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박종석
신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해
신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해
 21세기 부동산투자는 지역적,테마적 투자 부동산으로 변해가고 있다. 부동산은 흐름을 타야한다. 미국이나선진국 폭락에 대비한 투자전략이 필수적이다. 2003년 11월 토지의 투기장화 된 가운데 주택시장은 70%이상지역서 70%이상 약보합과 거래중단이 나타났으며,2006년 중순이후 시장흐름이며,향후 10년간 상승,20년간하학,10년간상승이며,전문가들이나 연구소에서 이를 인용하고 있다. 부동산 중 주택류 부동산구입은 삼가하라했으며,내집마련은 급급매물 아니면 구입하지도 말고,분양 위주며,대단지로 위치 좋은 곳이어야 하며,주 5일근무에 의한 투자,빌딩은 공동투자인 리츠에 의한 투자다. 그런 투자였다면 투자수익 100%냈다. 부동산버블은 일본의 부동산과 반대로 생각하시면 되며,일본 부동산가격이 동경 근처서 오를려다 멈추었다.그때 미국투자자들이 매집해 오른 것이다. 매집이 사라지자 보합이다. 일본의 일반 경기는 살아날지언정 부동산값은 보합으로 여긴다. 우리나라 부동산은 약보합으로 여기며,일부 지역서 지역적,공간적,테마적,시간적으로 투자가아닌 투기만이 일어났었다. 2004년 이후 2007년까지 일본 일부 지역서 강보합 추세나 멈칮거리고 있다. 거래없이 호가가 낮아지는 시기에는 마음을 달래려 석양에 비친 노을이라도 만끽과 마음의 심취 각자 느껴 봐야한다. 일본과 우리나라의 경제는 10년 정도 차이난다. 일본의 부동산이 오르기 시작하면 우리나라 부동산버블이 시작된다고 여겨도 분명히 된다. 일본 경기는 상승곡선 미미하게 타고있다. 그 상승이 본격적으로 이루어질때 우리나라 부동산은 하락인데 일본의 부동산이 상승곡선을 타지 못해 우리나라 주택시장은 거래중단이다. 이걸 우리는 우연이라 할 수 있을지도 모른다.

 지방에는 미분양아파트가 늘고 있으며,98년이후 최악이며,매달 1만가구 이상씩 늘고 있는데도 건설사 쉬쉬한다. 분양조차 건설사들이 엄두도 내지 못한채 있다. 분양연기가 계속되고 있다. 종합부동산세,재건축 용적율 및 개발이익 환수,임대주택 의무화 등은 부동산 더 옥죄일 것이며,서울 및 수도권 규제는 앞으로 더 할 것이다. 입주물량은 전국적으로 많아진다. 입주물량은 늘어나고 입주할 사람은 적다. 이대로 건축량이 늘어나다가는 2008년 정도에는 주택보급율이 110%다. 주택의 일시적 하락이나 버블에 대한 염려가 더 우려된다. 시장은 한치앞을 내다볼수 없는 불황에 대한 우려가 다시 기지개을 펴고 있다. 불안의 우려속에 3고 현상이 겹치면서 먹구름이 짙다. 연 7-8%대의 고금리,고강도 세제,분양가 상한제 등 고단위 규제 등 부동산 3고 현상으로 최근 부동산시장에 먹구름이 끼여있다. 앞으로 더 지속될 가능성이 높다. 분양시장만이 아니라 주택거래시장의 냉각은 고금리로 대출을 끼고 주택을 구입하려는 수요가 빠르게 줄고있다. 다주택자에게  60%의 고강도 양도소득세는 시장을 옴짝달짝 못하게 만드는 요인이다. 중개업소에서는 주택 소유자들이 대출에 재산세·종부세 부담으로 매물을 내놓았다가 빠져나갈 세금을 계산해 보고는 거둬들이는 경우가 속출하고 있다. 정권이 교체되면 부동산세제도 바뀔지 모른다는 막연한 기대감에 일단 버티고 보자는 주택 소유자들도 있지만 한번 굳어진 세제가 정권이 바뀐다고 해도 바로 변할 가능성은 크지 않다. 다만 취·등록세와 같은 거래세는 낮아질 여지는 있다. 분양가 상한제등 고단위 규제가 시행되면 주택가격이 떨어질 가능성이 크다고 보고 있는 것은 신도시 물량이 쏟아지는데 서둘러 주택을 구입할 필요는 없다. 콜금리 인상에 미국의 서브프라임 모기지부실사태,대출 규제,분양가인하 기대심리가 삼중사중으로 겹쳐 일부 인기지역의 검증된 단지를 빼면 하반기분양시장은 위축될 것이다. 아무리 집을 매도하려 해도 매도되지 않으며,호가가 낮아진 아파트가 셀수 없는데도 청약에 도전하지 않고 급매물도 아닌 매물로 내집마련 한 사람들은 재테크기본이 부동산이랄 수 있다.아파트 분양가 상한제와 주택공급정책 변화로 분양을 앞둔 수도권의 유망 신도시의 주변 기존 아파트시장에후광효과가 사라지고 재개건축도 아닌 재개발시장으로 움직이고 있다. 

