타지역 풍선효는 강남권 버블 아닌 매점매석 위한 초석
서울 강남,서초 등 거품이 낀 7개 지역은 거품이 곧 빠질 것이라고 정부 고위직들이 강력 주장함에 따라 부동산 시장은 가격 상승이 크게 꺾이고 거래도 완전히 끊긴 모습이다. 정부가 강남, 서초 등을 지목해 최근 거품 붕괴 조짐과 향후 가격하락 당위성을 나타매면서 아파트 시장에 대한 관심과 논란이 뜨겁다하나 10%이상 빠질시 언제든 구입하려는 대기자들이 도사리고 있다는게 현실이다. 특정 지역에 대한 정부의 입장이 강경해 지면서 해당 지역에서는 수요가 끊기고, 매도 시점을 조율하려는 매도자들의 문의가 있으나 마음약한 서트른 투자자들의 몴이다.
이에 따라 거품이 있다는 7개 지역은 대부분 매매가격 상승률이 눈에 띄게 둔화됐다. 정부의 의지가 반영돼 거래는 거의 끊긴 모습이고 잠실 등 일부지역에서는 호가도 떨어지고 있다. 강동, 서초, 송파 등의 재건축 매물이 1~2건씩 출시되기도 했고 전반적으로 강남권 재건축 가격 상승폭이 다시 둔화됐지만 아직은 관망세가 주를 이루고 있어서 가격 조정은 눈에 띄는 수준이 아니며, 매도시점 문의 증가에 비해 실제 출시되는 매물량도 많지 않다.
서울 매매시장은 계속되는 정부의 집값 거품론 논쟁으로 매수세가 더욱 줄어들면서 조용한 모습을 보이고 있다. 서울 재건축 시장도 상승률이 감소하면서 상승세가 확실히 꺾이고 있다. 서초와 송파가 큰 폭으로 둔화됐으며, 서울 전세시장은 송파와 서초가 전세가격이 떨어졌고 대부분의 지역은 비수기 영향으로 수요가 없어 보합 안정세를 유지했다. 위에서와 같이 계절적 비수요기로 거래가 둔화되고, 거래의 감소는 수요의 감소이며, 이는 99% 계절적요인으로 찾아야 하는데 하락으로 본다는 것은 고평가 된 주택값의 현실감이라 아니 할수 없다. 시장을 바로보는 눈이 필요하다.
강남이 거품이라면 일시적 하락에 불과하며, 다른 지역이 오를시 강남은 하락이나 거품이 아닌 언제든 상승할 가능성이 높으며, 하락이나 거품이라면 고위직과 부동산 정책가들이 투기꾼과 연계해 급매물 매점매석하기 위한 제스쳐일 것이다. 강남은 하락이 아니라일시적 거래 중단으로 봐야 할것이다. 강남권이 하락인데 이들 지역 오르는 것은 강남권 올리기 위한 정부 고위직이나 부동산 정책가 및 관련업종의 기회자들의 매수을 위한 일보 후퇴로 보인다는 것이다.
정부가 대표적인 거품지역으로 지목한 버블세븐에서 비껴갔지만 버블세븐지역을 능가하는 집값 상승세를 구가하고 있는 지역들이 있어 향후 집값 향방에 관심이 쏠리고 있다. 과천, 용산, 성동 지역이며, 이 지역들은 이번에 정부의 공격타깃에서 벗어났지만 무서운 기세로 상승가도를 질주하는 등 인기가 버블세븐 지역을 뛰어넘는다는 평가다. 버블세븐 지역엔 정부가 공시지가 100% 현실화 등을 내세우며 압박을 가하고 있지만 이들 비버블세븐 지역은 정부 관심영역에서 벗어나면서 은밀한 상승세를 즐길 수 있는 반사이익마저 기대되는 상황이다.
매점매석을 위한 작난에 불과하다는 근본적인 이유이다. 행정도시나 공공기관, 및 미군부대 이전으로 인해 가장 타격을 받을 지역이 과천과 여의도 용산이라는 것은 삼척동자도 다 아는 현실이다. 이건 일부 몇몇이 많은 부동산을 찾아다니며 구입하는 것처럼 하면서 호가만 올려놓는 기현상이며, 그걸 눈치채지 못한 일부 비전문가들인 수요자들이 덥석 계약하기 때문에 일어난 일시적 현상이다. 바람잡이와 바람잡이에 걸려든 수요자의 이중프래이로 인해 선량한 투자자만 손해을 보게 된 것이다.
