청약과열과 입주 할 아파트 대기 상태서의 부동산
분양권은 마이너스 피가 여전하며,미분양아파트는 공급이 평상해의 공급에 미치지 못하지만 미분양아파트는 줄지않고 있다. 시장에는 800조원의 유동자금이 갈곳을 찾지 못해 수도권 일부지역 청약과열을 부추기고 있지만 이들 지역은 집이 남아도는 지역이 태반이며,입주시 불꺼진 집이 널려 있을 정도로 공급과잉이다. 인천은 청라,김포,한강,영종도 등 신도시나 택지개발지구만 10곳에 이를 정도로 공급과잉 상태다. 투자자들이 현제는 청약과열이라지만 이들 아파트 입주시 인구가 갈수록 줄어든다는 가정하에 청약시장 노크가 바람직하며,어떤 경우에도 융자금은 분양가의 20%이하여야 할 것이다.
경부선축의 아파트들이 지난 2년간 호가가 낮아져 2006년말의 80%이상 호가가 높아졌지만 불안하기에는 여전하며,하락과 상승이 반복되고,해외 부동산은 반값으로 하락한 곳이 많으나 대한민국 주택과 주식시장만 건재하나 공급이 2009년 40만가구만 이루어진다면 환란때의 하락폭은 아니지만 환란때의 하락의 50%정도 하락은 올 수있는 여건이 조성되고 있다. 대한민국 정치와 경제는 이미 불구멍속으로 들어간지 오래이며,정치,경제의 회복은 현정부 정책자들의 능력으로는 이미 사형선고 받은 상태로,각 가정과 국민이 스스로 자신의 가정을 꾸려 나가야 할 정도로 심각하다.
고가주택이 몰려있는 강남권 동향에 관심이 쏠리고 있지만 집주인이나 매도자들의 기대심리와는 달리 매수 문의가 없어 시장은 별다른 반응없이 조용하며,몇건 거래로 화들짝이다. 아파트 분양권 매물출하가 주변 집값을 끌어내리고 있으며,다주택자들의 양도소득세 인하로 매물을 내 놓고 있으며,매도시기을 저울질 하고 있는 상태로 투기자금과 다주택자들의 시장잠식의 거래시장이다. 수요자들로서는 시장의 흐름이 투자자들로 이루어졌는지 유동자금과 다주택자들에 의한 일시적 거래 시장인지 분석이 가장 중요하다.
부동산시장은 매물 증가와 거래 부진이 지속되면서 전체적으로 아파트 가격의 하락세다. 전방위적으로 매물은 늘고 있으며,공급이 일부지역에 한정되어 잇으며,지방의 분양은 청약자가 1명도 없는 경우 흔하여 공급자체가 중단된 상태다. 2009년 정부는 50만가구에서 45만가구로,45만가구에서 43만가구로 공급계획이지만 이대로 가다가는 2009년 말 공급은 30만가구 공급도 힘들 정도로 가계수입 감소와 경기침체,물가상승,실업자 증가와 주택보급율 상승이며,아파트 분양이 대체로 중단된 상태로 인천서만 대규모 분양이다. 수요시장은 관망세로 일관하고 있어 상호 추가 하락세를 부추기도 있다.
프리미엄이 붙은 분양권 매물을 찾아보기가 어렵고 장기간 거래되지 못한 아파트 매물은 가격이 더 내렸다. 아파트 매매시장 변동률은 서울을 비롯해 신도시와 수도권도 보합 약세다. 낙폭이 조금씩 둔화되긴 했지만 주요 구.시.군이 일제히 오른 곳이 없다. 무리하게 대출을 받아 내집마련을 한 집주인들이 대출만기 상환이 돌아오면서 가격을 낮춰서 매물로 내놓고 있다. 아파트가격이 단기간 급등했던 2006년 하반기에 내집마련 막차를 탔던 실수요자들의 대출 상환기간이 도래했다.
은행권사정도 악화되면서 상환에 대한 부담이 커져 매물출시가 늘고 있다. 매수자들은 가격이 추가로 떨어질 것으로 보고 거래를 미루고 있다. 수요자입장에서는 실질적인 사업성 개선 효과에 대한 확신을 갖지 못하고 있으며,자금 부담과 추가 하락에 대한 우려로 거래에 나서지 않고 있으나 인천만이 분양시장 호황이나 계약률은 어느 누구도 70%이상 될 거라 믿지 않는다. 분양시장에서 청약율과 계약율은 100% 다르기 때문이다.