 신도시 등 택지지구의 경우 분양가 상한제적용으로 분양가격이 주변 시세보다 10∼20%가량 낮춰 책정돼 주변시세가 되레 하락 압박을 받고 있으며,신도시는 도시 외곽이나 재개발지역은 도시내의 중심지로 재개발에대한 효과 2008년부터 더욱 더 높아지고 있다. 주택공급 정책이 신도시개발보다 기존 도심의 재개발과 재건축에 무게중심을 둠에 대지지분이 많고,분양가가 높은 곳으로 투자패턴이 급속도로 이동하고 있다. 수도권의오래 된 농가주택은 더 남게되고,중부권의 농가주택은 입주율이 없으리라 여긴다. 어떻게든 중부권 개발만된다면,지방 분권화가 된다면 서울 및 수도권 부동산은 대체로 하락하며,임대인과 임대인간 분쟁은 끝 모를정도로 활투극이 벌어질 것이다. 투자자의 부동산계획 잘 짜야 한다. 새로운 투자처을 찾는 것이다. 수익이나는부동산이 최고의 투자지만 까먹지 않는 투자도 중요하다. 부동산 값 더 요동친다. 칠 수밖에 없는 현실이다.부동산시장의 흐름에서 쇠구에 경읽기 이신 님들이 계신다. 사회는 한치 앞 내다볼 수 없는 상황으로 2007년대선이후 물가는 상승하고,외환보유고는 줄고,무역적자는 연속적으로 나타나며,정치권 지역색은 더 두터워지고 있으며,사회는 어디로 튈지 모르는 나라다. 사회가 최악이다. 부동산은 더욱 더  심각하다. 주택이 1300만 가구로,오피스텔 주상복합 등을 합하면 1400만 가구가될기다. 1가구 1.5주택이라 해도 1800만가구다. 3명이 1주택에 산다면 5400만 인구가 살집이다. 이렇게 보면 7백만명이 살집이 비어있다는 증거다. 이들 주택은구옥이나 농가주택, 오피스텔,주상복합도 포함된다. 정확한 통계는 아니지만,어떻게 계산하더라도 순수한 집만 현제 70만가구 이상의 집이 남아돈다. 

 미분양은 늘고 있으나 주택보급이 줄지않고 있다. 알찬 투자,정보에 의한 투자, 분석과 현장답사의 투자여야한다. 그 몴은 투자자 모두의 각각의 몴이며,투자자들의 현명한 판단에서 이루어져야 한다. 외곽 신도시 등에투자자들의 관심이 떨어져 남양주 구리 하남 양주 강화 평택 안성 등 경기도 변두리 지역 택지개발 지구 선착순 계약으로 통장 필요없다. 서울 송파신도시,수원 광교신도시의 주변 기존 아파트도 매매가 상승률을 밑돌았거나 오히려 하락이다. 변두리 택지개발지구보다 중심가의 재개발투자에 더 관심을 갖기 때문이다. 이제신도시 아파트는 전원주택에 불과한 지역으로 변모해 가고 있다. 주택투자는 시내 중심가 투자로,공동주택에서주5일 근무로 인한 단독주택 투자로 변모해 간지 오래였다. 성남 분당의 서현동 아파트 161㎡는 10억선에서 8억원대 초반에 매물이 나와 있으나 매수자가 없고,2006년 13억원에 비해 5억원으로 40%내외 하락했다. 강북이나 경기 인천의 주택은 대부분 2006년말에 비해 30%내외 하락했으며,30%내외 하락하지 않은 매물은 2006년 말 기준 25%내외는 더 하락 할 것이다. 30%내외 하락한 부동산 중 아파트는 10%정도 더 하락해야 가격의안정과 5%내외 상승을 보이며,20%내외에서 가격 안정세가유지 될 것이다. 버블세븐은 지난 2006년 말 집값상승폭이 커 가격 거품이 낀 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 양천구 목동,분당·평촌·용인 등 7개 지역으로 상승세를 보였던 시기와는 달리 대출 규제 및 대규모 입주로 다른 지역에 비해 큰 폭으로 집값이 하락했다.

