돈버는 아파트에서 망하는 아파트로 변질돼
서울의 자산평가는 도쿄의 ２배 수준이다. 부동산시장의 자산거품 우려는 해외에서도 제기되고 있다. 수년전부터 한국 거품붕괴의 충격을 줄이며 연착륙시킬 수 있는 방안은 국토의 균형개발로 행정도시 개발과 공공기관조기이전이며,지방화시대에 더 접근해 지자체나 국가가 합심해 나서야 했다. 지방화시대로 수도권 인구을 지방으로 분산시킬시 수도권의 주택보급율은 높아지고 지방의 미분양 물량의 일부라도 소화된데도 지방의 보상받은 사람들이돈이 되는 수도권에 주택을 구입했으며,수도권의 주택의 공급과 수요조절이 더욱 심하게 불균형을 이루었던 것이다. 수도권 1개의 신도시는 지방의 공급과잉인 주택보급율을 낮추고,지방화 시대로 남은 예산은 풍족한 국민의 생활이 보장된데도 수도권 이기주의에 지방화시대가 물건너 갔던 것이다. 우리나라 주택보급율은 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)홈피에서 2002년6월(정부 2003년 1월1일)100%달성했으며,지방은 2002년 6월부터,수도권은 2006년 6월 부터 아파트 융자내어 투자한 사람들 특히 고가 아파트투자자 대부분이 투자로 적게는 억대이상 손해을 봤다. 2002년부터 아파트에서 단독으로,단독에서 토지투자가 현명하다 강조했다. 80년대 중반부터 아파트가 살기 편해 투기의 붐이 2000년 초반까지 나타났으나주택보급율 100%달성으로 아파트시대는 끝나기 시작했으며,부자들은 2000년 이전에 토지에 투자하여 개인이보유한 토지의 3%내외 사람들이 약 60%정도을 보유하고 있다. 아파트는 분양가나 매가의 20%이하 융자여야한데도 융자 60% 내외 내어 아파트 투자한 사람중에 정상적 투자한 사람이 최근 지방은 2002년 6월이후,수도권은 2006년 6월 이후 별로 없으며,지방은 20%내외,수도권은 30%내외 하락했으며,소형일수록 하락폭 적다.
수도권 부동산시장도 안정을 찾아가고 있으며,수도권 버블새븐지역의 부동산도 안정세로 돌아서 버블징후가 지방만이 아니라 수도권 변두리 지역과 버블새븐지역서도 나타날 기미을 보이고 있다. 버블세븐지역의 집값이 멈추어진 상태며,수도권서 고가 아파트는 2006년 6월 이후 구입한 사람들 대부분이 손해을 보고 있다.부동산거래가 끊기게 돼 버블이라는 단어가 언론이나 연구소에서 더욱 빛을 발 할 가능성도 높아지고 있으며,중산층이 몰락한 상태다. 2006년 30% 이상 급등해 아파트값 급등세를 주도했던 버블세븐 지역의 아파트 값이 2007년 초반부터 맥을못추고 있으며,거래도 평상시의 10%도 되지 않아 거래중단이라 할수 있다. 다주택자 및 2주택자들인 매도자들은수도권에서 시장의 눈치보기로 지친 상태다. 매가나 분양가의 60% 융자을 내어 아파트을 구입한 사람들은 절대빈곤의 굴레를 벗어날 수 없는 사람들이 되었다. 아파트을 가진 가난한 거렁뱅이가 된 것이다. 한국은 조상대대로 부동산을 많이 보유하여야 부자로 여겼으며,자신의 집을 소유한다는것은 부자의 척도였으나 주택이 남아도는 2002년 6월부터는 융자내어 아파트을 산 사람들은 가난뱅이로 전락하고 있다. 집을 소유한다는 건 중산층의 척도였으나 몇년사이 카드나 통장도 못 만드는 가난뱅이로 전락해가고,중산층에서 극빈층으로 몰락하고 있다는 것이며,보금자리 주택 공급으로 더더욱 심해졌으며,보금자리아파트입주시는 더 많은 사람들이 극빈층의 나락으로 빠져 들 것이다. 부동산시장의 진실을 가르는 하나의지표일 수 있는데,집을 가진 가난한 사람들이 아니라 집을 가졌기 때문에 가난한 사람들이다.
