|
|
|
|
|
|
|
|
이 정도만 소화해도 부동산 반은 성공한 셈이다.
부동산 투자는 남들이 전혀 관심을 갖지 않은 바닥 장세에서 시작하는 것이 여느 사업의 시기와 마찬가지로 기다림만 있다면 돈이 된다.세계의 부동산 시장은 인구에 의해 개발된다.인구가 늘어나는 곳에는 반드시 부동산 개발이 필수적이며,지가는 물 흐르듯 상승하기 마련이다.이 지점을 먼저 찾는것이 재산을 늘리는 비법중의 하나다.그게 정보며,가치있는 부동산 인터넷 정보사 사냥이다.
생략///
전문가로 어우려져 과학화 기술화 합리화 근대화된 이전의 원리,보충의 원리.분담의 원리.연결의 원리.표준의 원리에 입각한 최유효 이용과 개발,법률적 경제적 기술적 투자 기법을 창출할수 있는 것이다.시장은 지리적으로 위치가 고정되어 그 시장 역시 지역적으로 국한된 국지성,선조 대대로의 재산이라는 관념과,세금 출처 등에 공개을 꺼리는 비공개성을 들수 있다.일반 상품과는 달리 규격화 표준화 대량생산이 어려운 비표준화성 지역성 비공개성 비표준화성이 강하다.
주택에서는 도로향.직장.교통량.상가와의 거리.상하수도.공익시설과의 거리에도 신경써야 한다.옛부터 적을 알고 싸우면 백전백승 한다는 속담이 있다.사람은 가정적 사회적 경제적 권력적 모든게 70%만 갖고 30%는 채우려는 마음으로 살아야 가장 행복하다,한다.넘치면 탈이나기 마련이다. 부동산 투자는 가치상승의 기대가 있어야한다.가치 상승을 위해서는 정보에 의한 투자여야 하며,타인들이 투자하는 곳의 투자여야 하는데 그게 선투자여야 수익이 더 많이 창출된다.순발력이 요구된다.그래야 기대가치 창출인 것이다.
21세기는 지식 정보의 시대다.정보란 그만치 가치있어야 하며,예측과 분석에 맞는 정보여야 하며,그런 정보사여야 한다.단순히 지난간 옛노래나 부르는 정보는 과거일 뿐이다.미래을 예측하는 정보여야 한다.그래야 그 예측에 따라 투자한다.그걸 가려내 투자자들에게 회원들에게 전달해 주는게 정보사이며,정보 홈피이다.그 정보사는 무한대의 책임을 투자자에게 지고 있으며,실패시 그 책임을 무한데로 져야 한다.그게 믿음을 주는 투자자와 정보사와의 얼굴없는 책임의 공유다.
단순히 회원 모집에 급급한 정보사는 오래갈 수 없다.그 예측이 몇개월이나 며칠도 아니가서 틀린 정보회사을 자꾸 크릭한다는 것은 그만치 투자자가 멍청하기 때문이다.값어치 없다면 과감하게 버릴 줄 알아야 한다.우리는 공부을 할 때 아는 문제 자꾸 공부하고 읽으면 그만치 시간낭비다.그 시간에 새로운 지식을 찾아 헤메야 한다.홈피에서 분양3일,분양후 3개월,입주 3개월 전,입주후 3년안이 시세가 가장 높다햇는데 그걸 자꾸 읆으면 시간 낭비며,그 지식은 머릿속에 진정한 투자자라면 기초상식으로 남아야 한다는 것이다.부동산은 수익이 나면 매도하고,새로운 투자을 찾아야 한다.너도 남고 나도 남는 투자여야 한다.정보에 의한 투기 아닌 투자만 해야 한다.이때 우리는 장래성이 있다면 보유며,수익이 어느정도 올렷다면 매도하고 새로운 투자여야 하는 것이다.5년 보유햇는데도 투자수익이 별로엿다면 분명히 가치있는 투자상품으로 갈아타야 한다는 것이다.그걸 못하면 부동산이 내것은 1억이고 타인 부동산은 5천만원이라는 고전적 사고방식의 소유자일 뿐이다.
|
|
 |
박종석 |
|
 |
내집마련 계약이나 청약은 자신의 능력에 맞게 |
|
내집마련 계약이나 청약은 자신의 능력에 맞게 접근하여야
자기 집이 팔리지 않는 데다 새 아파트 전세자도 나타나지 않아 잔금을 마련할 길이 없어 아파트를 분양받았거나 미분양 계약후 계약자가 잔금 납부를 못해 계약 해지문제가 심각하다. 한국판 서브프라임 모기지에 대한 위기론이 확산되고 있는 가운데 미분양 대란은 끝이 보이지 않는 것은 분양 대기 중인 물량만 13만가구를 넘기 때문이다. 쌓여 가고 있는 미분양 아파트 물량의 대부분이 쉽게 매매되지 않는 132㎡ 이상의 대형이거나, 계약금 5%이하로 계약한 경우로 애당초 눈높이 낮추지 않은 계약으로 실수의 계약으로 이런 계약해지 사태는 장기간 유지될 전망이다.