 현정부 2년동안 매년 13만가구 이상 공급이 줄었지만 미분양 아파트는 공공아파트 포함시 14만가구,시장에는 20만가구가 쌓여있으며,입주 할 아파트가 입주 못한 아파트는 6만여가구, 전국에는 아파트 공사 중단한 곳만 250여곳이나 된다. 통장없이 얼마든지 아파트 계약이 가능하며,경기 인천은 보금자리 주택마져도 미분양이다. 갈수록 신도시는 도시변두리로 값 하락이 더 뚜렸이 나타날 것이며,신도시는 거주의 공간인 전원주택으로 변할 것이며,도시내의 중심가 달동네는 재개발과 뉴타운개발로 주거권이 신도시에서 달동네 개발지로옮겨 올 것이다. 대지지분 165m2이상 달동네 도로접한 재개발이나 뉴타운지역은 100%구입해도 투자가치 높으나 강북은 3.3m2당 700만원 미만, 성남이나 안양은 650만원선,수원은 600만원 선이면 투자해도 되며,이 가격보다 높은 곳은 투자가치 별로 없다. 지방은 임대주택 사업과 내집마련 아니면 청약통장 별로나 먼 훗날 위해 통장만 보유하고,수도권도 남양주 구리 하남 연천 양주 파주 강화 인천 시흥 안산 평택 오산 이천 여주 등서울 경계선서 4km벗어난 지역은 택지개발지구나 신도시라도 청약시 입주시 인구가 정체된 상태서,주택보급율이 117% 되는 시점서 입주할 사람 없다. 서울아파트 매매가는 하락해 강남구,송파구,양천구는 하락폭이 컷으며,경기도내 버블세븐 지역 역시 용인이가장 높은 하락이며,분당과 평촌도 하락했다. 집값상승을 주도했던재건축 단지의 급락세로 투자성 별로 없다. 경기침체로 부동산시장이 침체된 상황에서 상대적으로 많이 올랐던 버블세븐 지역의 아파트값이 더욱 하락하고 있다. 일부 지역은 입주 폭탄으로 불릴 정도의 대규모 입주가몰려 집값 하락세다. 과거에 투자수요가많은 지역은 하락세가 이어지고,가격이 저렴한 소형평형은 하락폭이크지 않다. 지역에 따라 2-5억이 하락한 아파트가 있는가 하면 소형은 몇천만원에 불과한 하락이지만 %로 따지면 비슷하다. 바닥은 아직 이르며,2011년 일시적으로 2회걸쳐 상승이 나타날 것이나 일시적에 불과 할 것으로 이때 매도자들은 기회 놓혀서는 아니 될 것이다.

 지방은 공급중단으로 미분양 아파트가 몇가구 줄었지만 수도권에서는 미분양사태가 확산되면서 청약통장무용론이 제기되고 있으며,강남권의 보금자리 주택과 한강조망권 및 대단지만이 청약율 높을 것이다. 청약통장은 소단지에서 대단지로, 변두리에서 중심가로,소형평형에서 중형평형으로 재테크와 투자수익,내집마련을위한 수단에 불과하게 됐으며,거래중단과 미분양 아파트 증가는 당분간 더 나타날 것이다. 농촌주택은 텅텅 비어있으며,수도권도 변두리지역은 빈집이 많으며, 대도시에서 지하방은 텅텅비어 있어 곰팡이 냄세만 날 뿐이다. 청약통장을 사용한 1-3순위 당첨자보다 청약통장을 쓰지 않은 4순위 당첨자가 로열층을 얼마든지 계약가능하며,가점이 아니라 가점없이 수도권 변두리나 지방과 서울서도 소단지는 99%가능하다. 청약통장 자체가무용지물이라 하지만 재테크을 위한 수단으로 통장 유지는 필수적이다. 청약통장은 내집마련과 저축 및 더나은 삶을 위한 필수품이기 때문이며,부동산이란 하락시도 상승한 부동산이나 지역이 있으며,상승시도 하락한부동산이나 지역이있기 때문에 저축 수단으로 유지가 필요하다. 21세기의 부동산은 보유의 부동산이 아니라최유효이용과 개발이다. 정부는 각종 명목으로 세금이나 과퇘료로 서민들의 호주머니 횡령.강탈하고 있다. 우편함에 편지가 두려워 노이로제 걸릴 지경인 사람이 많은게 대한민국 현실이다. 