또한 시세 정공업소의 시세가 수천에서 수억의 호가 차이가 난다는 것은 대한민국 성인이라면 아는 사실이며,일부 미분양이나 투자성 매물을 수개 매입해 인터넷을 통해 과장광고는 널리 알려진 현실이다. 시장을 바로보지 못할시 반드시 손해을 보게 된다, 우리는 언론에서 매일 영농조합의 등기가능한 매물 매달 수회씩 접한다.그런데 투자성 매물이라면 광고하기도 전에 이미 매도될 물건이며, 통털어 50필지도 되지 않는데 수개의 언론에 수회 광고비만도 상상하기 힘들 정도다.
그들 매물은 등기는 공유등기나, 지적도상 도로로 실제 도로가 없는 경우, 보전지역이거나 값이 주위 시세보다 몇배 높은 매물이 흔하다. 투자성 별로이기에 수회 광고하며,중개업소서 전화할시 손님 있다고 다음에 전화하지 한다.이게 선량한 투자자들을 위한 일정의 유혹이다.버블새븐 지역 이외가 오른다는 것은 분명한 분석,평가가 선다면 눈에 훤히 보이는 기초상식이다.
매물이 많지않아 거래가 활발하지 않고, 강남권처럼 얼어 붙은 분위기는 아니다는 것은 4-500조원의 유동자금 일부가 고위층이나 부동산 정책가 1명이든 2명이든 짜고 치는 고스톱이며, 그 주위에는 수명이 활보하고 있다는 증거이다. 가격상승은 수요와 공급에 의해 이루어지기도 하지만 장래성에 대한 매점매석이기도 하다. 전체적으로 시장이 냉각되는 분위기는 계절적 요인이며, 일부지역의 풍선효과는 2015년까지는 부동산 값이 오를 것이라는 예측하에 폭락하거나 하락한 급매물 구입하기 위한 시금석에 불과하다는 것이다.
대한민국 투자자가 앞으로 부동산 값이 할가할 것이라 전망한 사람은 아무도 없다.일시적 조절기라 할 것이며, 이번 버블새븐은 선거용이란게 대다수의 생각이나 판단일 것이다. 이전처럼 타지역으로 풍선효과가 일어날 가능성은 크지 않을 것이며, 만약 일부지역의 풍선효과도 오래가지 않는 일시적 현상이며, 지역적일 것이라는 예측이다. 지역의 가격이 크게 오르고 있는 것은 준강남권으로 강남권에 비해 저평가된 부문이 반영됐던측면도 있지만 투기꾼들의 매점매석을 위한 서막이나,계절적 요인 등 다양한 시장의 일시적 현상으로 본다.
정부 관료들 주장처럼 강남권 가격이 붕괴된다면 이들 지역 역시 긍정적 효과보다 부정적인 효과가 더 클 것이며, 풍선효과란 풍선을 누리면 그 지역은 하락이나 거래건수의 줄어든 현상이며, 다른 지역은 부풀러 올라 미미하게 오른다는 것이다. 그러나 풍선을 원위로 놓을시 다시 부풀어 오르며 상승한 지역은 미미하게라도 하락이나 거래가 줄게 된다는 것이다. 이게 바로 풍선효과인 것이다. 그런데도 버블새븐 지역이외 타지역이 오른다는 것은 일시적 현상이나,매점매석을 위한 서막에 불과한 것이다.
만약 버블이 온다면 2-3년전 가장 분양이 많으나 인구의 증가가 없거나 미미한 경상, 전라, 중부권, 강원권과 경기 외곽지역서 나타날 가능성이 높은 것이다. 지방은 수도권에 비해 자금이 넉넉하지 않으며, 경제 사회 정치 등 모든 생산이나 시설 및 자금의 70%이상이 수도권이 있다는 것이 정확한 분석이다. 고로 위 지역은 버블이 나타날 가능성이 높으며, 지역적 버블이라 부동산태평양(http://www.realer.co.kr)이 분명히 "부동산 대 예측"에서 21회 연제로 기고한 사항이다. |
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