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이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
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박종석 |
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전세 지역별 수급조절 아니되 경기는 하락 |
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전세 지역별 수급조절 아니되 경기는 하락,서울은 상승
상승했던 수도권 아파트 전세시장에 최근 지역별 가격 차별화 현상이 나타나 아파트 전세금 상승세 한풀 꺾였다. 수도권 매물 부족 사태에 숨통이 트이면서 전세금 상승세가 한풀 꺾였으나 서울 강남·양천구 등 일부 학원밀집지역에선 전세 수요로 가격이 꿈틀거리고 있다. 새 아파트가 대거 입주하는 경기도 광명 등 일부 지역에선 저가 매물이 나오면서 전세금이 하락세로 돌아섰다. 당분간 혼조세가 이어지겠지만, 2010년에 재개발·재건축 이주수요가 늘어나면 봄 이사철을 전후해 전세금 불안이 재연될 수 있다.
서울 강남권도 아파트 전세값이 하락, 비강남권 22개구도 하락세다. 수도권 신규 입주 아파트 물량이 늘어난반면 부동산 경기 침체로 매매가 크게 줄면서 전세 수요가 늘수 있지만 관망세로 전셋값이 떨어지고 있다. 전세 세입자들은 전셋집이 모자라고 전셋값이 뛰는 전세난 때와는 정반대로 골라가며 경기도 일부 지역에서는집을 구할 수 있다. 세입자들은 선택폭이 넓어진 만큼 집주인들에게 임차인으로서 합리적으로 요구 할 수 있는 권리들을 꼼꼼히 챙겨야 한다.
중대형 전세매물은 많고 세입자는 드물다보니, 내부수리·도배 등 조건을 내걸고 세입자 유치에 나선 집주인도늘고 있다. 집주인이 내부수리를 해준다는 조건으로 전세매물이 나와있다. 전세가격도 주변시세보다 저렴하다. 세입자가 바뀔 때 도배를 안 해주는 곳이 많았지만, 도배뿐만 아니라 내부 수리까지 해주겠다는 집주인이 있다. 거래만 된다면 처음 제시한 금액보다 더 낮출 수 있는 매물도 더러 있다.
중대형과 중소형 전세금이 거의 비슷한 경우도 있기 때문에 발품을 팔면 넓은 주택을저렴하게 구할 수 있다.대규모 아파트 입주가 시작된 경기도 일부에서는 전세금이 내림세를 타 광명의 경우, 하안동 두산위브와 소하지구 등에서 1000가구가 넘는 대단지가 입주하면서 가격이 떨어졌다. 안양 석수동 아이파크와 의왕 포일자이 입주 여파로 의왕과 안양지역 전세금도 약세다.
안양 비산동 롯데낙천대 102㎡는 1억6000만원으로 하락했다. 남양주 역시 수요 감소와 새 아파트 입주가 맞물리면서 전세 매물이 쌓이고 있다. 집주인들이 직접 비용을 들여 전세권 설정 등기를 해주는 사례까지 생겼다.전세권 설정 등기를 요구하는 임차인에게 집주인이 직접 비용을 부담해가며 등기를 해주겠다고 해 계약한 경우는 전세값을 12-3천만원 높은 경우다.
계약 만기가 다가와 이사를 해야 하는데 전세는 안 나가고, 집주인은 돈이 없다고 버틸 때는 만기 전에 재계약을 안 하겠다는 뜻을 집주인에게 내용 증명으로 통보하는 것이 좋다. 이 때 보증금을 제 때 돌려주지 않아 발생하는 대출이자 등 비용을 집주인에게 청구할 것이란 내용도 명시해야 한다. 향후 보증금 반환이나 손해 배상 청구소송에서 훨씬 유리하다. 어쩔 수 없이 보증금 일부만 돌려받고 이사를 갈 상황이 생겼다면 언제까지보증금을 돌려주겠다는 차용증을 받아두는 방법도 있으나 이 경우 전출하기 전,임차권 등기나 근저당 설정을해야 한다.