 부동산제도,법의 제도의 문제점에도 불구하고  정책가들은 나몰라하고 있으며,팔장을 낀채 수수방관하고 있는 것은 갖은자들끼리만 같이 살고 싶고 나머지는 이조시대처럼 종으로 만들고 싶어하기 때문이다. 상류층은수백억 재산에 의료보험료가 매달 몇만원도 아니되지만 통장에 몇백만원도 없이 융자 수천만원에서 억대인사람은 의료보험료가 15만원 대부분 넘는다. 대한민국의 현실이며,갖은자들은 외국에 자녀가 있어도 부모의법인에 근무하며,봉급 타가는 세상이 바로 21세기로 이게 그들만의 능력이며,좌우명이다. 온갖 못된 짖거리하고,주민등록불법 이전,탈세,성추행,국민의 4대의무까지 지키지 않기 일쑤다.  미분양의 경우 제도적으로 3순위까지는 청약신청자가 불이익을 받지 않도록 로열층을 배정받을수 있는 제도적 장치 마련이 필수적이며,재당첨 금지규정을 삭제로 제도적 보완책이 필요하다. 수도권 변두리 지역 대부분과 중부권 및 지방 대도시에서도 미분양이다. 현제의 분양아파트가 인구가 정체된 상태서 입주시 밤에 불켜진 집 얼마나 될지 의문이다. 주택보급율은 117% 육박하며,전라남도는 139%이상이며,지방이나 중부권 수도권 변두리 주택대부분 남아돌며,서울만이 주택보급율 부족이나 서울도 변두리의 지하방이나 구옥들 빈집 얼마든지 입주 가능하다. 신도시는 도시 외곽으로 전원주택지로 변하고 있으며,아파트에서 단독으로,단독에서 토지로 투자다.  
일시 : 2015-12-23 [11:31] / IP : 27.119.39.206
Total : 152건
152 ***********정부정책과 대 예측 ()박종석
151 강남권의 아파트 값 3각변대로 따로 놀고 있어 ()박종석
150 돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼 ()박종석
149 핵가족화는 소형주택,가계부채는 더 어렵게 ()박종석
148 아파트 청약이나 투자 모래성 쌓듯 쌓는 지혜을 ()박종석
147 신도시에서 중심가 재개발지로 투자패턴 변해 ()박종석
146 재개발지는 분양가,단지규모,대지지분 ()박종석
145 재건축 어려워 호가 낮은 매물 구입을 ()박종석
144 내집마련 장기적인 안목에서 타이밍 맞춰야 ()박종석
143 주택보급율 115% 이상인 부산의 투자는 단독에 ()박종석
142 재개발지 투자자 몰리나 확실한 분석후 투자를 ()박종석
141 내집마련 저렴한 분양가나 가격 아닐시 미뤄도 ()박종석
140 중대형 집값 더 하락시 내집마련으로 ()박종석
139 자신의 능력에 맞는 집 구하기 위한 과도기 ()박종석
138 미분양지역 공급보다는 서민들에게 내집마련을 ()박종석
137 금융정책에 의한 강남권과 강북권 재개발 투자 ()박종석
136 융자많은 주택구입보다는 임대 아파트에 거주을 ()박종석
135 내집마련 전략 청약저축으로 5년후을 기다려야 ()박종석
134 내집 마련 전략 지금부터가 더 중요해 ()박종석
133 내집마련 어렵고,소형아파트.보금자리 주택만 ()박종석

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