아파트 거래량 반토막에 아파트에서 단독으로
부동산시장 시장 악화로 아파트 거래량이 1년새 절반 가량 급감했다. 2006년 9월부터 2007년 8월 말까지 전국 아파트수는 567만3859가구에서 584만5426가구로 17만1567가구 증가한 반면, 월별 거래 건수는 5만6580건에서 3만2785건으로 2만3795건 줄었다.지역별로는 서울이 2006년 9월부터 12월까지 4개월간 월간 아파트 거래량이 1만1000~2만여건에 달했으나 이후 급격히 감소했다. 강남·서초·송파구 등 소위 강남3구의 경우 해당
지역 전체 가구수대비거래율이 2006년 10월 3036건에서 2007년 8월 현재 490건으로 대폭 줄었다. 즉 강남3구인 강남.송파 .서초의 아파트는 1000가구 중 2가구만 거래됐다.
경기도도2006년 9월 3만5477건이던 아파트 거래량이 같은 해 10월4만6459건과 11월6만2837건으로 급증하며최고치를 기록했으나 2007년에는 거래자체가 급격히 줄면서 지난 8월 1만5710건에 그쳤다.부산·대구·인천·대전·광주·울산 등 6대 광역시 역시 2006년 11월 1만9268건까지 거래됐으나 이후 점차 감소하면서 2007년 7월9897건과 8월9985건 1만가구에도 미치지 못했다. 분당·일산·평촌·산본·중동 등 수도권 5개 신도시의 경우 2007년 11월 6506건이 거래, 전체가구수대비 2.31%의 거래율을 나타냈으나, 2007년 들어 매수세가 얼어붙으면서
8월에는 1013건에 불과했다.
아파트 거래량 감소는 지난해 가을 집값이 크게 치솟으면서 추격매수에 나서는 수요가 많았던 반면, 2007년
정부의 강력한 각종 부동산대책이 본격 시행되면서 매수심리가 크게 위축됐기 때문이다. 청약가점제와 함께분양가상한제로 인해 보다 싼 값에 신규물량이 쏟아질 것이란 기대감이 커지면서 기존주택 매입 경향이 두드러지게 줄었다. 청약가점제의 경우 시간이 지날수록 가점이 쌓이는 구조로, 청약대기자들이 통장 사용을 기피하고 있는데다, 최근 서울시가 내놓은 장기전세 등이 인기를 얻으면서 기존주택 시장을 더욱 위축시키는 요인이 되고 있다.
지방 경기가 급속도로 악화되며 개인파산 신청도 서울ㆍ경기 등 수도권보다 충북.광주 등 지방에서 급증해 2003년 3,856건에 불과하던 파산자가 2006년 12만3,691명으로 3년 사이 32배나 급증한 가운데 부동산 중 아파트의 거래중단과 미분양 증가가 전국적으로 나타나고 있으며, 부동산값은 지난 4년간 별로인 아파트들만 소폭 상승으로 시장은 안정은 안정이나 거래가 없어 꽁꽁 얼어붙었다. 버블세븐과 과천 등 주요 상승 지역의 집값의 하락세속에 대출 및 재건축 규제로 거래중단인 강남권과 달리 뉴타운 등 개발 호재가 몰린 강북권에 거품현상이다.
강북권 아파트는 호가가 껑충 뛰었지만 전반적인 매수심리 위축은 강남과 큰 차이가 없다. 주택값 상승, 부동산 투기의 시발지인 강남은 거래가 뚝 끊겼으며, 값도 약보합으로 호가가 점차 낮아지고 있으며, 강북으로 서서히 옮겨가고 있다. 서울 반포동 아파트 1500세대가 2006년 102가구 거래에서 2007년 7가구만 거래됐다. 아파트 거래시장 한파는 강남권이 심해 거래가 단 한건도 안 된 단지가 82곳이다. 돈 쓸곳은 생활비에 융자 갚아야하고, 학비내야 하는데 주택이 매도되지 않아 집주인들은 발만 동동구르고 있다.