전세 계약 때 확정일자를 받았더라도 전출하는 순간 대항력이 사라지기 때문이다. 집주인이 전출을 먼저 해 주면 집을 담보로 대출을 받아서 보증금을 돌려주겠다고 하는 경우는 특히 조심해야 한다. 전출을하게 되면 보증금을 회수할 법적 근거가 사라지기 때문이다. 또한 임차권 등기나 근저당 설정을 한 뒤에 전출한다고 해도 은행에서 등기나 근저당을 이유로 대출을 안 해줘 보증금 반환이 어렵기 때문에 경우에 따라서집주인의 다른 주택 등 재산에 가압류를 하는 방법도 고려 할 수 있다.
역전세난 시대 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 상황이 염려된다면 보험 가입을 통해 위험을 제거할 수도 있다. 주거용 주택 또는 상업용 점포의 전세 세입자로서 전세금보장보험에 가입하면 해당 주택 또는점포가 경매, 공매,전세계약의 해지 및 종료 후 전세 보증금을 받지 못할 경우에 보험회사로부터 대신 보증금을 반환받을수있다. 현재 서울보증보험에서 상품을 취급한다.
가입요건은 주택의 경우 임대차계약 1년 이상 계약자에 한하며, 아파트는 전세보증금 전액, 단독ㆍ다가구 주택은 임대차 계약서상 임차 보증금액의 80% 이내, 연립.다세대주택은 임차보증금액의 70%이내 금액을 보장받을 수 있다. 보험가입자가 보증금을 돌려받지 못할때 보험회사가 세입자에게 우선 보증금을 지급하고 세입자 대신 대위권을 행사해 금액을 추후 확보하는 구조다.
전셋집에근저당이나 선순위 채권 등이 주택가액을 초과해 설정돼 있으면 가입할 수 없다. 보험료는 보험가입금액에 단일 보험요율(0.375%)과 임대차기간(년)을 곱해 산출한다. 전세 1억원짜리 아파트를 2년간 전세계약한 세입자는 75만원(1억원×0.375%×2년)을 보험료로 내면 된다. 서울보증보험은 기한 만료 후 살던 집에 다른 전세세입자가 들어오지 않더라도 손쉽게 전세 보증금을 확보할 수 있는 이점 때문에 전세금보장보험 문의가 최근부쩍 늘고 있다. 역전세난 시대에 관심을 가져볼 만한 보험 상품이다
수도권 전세 시장은 대란까지 우려됐던 때와는 확연히 다른 모습이다. 매물 부족 현상이 완전히 해소되지는 않았지만, 전반적으로 수요가 줄어들면서 거래가 뜸해 전세금 상승세도 크게 둔화다. 서울 전세금 상승률은 미미한 반면에 수도권과 신도시도 전세금이 제자리걸음을 하고 있다. 이사철이 끝나 비수기에 접어들면서 수요가 줄어든 것도 가격 안정의 원인이다. 매물이 상대적으로 많고, 가격이 싼 수도권 외곽으로 일부 전세 수요가 옮겨간 것도 시장 안정에 도움이 됐다.
최근 전세시장에는 지역별로 가격이 차별화되는 양상이 두드러지고 있다. 강남·양천구 등 학원 밀집지역은 이들 지역은 전세 매물 부족을 우려한 학부모들이 예년보다 빨리 움직이면서 전세 수요가 늘어나 2000만원씩 전세금이 뛰었다. 강남 대치동 개포우성1차 102㎡는 4억~4억5000만원, 양천구 목동 신시가지4단지 89㎡는 2억5000만원 안팎으로, 서초 반포동 경남아파트 79㎡는전세금이 2억원대까지 올랐다. 2010년 이후 재건축·재개발 이주가 본격화되고, 매매가격 하락세가 이어지면 전세금이 상승 할 가능성도 있다.
2010년 서울시 재건축·재개발 이주 수요만 5만가구다.매매가격이 오르지 않으면 전세로 눌러앉는 수요까지 더해져 전세 물량 부족 현상이 발생할 수 있다. 2010년 수도권 아파트 입주 물량이 2009년보다 늘어나 전세금이 크게 오르기는 어렵다. 서울의 2010년 아파트 입주량은 3만5000여 가구로 2009년 2만9000여 가구보다 6000가구쯤 증가다. 경기도의 2010년 입주량은 2005년 이후 최대인 12만여 가구로 예상돼 2010년에는 서울보다 경기도에서 전셋집을 구하면 싸게 구 할 수 있다. |
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| 일시 : 2023-03-25 [06:05] / IP : 180.70.197.231 |
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