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박종석
재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을
재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을
 부동산 값 상승의 대명사로 불리는 서울시 행정의 대명사인 재건축이 갈수록 어려워진다. 분양가 상한제로사업 초기 단계의 서울지역 주요 재건축 시장에는 거래도,가격 움직임도 없는 전형적인 눈치보기 장세다. 재건축이나 재개발도 분양가 상한제를 적용받게 되 매도자는 대선 이후 규제가 풀릴것에 대한 기대감으로 매물을 많이 내놓지 않고,매수자는 분양가 상한제 시행 등으로 집값이 떨어질 것으로 보고 관망하고 있다. 상한제가 악재라는 점도 관망세다. 전직 서울시장은 재건축 투기로 부동산 값 부채질을,현직 시장은 뉴타운 개발로부동산 값 상승을 부추기는 역사의 주인공 들이다. 재건축은 얼치기 서울시와 건교부의 부동산 담당자들이한몴했다. 이제는 묻지마 재건축 추진이 어려워 진다. 추진위 단계에서부터 시공사 선정까지 엄격한 규제나 점검을 하기로 했다. 정부는 재건축으로 인한 집값상승을 억제하기 위해 투기방지대책에 주력해 왔지만 앞으로는 절차적 투명성을 높힌다. 서울시의 행정이 변하지 않는한 재개발로 부동산 부추길 가능성이 높다. 재개발과 재건축 2마리 토끼 집지 못하는 건교부가 될시역사에 죄인이 되는 것은 불보듯 뻔하다. 말은 쉽고 정책은많지만 실현가능성 없는 세금의 횡령이나 갈취로 유명한 정부의 말은 믿기지 않는다. 실천도 못할 정책 수백번 정부는 내 놓아 국민으로 부터 퇴출정부가 된지오래다. 

 2006년 8월25일부터 재건축 추진위원회 구성, 안전진단 평가,시공사 선정 단계의 투명성을 높이기 위한 조치를 시행 중이다. 무분별한 재건축 추진을 막기위해 추진위원회 구성 및 운영 요건을 강화해 토지소유자 과반수 동의 없이 추진위를 구성 할 경우 형사처벌키로 했으며 추진위 업무에서 벗어나는 용업업체 선정시 이를인정하지 않기로 했다. 검찰이나국세청 동원해 과태료 걷지 못해 안달난 정부가 실현 가능성은 희박하다. 추진위 설립승인을 얻어 운영 중인 경우라도 추진위 구성에 동의한 자의 3분의2 또는 토지소유자의 과반수가동의하면 해산할 수 있도록 했다. 이럴 경우 일부 조합원과 용역업체의 전횡을 방지할 수 있게 된다. 추진위구성요건이 강화됨에 따라 사업의 필요성이 검증되지 않은 곳에서 무분별하게 재건축을 추진하는 일은 줄어든다. 재건축 여부를 결정하는 관문인 안전진단 절차도 강화된다. 재건축 안전진단은 예비 안전진단→안전진단실시판정→본 안전진단→재건축 등의 단계를 밟는다. 여태까지 예비 안전진단은 시군구의 평가위원회에서실시했으나 앞으로는 한국시설안전기술공단,한국건설기술연구원 등 공공기관이 맡아서 운영한다. 재건축 추진위가 안전진단을 신청하면 시군구청장이 5일 이내에공공기관에 예비평가를 요청하고,공공기관은 20일 내 평가결과를 통보하게 된다. 2003년7월부터 현재까지시행된 240건의 예비평가 결과 88.7%인 212건이 안전진단실시 판정을 받았다. 예비 안전진단을 공공기관이 맡게 되면 본 안전진단 실시판정이 대폭 줄어든다. 본 안전진단 기준도 비용항목의 가중치(0.15→0.10)는낮아지는 반면 구조안전성항목(0.45→0.50) 가중치 높아진다. 구조안전에 문제가 없는 단지는 통과가 어려워진다. 안전진단을 받은 113개 단지 가운데 43건(38%)은 재건축, 70건(62%)은 조건부 재건축 판정을 받는 등 허술하게 운영되어 왔다. 안전진단 결과 재건축 판정을 받은단지라도 최종 검증과정을 통과해야 한다. 시도지사는 안전진단 결과에 대해 시설안전기술공단 등에 재검토를 의뢰할 수 있으며,건교부 장관도 필요시 시도지사에 재검토 요청을 할 수 있다. 