고층 아파트을 빚을 내서 눈높이 낮추지 않고 살아간 사람들은 2008년 2만4천가구의 주택이 경매당했으며,2009년에도 2만3천가구 이상,2010년에도 금리가 한번만 더 인상시 2만5천가구의 주택이 경매 당할 것이며,2011과 그 이후에는 더 많은 아파트가 경매 시장에 나올 가능성이 높아지고 있다. 2006년 50%이상 급등하면서전국 아파트값상승률 1위를 기록했던 과천은 2007년부터 하락세로 돌아섰으며,2010년 행정도시 이전으로 더더욱 하락 할 가능성이 높아졌고,서울도 강남지역 아파트값 상승률이 강북지역의 3분의1 수준이다. 투자성지역의 90%이상 부동산 중90%이상이 고평가된 상태서 10%정도 호가가 낮아졌지만 15-25% 정도 더 호가가 낮아져야 정상이란 것이 매수자나 일반인들의 한결같은 생각이다. 금리 인상이 2010년 2-3회 나타난다면 꾸준히호가가 낮아질 것이다. 지방 아파트값 상승률이 서울 및 수도권에비해 여전히 뒤처지는데다 아파트값이 떨어져 극도로 위축된 지방 부동산경기에서 수도권으로 본격 상륙했다. 거래중단에 분양중단이라 할수있으며,이런 현상이 이어지고 있으며,이유인즉 지방주택은 주택보급율이 대부분 115-140%가 되어 더 이상 집을 필요로 한 지역은 극소수 지역에 불과하다. 건설사나 지자체가 통계나 수급조절이 전혀없는 상태다. 경제나 아파트 시장은 너무나 초라하며,버블 일보직전이다. 지난 2년간 아파트 공급이 26만가구 공급감소가 되었는데도건설사는 아파트 분양을 미루고 있으며,2010년에도 50만 가구가 아닌 지난 2년간 37만가구 공급보다 더 적은32만 가구 공급에 그칠 전망이다.
미분양지역은 더욱 확산되고 있으며,분양가 이하의 공동주택 확산,미입주아파트도 지방에서 수도권으로 진입한지 오래다. 아파트 시가총액은 우리나라 전체 아파트 시가의 ３0％에 달한다. 우리속담에 말이 씨가 된다고 한다.최근의 부동산가격은 이미 버블 수준에 있으며,아파트에 지나치게 치우친 자산구성은 교정돼야 할것이다. 주거용중심의 부동산 투기는 그 정점을 뛰어넘었으며,가격 하락의 터널은 길 것이며,아파트가격의 위험성이며,아파트 버블의 징조다. 가계부채가 800조가 넘는 사상 최대 금액을 경신 할것으로,부동산거품 붕괴와 맞물려 자칫 대형 금융위기가 닥칠 수 있다는 위기감이다. 주택담보대출을 중심으로 가계부채 규모가 크게 늘어나 금융시장의 안정성이취약해진 만큼 이에 대한 점검 체제를 구축하고 불안 징후가 감지될 경우 신속하게 대처해야 할 것이다. 부동산버블은 아파트에서 시작되어 금융이 무너질시 나타난다. 선제적인 정책대응을 통해 대내외 불안 요인이 국내 금융시장에 확대되지 않도록 최선을 다하여야 할 것이다. 이는 정부나 은행권보다 개인적으로 버블에 대한 지혜가 필수적이다. 주택시장의 하락압력이 점차 커지고 있는만큼자산 투자의 초점은 선진국형 토지나 빌딩에 맞추어야 할 것이다. 부동산시장이 높은 가격과 극도의 거래 부진을동시에 겪는 스태그플레이션적 상황을 거친 뒤 붕괴할 가능성을 배제할 수 없으며,부동산은 일본의 버블직전주택상황에 이르렀다고 볼수 있으며,버블과 상승이라는 흐름을 수시로 반복되고 있으나 버블이 점점 다가옴을피부로아파트보유자들은 느끼고 있다. 부동산투자의 불확실성이 곳곳에서 감지되고 있다. 아파트를 무리한융자로 전세놓고 구입한 사람들은 평온했던 가정이 파괴되고,통장이나 카드도 못만드는 사람이 850만명이넘어섰으며,파괴된가정을 복구하기 힘들어졌다.
