시장 활성화는 건설사의 전문경영과 수요분석이
시베리아 강추위와 다를바 없는 거래시장과 수도권 변두리와 지방 분양시장이다. 북극의 얼음도 녹아 온도가 올라간다는데 기존 주택의 거래시장과 분양시장은 갈수록 더 찬바람만 매섭다. 2006년말부터 강추위에 떨고 있으며, 2007년을 지나 2008년 주반기까지 이어질 전망이다. 건설사는 아파트를 분양 중이지만 실적이 좋지 않아 심각한 어려움을 겪고 있으며, 미분양 아파트는 매달 늘어만 가고 있으며, 급기야 건설사들의 부도가 속출하고, 아파트부지을 매도하고 있으나 매도도 쉽지 않다.
지방의 대표적 대도시인 부산과 대구 등 지방을 중심으로 아파트 분양사업을 포기하는 중견 업체가 늘고 있다. 분양가 상한제 시행과 함께 부동산 시장이 더욱 위축될 것으로 전망되는 데다 지방 미분양 적체가 해소될 기미를 보이지 않자 일찌감치 사업부지 매각에 나서고 있다. 중견 건설업체의 경우 자금난은 물론 독자 브랜드 진출이 험난할 것으로 예상되는 만큼 부지매각 쪽에 무게중심을 두고 있다. 대구지역 사업부지를 매물로 내놓고 인수자를 찾고 있으며, 주상복합 아파트 부지가 매물로 나왔지만 선뜻 인수자가 없다.
500가구 이하 단지의 경우 분양성공에 대한 확신이 서지 않자 사업을 포기하는 중소업체가 늘고 있다. 서울·수도권이 아닌 지방의 경우 부지매물이 계속 쏟아져 나올 가능성이 크다. 분양물량을 확보해 놓고도 손을 놓을 수 밖에 없다. 주택 분양시장이 급격히 위축되면서 상대적으로 자금력이 달리는 중견 건설업체들의 위기감이 증폭되고 있다. 지방 중소 건설업체들 사이에는 부도나는 곳이 속출할 것이라는 풍문이 가실줄 모르고 있다. 이유인즉 건설사에 전문가가 없으며, 무조건 분양만 하면 대박이라는 2002-2005년 분양시장만 머리에 감돌기때문이다. 예측 가능한 시장에 접근하여야 하는데 그러지 못한게 현실이다.
지자체도 자신의 지자체 통계조차발표하지 않고 있다. 건설사들은 사람은 많지만 분양이나 시장을 연구할 사람은 없는 것이다. 사람은 많고 인재가 없는 법인들이 대다수로 환란보다 더 큰 곤욕을 부동산 시장사람들이 치르고 있다. 국내 10대 건설사들의 연간 아파트 공급실적이 계획 대비 절반 수준에 머문다. 대우건설, GS건설 등 시공능력 상위 10개 건설사들의 2007년 1∼11월 아파트 공급 물량은 총 5만4846가구(90개 단지)로 연초계획 물량10만6739가구(163개단지)다. 대형건설사 중 롯데건설 등 5개 업체는 목표 대비 20∼30%대의 저조한분양실적을 보여 매출액 등 향후 경영 지표에 악영향을 미칠 것이다. 건설사들이 저조한 공급실적을 거둔 데는계속된 신규분양 시장 침체로 사업이 이월됐거나 분양가 책정을 둘러싼 지자체와의 갈등 등으로 인·허가를 제때 받지 못한경우,년초 분양 많이한다는 광고 후 어물쩡 넘어가는 광고전략 등 갖가지다.
삼성건설은 전국에 1만3149가구를 공급, 연간 목표치1만5591가구의 84.3%를 달성해 신규 분양보다는 재개발·재건축 물량이 많아 분양가 규제 등 분양시장 환경에 크게 영향을 받지않아 공급실적이 좋은 것으로 나타났다. 실제 삼성건설의 일반사업지에서 공급한 아파트는 경기 용인 동천동의 동천래미안2393가구과 대구 성당동571가구 등 3곳이며, 나머지는 모두 재건축 사업으로 서울 성북구 종암4구역1161가구과 강북구 미아6구역
1247가구 및 미아12( 구역 1330가구등 9곳에 달한다.
대우건설은 전국 25개 단지 1만5526가구를 공급할 예정이었으나 15개 단지 9413가구를 분양해 60.6%의 실적을 보였다. 울산 남구 신정동 신정푸르지오1016가구 등을 제외한 대다수 단지를 일정대로 분양해 실적이 비교적 좋다. 현대산업개발은 19개 단지 1만1076가구 중 11개 단지 6443가구를 분양해 계획 대비 실적이 58.1%를 기록했다.
롯데건설은 14개 단지 7060가구의 계획물량 중 고작 6개 단지에서 2006가구만 시장에 내놔 실적이 28.4%로
10대 건설사 중 가장 낮았다. 충북 청주시 사직동 사직주공 재건축1800가구과 부산 엄궁주공 재건축1852가구 등 대단지 분양이 지연되고 있다. SK건설도 12개 단지 5363가구를 공급할 계획이었으나 6개 단지 2040가구 공급에 그쳐 28.8%의 저조한 실적을 보였지만 부산 금정구 장전2동 재개발단지1306가구와 대구 수성구 두산동788가구 등 2곳에서 2094가구를 내놓을 예정이어서 연말까지는 77%다.