잇따른 규제완화 부양책도 일시적 기대감에 그치고,매수 관망세가 이어져 서울.수도권 아파트시장의 하락세가 지속 될 전망이다. 분양권은 분양계약서 사본을 받아 시공사나 시행사에 문의해 계약자가 맞는지 확인하고 발코니 확장여부와 옵션 비용 등도 확인해둔다. 분양권을 고른 후 매매계약서를 작성한다. 계약이 익숙하지 않다면 중개업소를 통하는 것이 유리하다. 실거래 신고도 중개업소가 대신 신고 할 수있어 손을 덜 수있다. 계약서상의 자금납부 조건(계약금, 중도금, 잔금)을 토대로 신고서의 실제거래금액란을 작성하되 미납 분양대금 등은 잔금에 포함시켜 작성하고 기타란에 미납분양대금의 승계내용을 기재해둔다.
매매계약이 끝나면 분양계약서 원본과 계약서, 인감과 신분증을 들고 해당 주택의 소재지 구청이나 동주민자치센터 지적과를 방문해 계약서상에 검인을 받는다. 준공일 이전 선분양을 받거나 입주권을 받은 후 매매를 통해 거래된 경우 부동산거래계약 신고대상이 된다. 은행융자가 있는 분양권의 경우 매수자는 매도자와 해당 금융기관을 방문해 융자금 등의 승계 절차를 밟아야 한다. 분양계약서 명의 이전은 수도권의 경우 통상 건설사 본사에서 취급한다. 매도자 본인과 매수자는 본인이나 대리인이 함께 방문해 명의이전을 한다. 이런 절차가 끝나면 매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 신고를 한다. 계약일로부터 2개월 이내에 자진 세무신고하면 세액의 10%를 할인 받을 수있다. 양도세율이 6∼33%로 낮아졌으나 분양권도 1년미만 매도는 주민세 포함 55%,1-2년 미만은 44%이다.
인천 청라지구나 송도에서 시작된 분양 시장 훈풍이 아닌 애당초 투자대상 지역은 경기도 의왕이나 시장에 넘쳐나는 800조원 이상의 뭉칫돈과 규제 완화에 반짝 인기로 그칠 가능성도 있어 신중한 접근이 필요하다. 인천 청라와 송도를 중심으로 분양 열기에 가담보다는 서울과 서울 경계선 대도시의 4km이내 접근이 더 중요하다. 양도소득세 100% 감면까지 더해지면서 수요자들의 관심이 높으나 아파트청약 경쟁률은 수십 대 일을 웃돌고있지만,열기는 일부 지역에 한정돼 금방 꺾일 수있으며,계약률이 높은지,청약하는 지역의 주택보급율이 110%가 넘는다면 입주시 미입주 아파트가 될 가능성 더더욱 높다.
대다수 지역의 매수 심리나 분양심리,청약심리와 분양권은 마이너스는 여전하다. 지방에서 분양한 아파트 가운데 76%에는 단 한 명도 청약하지 않았으며,공급도 예년의 반도 되지 않을 지방과 경기도 변두리 부동산 시장의 현주소다. 미분양 가구 수도 사상 최대를 기록했으며,2009년 매달 3만6천가구 공급해야 하지만 지난 4개월 동안 4만가구도 공급되지 않을 정도로 침체다. 부동산 시장은 흐름이 중요하며,가계수입 감소와 실업자 증가와 가정 저축통장에 잔고가 없으며,은행이 융자해 줄 돈이 없을 정도로 막혔으며,정부는 편법으로 5월 6일 새로운 청약저축통장 만들었으나 기존의 통장만도 못한 통장이며,예금 유치차원서 내놓은 결과물임이 속속 드러나고 있다. 새로운 통장은 미성년자들의 편법 증여와 유주택자들의 저축통장이다.
시중 유동성 자금 과잉으로 분양 시장이 과열이지만 이 국지적 현상에 불과해 장기적으로 고용지표도 악화하고 있기 때문에 실수요자들은 신중하게 접근하여야 하며,주택은 분명히 서울만 부족하고,전국적으로 남아돌기 때문에 주택에 대한 투자 즉 재테크는 이미 사라진 상태이며,2009년과 2010년은 유동자금,투기자금이 시장을 교란시킬 가능성이 더 높다. 시세차익 보다는 김포,한강,인천,2기신도시,판교, 파주 교하,남양주 진접 등 경기도서 지난 3년간 분양한 아파트들 입주 시기가 다가와 급매물과 과잉입주로 6개월 이상 불꺼진 미입주 아파트들이 기다릴 시간이 다가오고 있다. |
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