무리한 융자의 고가 아파트 없는 중산층과 상류층에서 졸부나 하류층으로 전락해가는 중이다. 80년대 중반부터 살기좋은 아파트붐에 한국 부동산거품과 가계부채 및 국가부채는 사상최대로 국가도 서민들 내 팽개칠판국에 이르렀다. 수도권 아파트을 2006년 6월이후 109㎡ 아파트가 7억원의 매매가에 4억원 융자내어 구입한사람은 5억원대로 내려앉아 1억원으로 전세도 들어가지 못하게 되었는데 4년간 5%이자라도 8천만원으로 물가상승률 비교시 1원도 남지 않았으나 매수세가 없어 매도도 못한다. 아파트 구입은 빛 좋은 개살구가 신세가 됐다. 2006년 이후 빚내서 집을 산 수도권 투자자 가운데 집값이 오르지 않은 경우다. 국내 부동산시장에서 지속적 상승 압력은 투기꾼들과 고위직들, 무리한 융자로 아파트을 구입한 사람들이나 하락 압력이 힘을얻고 있으며,2012년 전후 까지는 아파트는 이런 현상이 나타나나 결국은 하락세가 이어질 것이며,개발지의토지는 보상가가 높아져 부자들이 소유한토지들로 빈부의 격차는 더 벌어질 것이다. 아파트 세대는 날로몰락하고,단독주택 보유자들은 현상유지,토지투자자들로 개발지 보유자들만이 부자들만이 돈많은 졸부로 전락할것이며,이는 반복해 이런 현상이 두드러지게 나타날 것이다. 어느 누구도 막을수 없는 하락세가 나타날 것이며,2015년이후 2035년까지는 환란 못지 않은 주택시장의 붕괴가 수시로 나타날 것이며,아파트 시장은 더더욱 가격이 안정 될 것이다. 사고의 전환,부동산도 보유할 부동산과 처분할 부동산을 골라 수익창출에 노력해야 할것이다. 지역에 따라 국지적 수급 불안 요인 때문에 일부지역은 미미하게 더 오를 가능성도 있지만 제한적이며,전반적으로는 아파트 공급물량 증가로 하락의 여파는 가시화에 힘입어 하향 안정 될 것이다. 안정된 주택시장이 될 것이며,하락은 전국의 90%이상 아파트에서 2015년까지 나타나지만 물가상승률 등 다른 경제가치에 비해,과거의 부동산호황은 상당기간 사라질지 모르기에 무리한 융자는 줄여나가야 할 것이다.
경제의 불안정과 부동산경기 둔화로저금리 기조가 이어질 것이나 유동자금은 갈곳이 없어 펀드나 주식투자로 줄어들 것이며,유동자금을 흡수할 수 있는 대책과 이들 자금이 재테크로 손해를 보거나 기업에 투자을 하여 유동자금이 줄어져야 할 것이며,줄어들 것이다. 부동산 버블확대를 막고 유동자금을 최대한 활용하고,부동산이 만능이라는,투기의 대상이라는 단어가 서서히 사라지는 세월로 다가선다는 것이다. 융자내서 아파트산 아파트의 비중은 전국적으로 70% 안팎이며.융자을 내어 아파트를 구입한 400만 아파트가 무리한 융자로가난뱅이 아파트 보유자들이 될 것이며,상당수의 아파트는 금리가 1-2번 더 오르면 경매시장으로 내 몰릴 것이다. 대표적으로 크게 손해보는 지역은 분당 과천 평촌 용인 일산 김포 파주 인천에서 아파트를 분양받은 사람들과 서울 경계 6km이후에서 분양받은 사람들과 서울서도 무리한 융자로 전세 놓고 아파트을 구입한 사람들이 범주에 속한다. 아파트 가격상승이 멈췄고,단독은 대부분이 애당초 무리한 융자을 받을수 없어 집 갖은서민층서 벗어난 경우가 태반이다. 아파트값이 오르지 않았다면 물가상승률을 감안한 실질가치는 그만큼 떨어졌으며,기회비용과 이자,수수료와 세금 등의 거래비용까지 고려하면 아파트값이 25%는 올라야 손해를 보지 않았으나 수도권 아파트값은 2006년 말 이후 30%내외 하락한 상태다. 투자의 재충전과 전환이 필수적이다. 자산에 대한 평가는 현재 도쿄수준의 ２배며 곧 서울이 동아시아에서 가장비싼 도시가 될 수도 있으나 무너진 아파트도 될 수 있다. 가장 시급한것은 투기적 수요에 따른 거품확대를 막는것이다.