2006년에 집값이 오른 지역 2007년은 더 많이 하락했다. 서울 양천구 목동은 2006년 아파트 값이 50% 넘게 올랐지만 2007년 호가가 낮아졌다. 2006년 많이 올랐던 과천시는 2007년 10 % 가량 떨어져 하락됐다. 2006년 50% 안팎 상승햇던 산본, 군포의 아파트 값도 하락했다. 지난 4년간 급격히 올랐던 강남과 신도시는 하락세로돌아섰다
살고 있는 집을 팔아 새로 장만한 집에 돈을 대야하는데 부동산에서 연락이 없다. 2007년 아파트 거래건수는 서울의 경우 40%, 강남 3개구는 60%나 급감했다. 팔려는 사람은 원하는 가격을 받을 수 없는 반면 실수요자들은 좀 더 기다려보자는 대기 상태이고 투자수요가 급격히 위축되고 있다. 고금리와 청약가점제, 분양가 상한제, 미분양 아파트 12만가구, 입주할 미입주 아파트 6만여가구가 발몫을 잡아 매수세가 줄었다. 부동산 시장에 5백조원의 유동자금과 그들이 동원 가능한 1천조원의 투기자금이 주택시장 근처에도 오지 않고 주식시장서 돌다가 까먹고 있다.
미분양 증가는 전문가 없이 무리한 건설에 매달린 중소건설업체의 도산으로 2007년 60여곳이 넘는다. 입주를 해서 잔금을 받아 공사액을 지급해야 하는데 잔금을 못 받으니까 부도에, 매달 월세도 몇달치 밀리거나 문을 닫는 중개업소가 느는가 하면 집을 팔아주겠다는 사기도 극성이다. 집값 안정화을 위한 일시적 건축 중단과 금리인하, 5가구 임대사업에서 3가구 임대사업으로 완화,등록세.취득세 인하 등 거래 활성화를 위한 묘안이 필요한 시점이다.
전국의 아파트 거래량이 절반수준 이하다. 서울 강남·송파·서초 등 강남 3구는 전체 아파트수 대비 거래율이 0.2%에 불과해 거래 실종으로 아파트 1000가구 가운데 겨우 2가구만 거래될 정도로 안팔고 안사기가 심각하다. 경기 지역도 거래 자체가 급격히 줄었으며, 부산, 대구, 인천, 대전, 광주, 울산 등 6대 광역시도 매한가지 거래 급감이다. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 수도권 5개 신도시의 경우도 매수세가 얼어붙었다. 아파트 거래량 감소는 2006년 판교고분양가와 은평의 고분양가 책정으로 집값이 크게 치솟으면서 추격 매수에 나서는 수요가 많았던 반면, 2007년은 강력한 부동산 대책이 시행되면서 매수 심리가 위축됐기 때문이다.
무주택 실수요자들이 무리해서 아파트를 사지 않고 저렴한 분양가상한제 아파트를 기다리고 있다. 청약자들은 신규물량을 분양받아야 하는지 고민의 시작은 분양가상한제에서부터 비롯된다.공공택지에 이어 민간택지에까지 적용되는 분양가상한제는 택지비와 기본형건축비, 가산비용으로 구성되 원가에 적정 수익률을 더해 분양가를 책정하도록 규정해 일반아파트는 물론 재개발, 재건축, 주상복합아파트 등도 피할 수 없다. 분양가상한제가 적용되는 물량은 상대적으로 분양가격이 싸 송파나 광교신도시와 같이 입지가 좋은 대규모 택지지구의 경우 인근 시세보다 최고 절반에도 못미치는 가격에 분양받을 수 있어 당첨자는 엄청난 시세차익을 누릴 수 있다.
분양가상한제 적용단지를 로또아파트로까지 불리지만 분양가상한제는 일정기간 분양받은 아파트를 팔지 못하는 전매제한이다. 전매제한은 민간택지의 경우 5~7년, 공공택지는 7~10년으로 정해진 기간동안에는 되팔 수 없어 장기간 자금이 묶이고 담보대출을 통해 분양받은 수요자는 오랜기간 이자를 내야 한다. 때문에 청약자들은 가급적 장기간 전매제한에 걸리는 신규단지를 피한다.
