에는 전용 25.7평을 넘는 중대형 아파트를 100가구밖에 지을 수 없었지만,앞으로는 200가구까지 가능해지며,용도지역 변경도 훨씬 자유로워져 일반 주거지역을 준주거지역으로 바꿀경우 법적용적률 한도가 2종 주거지역을 기준으로 최대 250%에서500%로 높아져 그만큼 중대형 가구수가 더 늘어난다. 재정비 촉진지구 내 토지거래허가 대상 면적은 9평이상보다도 낮6평(20㎡) 이상으로 대폭 강화됐다. 규제완화에 따른 투기를 원천봉쇄한다. 재개발사업의 관리처분때 분양권을 받을 수 있는 토지 최소 규모가 6~9평이라는 점도 이 같은 기준 강화의 배경이 됐다. 서울시 뉴타운 사업의 경우 6평 이하 필지는 전체의 12% 정도에불과하다.

 같은 재개발지역이라도 재정비 촉진지구로 지정된 곳과 제외된 곳의 사업성이나 주거환경의 격차가 더욱 벌어질수밖에 없게 된다. 단독주택 재건축으로 추진 중인 사업장 가운데 재개발 구역에 편입되지 못하는 곳은인센티브를 전혀 받지 못하면서 개발부담금 등 각종 규제는 더욱 강화될예정이어서 자칫 광역개발의 취지 자체가 흔들릴 가능성도 있다. 같은 촉진지구에 속해 있어도 특별법 혜택에서 소외된 지역주민의 반발이 커질수밖에 없다. 촉진지구 지정 요청을 남발할 경우 광역개발 사업이 자칫 난개발로 흐를 수 있다. 수도권 재건축·재개발 단지 주변 단독주택과 서울 강남지역의 중소형 빌라가 2005년초부터 부동산투자 대체시장으로 급부상하고 있으나 뉴타운 등 재개발 지역과 재건축 단지들에 대한 거품론이 연이어 나오면서 향후개발 기대감이 높은 데 비해 가격은 저평가 된 이들 물건에 투자자들이 몰리고 있다. 집값 상승이 호재 지역에서 그 주변으로 빠르게 확산되면서 또다른 시장 불안 요인으로 작용할 것이라는 지적마저 제기되고 있다. 경기도 재개발지는 수도권서 가장 많은 상승세를 보였으며,실제 상승률은 더하다. 재개발과 재건축이 가능할지는 불투명한 상태이고 막상 사업이 추진되더라도 상당한 기일이 걸릴 것으로 보여 투자에 주의가 요망된다. 경기 수원지역도 재건축·재개발 지역의 기존 집값이 너무 오르자 상대적으로 저평가된 인근의 주택으로 부동자금이 움직이고 있지만 희망 섞인 소문만 믿고 투자하다가는 낭패다. 수요가 늘고 있는 수도권 재건축의 경우 안전진단 통과 여부,추가 부담금 등 확정된 사항이 없다. 서울 강남권 빌라도 재정비촉진지구 지정도 안돼있어 언제재건축사업이 추진될지 불투명하다. 주거환경 개선사업지구이지만 재개발 지역으로 잘못 알고 투자한 사람들이 적지 않다. 

 사업 내용을 잘못 알고 계약했다가 나중에 마찰은 빚은 사례로 주거환경 개선사업은 노후주택을 철거해 새롭게 아파트를 짓는 재개발과 달리 도로망 등 기반시설 확충을 위해 일부만 철거하는 방식이어서 선호도가떨어진다. 조합원이 배정받는 아파트 분양가에서 자신의 지분 평가액을 제한 금액이 추가부담금인데 평가액이많으면 이 부담금이 적다. 재개발 투자는 관리처분이라는 뚜껑을 열기 전까지는 여러가지 돌발변수에 노출될위험이 많기 때문에 세부적인 부분까지 충분히 검토한 뒤 투자에 나서야 한다. 관리처분 계획인가 신청서가성남시 단대구역 4억원에 거래됐던 이 지역 66㎡짜리 단독주택이 3억5000만원선에 매물로 나와 있다. 기부채납.설계변경 등 조합원들의 추가부담금이 예상보다 높다. 기존 아파트값이 지금과 같이 보합세를 지속하는한재개발 지분도 가격조정을 거칠 것이다. 투자목적의 수요가 일시적으로 몰린 인기사업장일수록 거품이 많이끼어 있다. 서울 용산구의  재개발 구역의 경우 3.3㎡당 6000만원 선으로 1년 전에 비해 두 배가량 급등했다.투자 위험을 줄이려면 매입하려는 지역의 표준지 공시지가 등을 알아 본 뒤예상 보상가액과 차이가크면 매입하지 말아야 한다. 관리처분 전까지만 해도 추가 비용 부담 없이 조합원들에게 새 아파트가 배정될 것으로 예상됐지만 지분의 감정평가액이 낮게 나오는 바람에 1억원 이상의 추가부담금으로 자금 여유가 많지않은 조합원들이 지분을 팔아 주변 빌라 등 집값이 싼 곳으로 옮기려 한다. 관리처분 취소 소송을 제기한 서울 은평구응암동도 1억7000만원을 호가하던 36㎡ 지분이 1억원대 초반으로급락한 경우로 평가액은 8000만원으로 관리처분 계획안대로라면 79㎡형 새 아파트에 입주하기 위해서는 1억8000만원의 추가부담금을 내야 한다. 응암동아파트값 평균은 ㎡당 257만원으로 2억원이면 같은 면적대 아파트를 주변에서 구할 수 있다. 주민들은 주택의 경우 평가액이 3.3㎡당 최소 900만원 선이 될 것으로 예상했지만 실제 평가액은 700만원대 초반으로 나왔다. 관리처분 절차가 진행되고 있는 동대문구 전농7구역의 경우도3.3㎡당 1000만원은 될 것으로 기대되던 평가액이 800만원 선으로 나와 관리처분에 실망한 조합원들이 10%가량 값을 낮춰 매물을 내놓고 있지만 매수세가 없다. 재개발시장에 투자자들이 몰리면서 지분값이 지나치게높다. 서울·수도권 기존 아파트는 가격 조정을 계속 받았는데 관리처분 직전에 지분을 사들여 재개발 아파트 입주권을 확보하려는 주택 수요자들이 많아지분값이 크게 뛴 경우다. 서울지역 재개발은 일반분양분이 적은 데다 청약경쟁까지 치열해 청약을 통해서는당첨되기 어렵다.   
일시 : 2015-12-21 [09:34] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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