시행되고 있는 대출한도 규제를 더욱 엄격하게 적용하고,시중단기자금도 출구를 마련해 줄여나가야한다. 금리인상을 주장하고 있고,한시적으로라도 양도세를 줄이는 방법으로 기존 아파트시장의 거래를 활성화시키는방안도제기되고 있으며,재산세 인하, 거래세 대폭 낮추는 것이 필요하다. 거품이 붕괴 될 경우 가장 피해가큰계층은 중산층이하라는 점을 감안해 별도의 지원대책도 필요할 것으로 보고 있으나 우리나라는 졸부들,투기꾼,고위직들을 위한 정책만 폈지 서민들을 위한 정책은 한번도 편 적 없다. 갖은자들은 투기꾼이나 유동자금을 보유한 사람들과 함심해 재산증가 속도는 하늘 높은 줄 모르고 늘어나고 있으나 서민들은 재산이 줄어만들고 있다. 고위 공직자 재산 증가는 상상을 초월할 정도며,고위 공직자 재산공개시 임대가 보다 낮은 공시지가로 재산공개하고 있는 판국이며,그런 인간들이 공직자나 고위직 지자체장으로 나선 상태이니 그들보고 배울것은 아무것도 없는 것이다. 대통령과 국무총리 및 여당대표가 군면제자로 이들 모두 퇴직운동 벌여야 할형국인데도 먹고 살기 힘들어 먼산 보듯하고 있다. 아파트값을 비롯한 자산가격에 대한 버블경고가 잇따르고 있으며,버블이란 부동산 등의자산가격이 수요·공급 원리에 따른 적정 수준이상으로 올라 언제든지 꺼질수있는 비정상적 상태다. 서울·홍콩 등부동산 투기현상이 있는 지역에서 자산거품이 붕괴하면 주식시장 붕괴보다 훨씬 충격이 클 것이다. 가구 소득과비교한 주택가격 수준이 1990년대 초 주택가격 급락 직전 수준에 이미근접해 있어 거품붕괴 가능성이다.
서울 강남지역 주요 아파트 가격은 소득 수준과 비교해 이미 일본 도쿄나 미국 뉴욕 수준을 넘어섰다. 버블현상은 골프회원권·그림 등 다른 실물자산으로도 확산되고 있으며,주택가격,서울 강남의 가격은 꼭짓점에 와있다는 분석이 많다. 이를 인식하고 대비해야 한다. 강남지역 아파트값이 이자율·임대소득·세금 등을 감안해산출한적정가격보다 20% 정도 거품이 끼어있다. 강남 아파트에 대한 수요층이 두터우나 시장 상황에 따라 가격이출렁일 수 있으며,거품 붕괴 단계로 보기는 이르지만 하락세다. 개인 자산의 80% 가량이 부동산에 몰려있어 부동산 거품이 급격히 꺼질 경우 일본(부동산 자산 비중 60%)보다 훨씬 충격이 클 것이다. 아파트거품이 꺼질 경우 대개 고가 아파트 뿐 아니라 전체 주택 가격이 함께 하락하기 때문에 주택담보대출 등 부채가많은 서민층이 더 큰 체감타격을 입게 된다. 고유가와 원화 강세로 경제 체력이 저하되고 있는 상황에서 아파트가격이 폭락할 경우 개인은 물론 부동산 담보대출 연체로 금융시스템이 흔들리며,경제 전체에 충격을 줄 것이다. 분명한 것은 2015년까지는 전체적으로 아파트시장에서 나타나며,지역적 버블이 현제보다 더 늘어난다는 것이다. 서울 강남 대치동 은마아파는 실거주율은 11%대로 시세차익을 노린 투기 목적이며,매입자의 70%가량이 금융부채 3억원으로 10억원 은마아파트는 자산 3억+전세 4억원+ 융3억이었으나 112㎡는 10억원,102㎡는 9억원이며,2006년 14억원과 11억원에 매입한 사람은 4억과 2억을 손해 보고 이자와 물가상승률을 합하면 더 큰 손해을 본 것이며,투자가치 회복은 물건너 간 것이다. 막차를 탄투자자들이나 이들은 부자들이 대부분이라 큰 손해 없을 것이며,고위직으로 횡령과 갈취로 채웠을 것이다. 고위공직자 3400여명 중 강남3구 재건축아파트를 소유한 전현직 1급 이상 공직자는 10%로 부동산투기 달인들이었다. |
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