경기도 지난 5년간 분양가 2배 가까이 오른 110%대
2003~2008년까지 5년간 경기도 3.3㎡당 평균 분양가는 6백5만원에서 1천1백32만원으로 87.1%가 상승해 같은 기간 서울은 68.5%인 1천49만원→1천7백68만원 올랐다. 경기도 분양가 상승률이 서울을 앞지른 셈이다. 지역별로 가장 많이 오른 지역은 고양시 131%, 김포시 124%, 수원시 124%, 안양시 121%, 광주시 110%, 양주시 106% 순으로 경기도에서 분양가 상승률이 가장 큰 고양시는 2003년만 당시만 해도 3.3㎡당 분양가가 6백만원을 넘지 않았지만 2008년 현재 139%가 오른 1천4백7만원이 됐다.
파주 교하 신도시개발을 비롯해 파주LCD산업단지에 따른 인구유입, 경의선 복선화 2009년 개통 예정 및 제2자유로 2010년 개통 예정의 교통망 확충 등의 요소가 작용했기 때문이며, 김포시가 124% 상승해 2003년 당시분양가가 5백만원을 넘지 못했지만 2008년 현제 1천만원을 넘었다. 김포 한강신도시 내 단지로 분양가 상한제를 적용받는 곳으로 김포시 역시 경전철 2012년 개통 예정, 김포고속화도로 2009년 개통 예정의 교통망 확충과 신도시개발 등의 개발호재로 분양가가 크게 올랐으며, 수원시도 인근 광교신도시와 분당선 연장 2011년 개통 예정, 신분당선 연장 2019년 개통 예정 등 개발호재가 맞물리면서 분양가가 5년 전보다 124%인 7백71만원상승했다.
2003년 당시 경기도 내에서 높은 분양가를 기록했던 안양시는 2008년 현재도 가장 높은 1천6백6만원으로 5년사이 121%의 상승해 수요자들의 선호도가 높은 지역으로 신규 분양이 많은 점이 분양가 상승을 부추긴 것으로 파악된다. 광주시 110%는 서울 접근성이 높은 지역이지만 개발제한구역 등으로 인해 신규 분양이 적었던곳으로 2007년 접어들면서 신규 분양이 쏟아지면서 3.3㎡당 평균 분양가는 2003년 5백9만원보다 110% 오른 1천69만원으로 경기에 집중된 공공택지 신규 분양단지는 분양가상한제 적용으로 분양가 인하 효과가 있었다지만 결과적으로 신도시건설이 인프라 확충이라는 개발호재로 작용하여 인근 아파트값 상승 및 해당지역 지가상승을 유발하였고, 결국 분양가 상승으로 이어진 면이 크다.
주택건설업체들이 자금조달, 미분양과 분양불투명 등으로 인허가를 받은 사업의 착공을 계속 미루어 2~3년 뒤 입주할 수 있는 주택의 감소를 초래하는 것으로 향후 부동산시장의 불안요인이라 하지만 정부통계 미분양 17만가구, 대통령이 25만가구 미분양 대책 세우라 했으며,시장은 45만가구, 분양게약자 해지하고 픈 투자자 몴까지 합하면 70만 가구 이상의 아파트들이 널려있어 수급에 문제 없으며, 정부는 하루라도 빨라 주택공급 매년 50만 가구에서 40만 가구 이하로 줄인다 발표하여야 하나 이미 2008년 주택공급은 35만 가구 정도에 지나지 않을 것이다.
2008년 건축 착공 면적은 5천55만㎡로 2007년 동기 6천539만㎡와 비교하면 23%나 줄었었으며, 주거용 건축물의 착공 면적은 1천43만㎡에 불과해 2007년 동기 2천258만㎡의 절반에도, 건축 착공면적 감소는 인허가를 받고서도 건축물을 짓지 않는다는 것으로 주거용 건축물의 경우 수요에 비해 공급 물량이 부족한 수급불균형이나 미분양 아파트로인해 주거용의 감소는 미분양 해소책에 오히려 잘된 것이다.
서울지역 집값 상승세를 이끌었던 서울 노원,도봉,강북구지역의 시가총액이 2500억원이 증발했다. 현재 서울 강북 3개구 아파트 19만여가구의 시가총액은 총 64조여억원으로 한달 전에 비해 2500여억 감소했다. 서울 전체나 강남,서초,송파구 등 강남권 3개구의 하락 폭 보다는 낮은 것이지만 이들 지역은 아파트값이 큰 폭으로 올랐던 것을 감안하면 최근들어 분위기가 급반전했음을 보여준다. 강북 3개구 가운데 시가총액이 가장 많이 떨어진 곳은 노원구로 연초 대비 매매값 상승률이 13%로 가장 높았던 만큼 조정폭도 컸다. 도봉구의 시가총액은 감소했고, 강북구도 줄었다. 면적별로는 66㎡ 미만,66㎡이상~99㎡미만,99㎡이상~132㎡미만이 하락해 중소형 주택이 하락세를 주도했다.