 시공사를 선정하기 위해서는 조합원 총회에 조합원이 과반수 이상 참석해야 한다. 의사정족수에서 서면결의서는 인정하지 않는다. 의사정족수가 충족되면 의결정족수에서는 서면결의서가 인정된다. 건설업체의 개별적인 홍보행위도 금지된다. 시공사 선정과정에서 뿌려진 막대한 홍보비용이 고스란히 조합원과 일반분양자들의 부담으로 돌아가는 것을 막기 위해서다. 시공사 선정에 참여한 건설업체는 합동홍보 설명회를 2회이상의무적으로 열어야 한다. 시공사 선정에서 조합과 건설업체가 담합하는 것을 막기 위해 입찰참여업체가 일정수 이상일 때만 유효한 것으로 인정키로 했다. ▲제한경쟁시에는 5개 업체 이상 ▲지명경쟁시에는 5개 업체이상 지명해 3개 업체 이상 ▲일반경쟁은 2개 업체 이상 참여해야만 인정된다. 경쟁입찰 방식으로 선정하지 않은 경우 3000만원 이하 벌금이나 3년이하 징역형이 부과된다. 재건축 추진은정비기본계획수립→추진위원회구성→안전진단 실시→조합설립인가→사업시행인가→시공사 선정→관리처분계획 인가→철거 착공→준공검사 입주 등의 순으로 이뤄진다. 서울서 5만㎡ 이상 주택재개발 및 재건축,뉴타운사업 등을 추진할 때는 에너지 이용효율을 향상시키고 온실가스 저감대책 등을 담은 에너지계획서 제출이 의무화 된다. 신축되는 공공건물은 일정수준의 친환경 기준을의무적으로 충족해야 하며 민간부문은 친환경 건물로 인증받을 경우 건축주는 지방세 감면 등의 인센티브를받게 된다. 서울시는 2020년까지 에너지 이용량 15% 저감과 온실가스 발생량25% 감소를 위해 이 같은 내용을 골자로하는 서울 친환경 건축기준을 발표했다. 신축되는 공공건물은 친환경건축물 인증제도의 우수등급(65점)이상,에너지성능지표 74점 또는 건물 에너지 효율 2등급 이상의 조건을 취득해야 한다. 친환경기준과 에너지기준의 달성 정도에 따라 플래티넘,골드,실버,브론즈 등 4단계로 친환경 건축물 등급을 부여한다.

 공공건축물 신축,증축,개보수 때 표준건축공사비의 5% 이상(공동주택은 1%)을 신·재생에너지 시설에 투자하도록 의무화 했다. 향후 SH공사가 건설하는 모든 공동주택과 대한주택공사가 서울지역에서 건설하는 공동주택도 주택성능등급 인증을 의무적으로 받아야 한다. 민간 신축 건축물의 경우도 친환경기준에 적합하면 건물주에게 취득·등록세 등 지방세를 감면해 주고 설계회사와 시공사에는 서울시에서 발주하는 사업에 참여 때가점을 부여하는 등 인센티브를 줄 계획이다. 기존 건축물은 공공부문의 경우 실,국,본부,사업소,자치구 단위로 에너지 원단위 절감목표제를 시행한다. 도시개발사업과 주거환경정비사업 등에 대해서는 에너지 이용효율 향상과 온실가스 저감,신재생에너지 설치 등의 내용을 포함하는 에너지계획서 제출 대상을 기존 30만㎡에서 5만㎡로 대폭 확대했다. 친환경건축 기준 시행을 통해 건물로 인한 환경오염 등에 대한 영향을 줄이고 온실가스 발생을 획기적으로 줄일 수 있다.  강남구 개포 주공1단지는 최근 과천 주공3단지가 법원으로부터 평형배정 무효 판결을 받은 뒤 소형 입주가 예정됐던 36,43㎡형이 조금 오른 채 반짝 거래가 됐으나 소강상태로거래중단이,중대형 입주가 가능한 것들도 가격이 빠지지는 않은 소강상태다. 아파트 56㎡은 13억5천만원에매물이 나와 있으나 거래 없이 매수자들은 현 시세보다 싼 매물이 나와야 관심을 보일 뿐 쉽게 덤비지 않은 매수 시기를 저울질 하고있다. 

 5층 이하 저층 단지가 많은 강동구 고덕동 주공 재건축 단지도 분양가 상한제 시행에도 불구하고 여전히 보합세다. 고덕 시영의 경우 100여가구,고덕 주공2단지의 경우 700여가구의 일반분양분이 예정돼 있어 상한제적용을 받으면 조합원 부담이 늘어난 상태서 가격 변동이 없이 매물을 거둬들일 조짐도 있다. 강남구 대치동은마아파트 단지도 거래없는 관망세가 계속되고 있는 가운데 매도-매수자간의 호가격차만 커지고 있다. 현재102㎡ 기준층은 10억원,112㎡은 12억원선을 유지하고 있으나 매수자들은 5천만원은 더 싸야사겠다는 입장이다. 은마와 같은 중층 아파트는 재건축후 일반분양이 없다보니 분양가 상한제 시행과는 무관하지만 매도.매수자모두 일단 기다려보자는 관망심리가 강해 대선 직전까지는 거래가 뜸할 것이다. 송파구 잠실 주공 5단지는지난 7월말 잠실 제2롯데월드 건립 계획이 무산된 후 약세를 보였으나 가격 하락도,거래도 없는 답보 상태다. 롯데월드 건립 기대감으로 한 때 12억원까지 올랐던 112㎡은 7월말 11억5천만원에 팔린 뒤 호가 변동이거의 없다. 재건축 시장의 분양가 상한제 파장은 대선전후가  돼야 가늠할수 있을 것이지만 재건축 규제 완화에대한 기대감도 만만치 않아 가격이 크게 빠질 것 같지는 않아 호가가 낮은 매물은 주택보급율이 112%전후가되는 2012년 전후 용적율 300%을 내다보고 구입하여야 할 것이다.   
일시 : 2015-12-21 [10:02] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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