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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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전세값 인상과 서울서 수도권으로 탈전세 |
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전세값 인상과 변두리나 서울서 수도권으로 탈전세
주택보급율 증가로 주택 매매시장은 안정세지만 전셋값은 너무나 많이 올랐다. 보금자리주택과 장기전세 주택공급과 중산층 몰락으로 서민들이 늘어나자 소형주택 거래와 전세시장서 월세 시장으로 바뀌고 있다. 보금자리 주택 분양받으려 지방서 최근 3년간 수도권으로 이사 수요가 늘었기 때문에 전세값은 천정부지로 오른 것이다. 전셋값 상승률은 외환위기 이후 집값이 뛰기 시작했던 2002년 이래 최고치다. 우리나라도 주택공급 과잉으로 부동산 시장이 변모하고 있다.
수도권 각 도심마다 뉴타운·재개발·재건축사업이 몰리면 전.월세대란을 야기할 수 있어 촉진지구별 순환개발 방식이 적용된다. 앞으로도 촉진지구별 순환개발방식을 적용해 전월세 대란 우려를 해소키 위해 뉴타운사업이 서울을 비롯한 수도권에서 동시다발적으로 이뤄지고 있어 사업시기 일시적으로 몰리면 전월세 대란이 일어날 수 있다. 수도권에서 뉴타운·재건축 등 각종 사업으로 철거될 주택은 2012년까지 45만가구(뉴타운사업 25가구, 재개발사업 17만가구 등)로 주택 철거는 사업일정 상 2012년 후 1∼3년 사이 한꺼번에 진행될 가능성이 컸으나 전세값 인상으로 1-3년 미루어질 가능성이 2011년 현제 감지되고 있다.
경기도 뉴타운지구의 주택 철거가 한꺼번에 몰릴 수 밖에 없는 것은 현재 경기도가 추진 중인 21개 뉴타운지구의 사업 일정과 도시재개발사업 일정이비슷해 주변 소형 아파트, 다세대 등의 주택시장에 대규모 이주 수요가 발생하였으나 집이 남아돌기에 경기도 개발이 전면 취소나 반타작 되고 있다. 수원 세류 1지구는 보상은 나갔고, 집들은 비어 있으나 개발은 오리무중이다. 이런 곳이 전국적으로 흔하다,.
2007년까지만 해도 5000만~1억원 전세가 적지 않았으나 1억원 밑으로 전세을 서울서 아파트 구할 수 있는 곳이 한정돼 있다. 발품을 팔면 출ㆍ퇴근이 쉬운 역세권 주변에서 1억원 이하 전세를 구할 수도 있다. 강북권도심지에서는 서대문구와 도봉구에서 싼 전세를 찾을 수 있다. 교통 혼잡으로 차량을 이용할 때는 좀 불편하지만 지하철을 타면 40분 안에 종로와 광화문 을지로 등 도심 한가운데에 도착할 수 있다.
강남으로 출.퇴근을해야 하면 강남구 송파구 관악구로 재건축 예정 단지로 시설이 좀 낡았으나 1억원대로 전세 매물은 나오는 편이다. 여의도에 직장을 둔 사람은 강서구와 구로구에서 싼 전세를 구하는 것이 좋다. 강서구 화곡동은 1개동으로 작은 단지지만 2001년에 입주한 아파트다. 5호선 까치산역이 걸어서 5분 거리에 있다.
고양시 덕양구 고양동에는 아파트와 단독·빌라 등 5000여가구는 8000만원 정도 보증금을 준비해야 하는데 지하철 3호선 삼송역과는 직선거리로 6km 남짓으로 버스로는 15∼20분 거리다. 은평구 일대와 강북지역은 고양동 뿐 아니라 의정부 등 인근지역도 마찬가지 상황이다. 몇 년 사이 서울시내 전세값이 오르면서 전세 세입자들이 외곽으로 밀려나고 있다. 재개발·.재건축과 뉴타운이 몰리면서 높은 보증금을 주고도 구할 수 있는 집이대형 평형을 제외하고 물건은 전무다.
젊은 맞벌이 부부가 주로 찾는 보증금 1억원 사이는 씨 말라 전세 물건은 다세대주택이 전부다. 형편이 나은 집주인은 살고 있는 인근에 전셋집을 얻어 나갔지만 상당수 세입자는외곽으로 밀려났다. 3차 뉴타운 11곳, 61개 사업 지구도 공사 완료시기가 2015∼2016년 사이에 몰려 있어 사업 진행은 2011년 전후로 이주와 철거가 집중된다. 여기에 재개발 지역을 포함하면 2013년까지 이주, 철거를 해야하는 가구 수는 서울시내에서 30만 가구를 넘어선다.