주식뿐만 아니라 집값도 바닥이 보이지 않아 매수자는 없고,분양받은 사람은 해약하고 싶은 마음은 양도소득세 완화 효과는 고가주택 소유자들의 전유물로 시장의 흐름이나 중산층이하에게는 소용없는 대책으로 1주택자의 양도세 비과세 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정됐지만 거래 활성화에는 강부자와 내각만의 잔치상 양도소득세 인하였으며, 지방은 미분양과 건설사와 분양바든 투자자들간의 분쟁이, 강남권 등 수도권의 시세 하락이 강북이나 경기북부지역까지 합류한 상태다. 호가 조정을 받기 시작한 지역도 크게 늘어, 경기지역은 대부분 내림세를 기록했고, 서울지역도 대부분이 하락세다. 버블세븐 지역 일대는 거래중단으로 호가가 낮은 매물이 쌓이는 데다 입주물량까지 쏟아지고 있다. 서울·수도권의 아파트 매매가 변동률은 서울, 신도시, 경기지역 대부분이 호가가 낮아지고 있으며, 재건축아파들은 서울은 송파구, 강동구, 서초구, 양천구, 강남구의 하락폭이 급격히 커졌으며, 은평구, 노원구, 도봉구 등 강북지역도 하락세다.
고금리, 주가, 환율 등 등 금융과 경제시장이 패닉침체를 보이면서 투자수요도 없다. 강남구 개포동 개포시영 42㎡는 하락해 6억원선 마지노선이 무너져 5억8000만원선에, 송파구 신천동 장미1차 109㎡는 7억5000만원선에, 강북지역도 은평구 응암동 푸르지오 132㎡는 5억원선, 분당, 평촌, 일산 하락세로 대출금리 압박에 따른 매물이 늘면서 이매동 아름선경 105㎡는 5억5000만원선, 경기지역은 의왕시, 하남시, 용인시, 광주시, 오산시, 양주시, 남양주시, 의정부시, 고양시 등 경기북부지역의 하락세는 투자목적으로 주택을 매입했던 사람이 대출이자 부담에다 경기까지 악화되자 매물을 내놓고 있다. 노원·도봉·강북 일대가 지속적으로 하락세는 의정부와 양주지역도 호가조정을 받아 의정부시 민락동 산들마을4단지 122㎡는 3억4000만원선이다.
전세시장의 경우 2기 신도시인 동탄 신도시의 대규모 입주가 이어지면서 인근 지역인 산본, 평촌, 수원 일대의 전셋값이 약세. 고금리, 금융시장불안 등으로 인한 부동산 매매시장 침체로 전세시장 역시 수요층의 관망세가 짙어지는 상황에서 물량이 풍부해 이미 입주한 단지들의 매물 적체양상이 뚜렷하다. 서울도 송파, 강동 과천 일대가 입주물량 증가에 따른 진통을 겪으며 하락폭이 확대됐다.
건축 착공 면적의 감소는 전세계를 강타하고 있는 금융위기와 무관치 않아 금융기관에서 프로젝트파이낸싱대출을 꺼리면서 공사대금을 마련하기 쉽지 않다.주택은 미분양사태 등을 고려할 때 지어봤자 좋은 분양성적표를 받기 어렵다는 인식이 착공 부진이다. 자금난으로 허가를 받은 사업조차 시작을 못하고 있다. 건축인허가 면적도 줄고 있다. 건설업체들이 자금 마련에 어려움을 겪으면서 부도난 건설업체는 255개로 2007년 동기에 비해 46%나 늘어났다.
세계 경제 위기로 집값이 약세를 보이면서 수요자ㄴ느 없고,매도자들만 줄줄이 이어져 기존 주택을 팔고 새 집으로 옮겨야 하는 사람이나 사업상 등의 이유로 급전이 필요한 경우, 고금리에 허덕이고 있다. 서울 강남권,양천구 목동, 분당, 용인 등 버블세븐 지역은 백약이 무효로 강남구 일대 재건축 아파트 단지는 양도세 비과세 매물까지 더해지면서 단지별로 급매물이 불어나고 있으며, 강북에서 경기 이북까지 급습했다. 개포 주공1단지의 경우 43㎡는 7억2천만원에서 6억3천만-6억4천만원, 50㎡는 9억2천만-9억3천만원에서 8억3천만원으로 1억원 가까이 1달사이 하락했지만 매수자는 찾아볼 수 없다. 대출금리 상승에 제2 금융기관에서 대출받아집을 산 사람들은 금융시장 불안 이후 이자에 시달리고 있다.
잠실 주공5단지도 10억6천만원 짜리 112㎡형 매물이 9억8천만원에 나오고 있지만 양도세 혜택 시행만으로 집값이 오를 것을 기대해 수요자들은 재건축 규제나 세제 완화 기대감보다는 세계 경제 위기를 더 크게 받아들이고 있다. 양천구 목동, 분당, 용인 등지도 기존 급매물 속에 양도세 비과세 혜택을 노린 매물까지 가세해 가격 하락을 부추기고 있다. 양천구 목동매물은 대출 금리 부담 때문에 파는 경우 한달 전에 비해 1억원 이상 떨어진 매물도 많지만 매수세가 없어 거래를 거의 하지 못했다.
용인 상현동은 새 아파트 입주가 예정된 집주인들은 집이 안 팔려 잔금 마련에 큰 차질을 빚고 있어 경제가 먼저 안정되지 않는 한 어떠한 정부 대책도 효과를 발휘하기 어려울 것이다. 지난 정부 대통령은 말하지 않는게 국민들 편하게 해주었으나 , 현정부대통령은 무정책이 정책인 것은 노가대 십장다운 그만의 대통령 IQ는 2MB이기 때문이다. |
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