서울을 포함한 수도권에서 공급된 19개 단지의 청약 결과 전매제한 적용 여부에 따라 경쟁률이 최대 12배 가량 차이다. 현 시점에선 시세보다 저렴한 분양 조건 만으로는 수요자들을 끌어들이기 역부족으로 수요자들은 전매가 자유로운 신규단지로 쏠리게 된다. 은평이나 광교 송파 정도는 전매제한이라도 청약할 가능성이 높으나 기타 지역은 수도권서 청약할 단지는 경부선 고속도로 주위 대단지가 나오는 경우 청약 정도다. 물론 안양이나 성남 판교 분당에서 대규모단지가 있다면 청약할 것이나 전무한 상태다.전매제한을 받지 않는다는 것은 대부분이 투자성 결여이며, 미분양 아파트는 아무리 특혜을 준다해도 미분양 아파트에 불과하다.
재테크에 투자시 저축, 주식, 채권, 펀드, 보험, 부동산 등 각각의 재테크 수단에 투자하고 있어 재테크 수단은 저축, 보험, 펀드, 주식,부동산,채권, 기타 순이라 하지만 부동산은 자기돈이 많은 경우, 호경기시, 내집마련을 위해 투자하나 초기 자금이 많이 들어 요지간한 자금으로 투자하여 투자수익 내기는 힘들다. 돈이 돈 번다는 우리 속담이 정설이다. 부동산이 가장 안전하며,투자수익 가장 높으며,은행서는 필요에 따라 얼마든지,언제든 융자해 준다.
주식은 하면 망한다는 게 정설이며, 2007년 2천포인트 오락가락 하지만 개인투자자들이 돈 번 경우 별로이며,주식으로 수십억이나 수백억 번 투자자들 돈 그렇게 벌엇으면 빌딩 구입해 빌딩 관리나 하지 주식투자할 사람 모아놓고 강의해 돈 받을리 없다. 은행예금도 개인들이 쓰는 은행 금리는 고금리지 저축시는 별볼일 없으며,요즘 말하는 기름값 오르는 폭만도 못하다.
거품론은 강남권 등 버블새븐지역에서 아파트값이 오른 것에 대한 경고에서 나왔다. 최근 거품론은 서울 강북권까지 번져가고 있으며, 호가만 뛰고 있다. 서울 강북지역의 105㎡는 3억6000만원선에 매물이 나와 있으나 최고가 대지 7000만원가량 오른 값이다. 수도권 분양가가 30평대 기준으로 5억원이 넘기 때문에 기존 저평가된 집값까지 자극하고 있다. 1년전 기준으로 호가가 5000만원가량 상승선이나 거래 중단이며,호가다. 주변 지역 대비 저평가라지만 교통이 강남권에 오는데 좋지 않다.
버블세븐 등 인근 지역이 약세로 동반침체 양상이다. 저가 매수의 장점이 사라지고 연말 거래 침체로 이어지면서 서울 강북이나 수도권 외곽 지역의 호가가 낮아지고 있다. 지역의 상승세가 둔화다. 수도권에서 아파트값 상승 폭이 컸던 지역이 하락 폭이 커져 시세 역전현상이다. 아파트값이 가장 많이 오른 5개 지역은 과천시,산본, 양천구, 의왕시, 군포시 순이었지만 상황이 역전됐다. 최고가로 오름 폭만큼 떨어진 것은 아니어서 거품이 여전하다.전반적으로 하락 폭이 상승 폭만큼은 못 미쳐 전형적인 큰 폭 상승, 소폭 하락모습이다.
선진국 따라가는 주택보급율로 부동산 가격이 오를 수밖에 없다. 5백조원이상인 유동자금이 투기세력과 수시결탁해 부동산으로 계속 유입될 것이다. 투자처를 찾지 못한 유동자금이 부동산 시장 주변을 맴돌고 있다. 택지개발로 인한 토지 보상비도 부동산에 유입이다. 부동산 규제 정책에서 완화정책으로 변화된다. 지방 미분양에 따라 지방 분양권 전매를 자유화했고 투기지역도 속속 해제하고 있다. 2008년 미분양이 급속히 더 늘어날 경우 임대주택 사업 5가구에서 3가구로 완화될 것이다. 10년간 전매금지 규제도 완화된다. 양도세율과 종합부동산세 완화보다는 등록세나 취득세 인하다. 급매물이 늘지않아 내 집 마련을 앞당기거나 청약, 1년간 기다린사람들이 내집마련을 하게 된다. |
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