서민주택으로 대표되던 다세대 주택과 그나마도 싼 값에 전세로살 수 있었던 다가구 주택을 허문 자리에 시세5∼8억원 짜리 집이 들어서기 때문에 이곳에 터전을 잡고 살던 대부분의 원주민들과 세입자들은 다시 돌아갈 엄두를 내지 못한다. 경기도는 뉴타운사업시기와 추진 속도 조절에 순환개발 방식 도입 계획을 구체화했다. 경기도는 촉진지구별 일시적 사업집중에 따른 전세난를 해소하기 위해 우선 지구별 촉진계획을 수립할 때 이주대책을 미리 반영하고 순환개발 방식에 따른 이주대책 부지를 확보하는 방안을 마련키로 했다.
수도권 뉴타운사업이 일시적으로 이뤄질 경우 전세대란이 발생할 수 있어 사업속도 조절과 순환개발방식으로뉴타운 사업을 진행키로 했다. 향후 순환개발방식 도입에 따른 이주대책 부지를 확보하는 방안을 마련할 계획이다. 부천 소사ㆍ원미ㆍ오정지구, 광명시 광명지구, 안양 만안지구, 안양 덕천지구, 남양주 덕소지구 등 모두21곳에서 뉴타운사업이 추진하고 있다.
수도권만이 아니라 광역시지역 미분양 아파트는 많은데도 전세난을 겪고 있다. 수요에 비해 신규 입주물량은턱없이 부족하여 서민들이 선호하는 소형아파트를 중심으로 전세집이 급등하며 전세대란이라는 말을 실감할수 있다. 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하면서 공급 부족에 따른 전세가의 오름세는 당분간 불가피해대부분 지역의 전셋값이 오름세다. 건설사들이 그동안 이윤이 적게 남는 중소형평형을 짓는 데 기피해 물량이
달린 것이며, 수요자들도 매매보다는 전세를 원하는 경우가 많아 당분간 전세대란은 불가피할 것이다.
집주인들이 전세보다는 월세를 원하고 있어 전세난은 가중되고 있기 때문에 전세물량 품귀되는 현상이 벌어지고 있다. 수도권에서 1억원 미만의 전세 아파트가 줄고 있어 이사철을 앞두고 저소득 서민들이 전셋집 구하기가 힘들다. 전세 보증금이 1억원 미만인 수도권 아파트는 감소했으며, 쌍춘년이었던 2006년에 비해서는 대폭 줄어들었다.
서울의 경우 1억원 미만 전세물량은 16만8,815가구였던 2008년보다 감소했다.서울 25개 자치구 중 가장많은 물량이 줄어든 곳은 노원구다. 강서구도 줄었고, 도봉구와 구로구도 감소했다. 경기권에서는 고양시와파주시가 줄었다. 1억원 미만의 저렴한 전세 주택이 강세를 보인 것은 실물경기 침체에 따라 자금사정이악화된전세 수요자들이 상대적으로 가격이 저렴한 서울 강북이나 수도권 외곽 등 비강남권으로 몰렸기 때문이다.
근래 들어 전셋값은 매맷값과 동반 상승 또는 하락하는 경향을 보이면서 집값이 많이 올랐던 2006년을 제외하면 매년 3% 안팎에서 안정세를 보여왔으나 수도권을 중심으로 집값이 내려가면서 추가 가격 하락을 우려해 매수를 포기하고 전세로 눌러앉거나 시장을 관망하는 수요자가 많아 전셋값이 상대적으로 강세다. 글로벌 금융위기 여파로 싸게 내놨던 전세 물량을 일제히 재계약하는 과정에서 원래 가격이 반영돼 뛰었고, 강북지역은강남과 근접한 교통 역세권을 중심으로 올랐다.
지방은 아파트 공급 부족에 따른 수급불균형이 나타난 부산이, 대전이 올랐다. 반면 작년 전국의 주택 매맷값은 평균 1.9% 상승하는 데 그쳐 물가상승률(2.9%)을 밑돌았다. 보금자리 주택이나 장기전세주택 공급을 중단하지 않을 경우는 거래는 위축되고, 전세값은 오를 것이다. |
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| 일시 : 2023-03-25 [06:03] / IP : 180.70.197.231 |
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