GS건설도 21개 단지 1만4752가구를 내놓을 예정이었으나 13개 단지 5399가구를 공급하는 데 그쳐 계획대비 36.5%로 지방 분양시장 침체로 충남 천안 성거자이1400가구, 부산 연산자이1598가구,광주 신용자이1,2차1144가구 등 대단지 분양이 2008년으로 이월됐기 때문이지만 인천 청라자이 등 수도권을 중심으로 분양이 진행 중이어서 목표대비 60∼70%의 실적을 보일 것이다. 현대건설도 올해 19개 단지 9071가구를 공급할 예정이었지만 7개 단지에서 3320가구만 공급하는 데 그쳐 계획대비 실적이 36.6%다. 경남 창원 감계북면 힐스테이트1차 1401가구와 경남 거제시 신현읍 힐스테이트 498가구 등 지방사업이 내년으로 대거 이월됐거나 사업이 취소됐다. 대림산업은 12개 단지 1만2372가구 중 6개 단지에서 6626가구를 분양해 53.5%의 실적을 기록한 것을 비롯해 포스코건설은 41.5%, 금호건설 39.1%등의 실적을 보였다.
반값 아파트,분양가 상한제와 원가공개 확대가 아파트 시장은 가격 오름세가 진정되면서 거래가 거의 이루어지지 않는 등 불황의 터널이 이어지고 있다. 공공택지에만 적용하던 분양가상한제를 재개발, 재건축을 포함한민간택지까지 확대하면서 아파트값이 빠질 것이라는 전망속에 실수요자들이 매매를 미루고 있다. 재건축 아파트 시장이나 재개발 및 뉴타운 시장도 거래가 멈춘상태다. 분양시장만이 아니라 거래시장 및 뉴타운과 재개발이나 재건축 아파트 시장에도 악영향을 미치고 있다.
대형 건설업체들의 년초 분양예상 물량에 비해 분양실적이 턱없이 저조하다. 분양시장이 위축된 데 일차적 원인이 있지만, 업체들의 무책임한 공급계획 발표가 크다. 투기지역 확대, 담보대출 제한 등의 규제 강화로 매수자가 줄어 분양시장이 침체에 빠진 게 실적부진의 가장 큰 이유라 했으나, 건설업체마다 회사 및 아파트 브랜드 인지도를 높이기 위해 주택공급계획을 부풀려 발표하는 것이 주요 원인이다. 건설업체 부도가 시작되면 전후방 연관 효과가 큰 업종 특성상 관련 업체들의 연쇄부도 사태로 이어질 수 있다. 이렇게 되면 건설현장 저소득층 일용직 근로자의 생계는 물론이고 경제 전반에도 악영향이 불가피하다. 수도권도 아파트 지을 땅이 있는것도 아니고, 다들 손놓고 있다.
건설사들이 일부 지방에서는 분양을 스스로 철회하는 사태까지 빚어지고 있다. 시장 상황이 나아지면 다시 분양을 시도할 계획이다. 현금이 돌지 않으니까 경영이 위축되면서 지방업체를 중심으로 유휴 인력을 정리한다.외환위기 이후 또다시 대규모 구조조정 사태가 벌어질까 두렵다. 부동산 종합대책의 약발이 서울 강남이 아니라 지방에서 집중적으로 나타나 중견 건설업체들이 초주검 상태다. 건설업체가 개점휴업으로 들어가면 건설현장의 일용직 근로자부터 생계의 직격탄을 맞는다.
지방은 수도권에 비해 건설이 지역경제에 미치는 영향이 더 크다. 건설업체 부도가 이어지면 레미콘 시멘트. 합판. 보일러 같은 관련 업체에 도미노 현상이 나타난다. 지방도시 곳곳에서 집값 잡는다면서 서민경제 죽인다. 정부 대책 자체에 근본적인 문제가 있다. 지방 주택시장은 수요가 충분하지 못한데도 서울 강남 등 수도권을 겨냥한 수요억제형 규제가 그대로 적용됐다. 웬만한 광역시까지 투기과열 지구로 지정돼 주택대출 제한 등의 규제가 시행됐으나 몇곳 해제되었으나 경기부진으로 건설사들 한숨소리만 들린다. 이처럼 효과는 미미하고 부작용만 큰 대책을 만들어 놓고 공무원들은 훈장을 나눠 가졌다.
수도권을 타깃으로 한 정책이 지방부동산 정책이었다는 것이 부동산 시장의 흐름이 죽어 가는 지방건설시장을 되살리고 전체 경제에도 도움이 되는 방안을 서둘러 마련해야 한다. 강남 집값을 잡으려는 부동산 정책이 지방 분양시장까지 죽이면서 업체들의 불만이 많을 수 밖에 없다. 수도권, 지방 가리지 않고 한꺼번에 무차별적 처방을 쏟아내 부작용이 커졌다. 한시적으로 담보대출 기준을 완화하는 등 지방 분양시장 활성화 방안을 내놓아야 한다. 건설사들도 전문가의 컨설팅 받아 지역의 인구조사, 인구유입, 주거수준 등의 조사를 철저히 하여야 할 것이다. 건설사들이 분양시장서 고전하는 것은 전문가가 없기 때문이며, 마구잡이 경영, 오너 위주의 경영이나 분양으로 이런 경우가 생긴다. |
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