부동산 시장에서 거래 중단에 이어 중대형으로 종부세 해당 아파트 청약의 부진으로 곳곳에서 미청약, 미분양, 미계약이 이루어지면서 계약금이 5%도 되지 않은 계약금의 분양시장과 매일 1곳씩 건설사의 부도는 이어지고 이어지고 있다. 분양시장 침체가 가속화되면서 아파트 계약금 비율이 끝없이 하락하고 있다. 수도권·지방 가릴 것없이 아파트 분양시장에선 건설사간 계약금 낮추기, 중도금무이자 융자 등 계약조건 파괴 경쟁으로아파트 분양조건이 완화되고 있으나, 계약후 자금계획을 마련하지 못할시 계약금과 융자금의 이자 및 연체이자를 토해낼시 15% 안밖의 해지금을 토해내야 할 것이다.
전국에는 13만 여만가구 이상의 미분양 아파트가 있다하지만 실제로는 입주 미분양 아파트 5만가구포함 시장의 분위기는 30만 가구가 넘어 40만 가구에 육박하리란 분위기다. 건설사들이 미분양 물량을 헐값에 통째로 매각하는 땡처리에 나서고 있다. 주택공사나 부동산 자산운용회사에 물량 매각을 추진하거나 사설 민간 펀드와 협의하는 곳도 있다. 계약금 1천만원 이하에 계약후 융자 받은 사람들은 피가 붙지 않거나 마이너스 피일때 계약을 해지하고 싶어도 해지 못한 사람들이 가장 많은 타격을 받으며, 해지시 신용불량자가 된다.
분명한 것은 아파트 분양시 반드시 분양가의 20%이하 융자, 금액으로 5천원이하 융자 받는 눈높이을 한단계 낮추어 계약해야 할 것이다. 미분양아파트나 1천가구 이하 단지, 계약시 혜택이 많은 아파트, 중소건설업체, 주택보급율이 높은 지역은 조심해야 할 것이다. 지역별로 공급이 남아도는 지역은 대단지라도 조심하여야 할 것이다.
과당 출혈 경쟁의 건설사들의 속셈은 어떻게든 계약률을 높혀보려는 건설업체들의 고육지책이긴 하지만 시세가 조금만 하락해도 돈을 다 까먹는 깡통아파트가 속출할 수 밖에 없어 자칫 분양시장을 연쇄 붕괴상태로 몰아넣을 것이란 우려마저 제기되고 있다. 현제 고분양가로 인해 건설사들은 10%의 계약만 성사되면 15% 내외의 해지금을 받기 때문에 손해보는 경우는 없다.
고분양가와 15%연체로는 꿩먹고 알먹는 격이 된 것이지, 누이좋고 매부좋고가 아닌 것이다. 투자성 부동산이통상 아파트 계약금 10%에 비하면 미분양 아파트의 계약금 문제는 계약금만 걸어놓고 기다렸다가 값이 오르면 차익을 남기고 팔고, 하락하면 포기하면 그만이란 미련 버려야 한다.
대다수 업체들이 내건 혜택은
1;계약금 줄여주기
1;중도금 무이자 대출
1;옵션 무료의 계약 파괴다.
계약자들에게 각종혜택은 이미 분양가에 포함된 공짜아닌 공짜로, 문제는 이런 아파트는 시세가 조금만 하락해도 깡통아파트가 된다는 것이다. 깡통아파트 속출사태는 무더기 계약포기와 건설사의 자금부담으로 이어지게 되고 이는 건설업체들을 도산사태로 몰아갈 수 있어 부도날 미분양 아파트 계약했다가는 잠못이루는 밤이 수개월서 수년 갈 수도 있다. 계약초기야 어떻게든 몸부림을 쳐 본다지만 입주시점엔 입주 꿈도 꿀 수 없는 지경이 될까 무섭다.
마지막으로 공급이 넘쳐난 지역이나 입주물량이 많은 지역은 조심하여야 할 것이다. 또한 해약시 반드시 건설사는 계약자들에게 15%이상 해지 위약금 소송건다는 것이다. 이때 투자자들은 신용불량자가 될 것이다. 주택보급율 증가와 분양가 상한제, 후분양제로 택지개발지구의 분양가가 기존 아파트 보다 20%이상 저렴하나 이것도 4순위에서 조차도 계약되지 않는게 현실이다. 수요 감소와 집값 약세가 지속되면서 분양가보다 싼 아파트 즉 마이너스 프리미엄 분양권이 있다. 이들 아파트는 고분양가와 시장 침체 등의 이유로 시세가 떨어졌으나 일부 단지는 입지여건이 좋으나 지방 아파트나 수도권 변두리 아파트여서 매력이 없다.
서울 및 수도권 일부 물량을 제외하고 수요자들의 관심을 받을 만한 청약물량 없으며, 더군다나 한꺼번에 몰려서 분양되는 만큼 전국 미분양 가구 수는 더욱 늘어날 수밖에 없다. 경기도 북부에 대단지를 분양했던 건설사는 도로교통 계획 변경 등 허위과장 광고를 이유로 집단소송을, 경남지역에서는 단지 입주민들이 입주 시점에서 단체로 계약해지 등 시장 침체로 분양가격보다 새 아파트 가격이 오르지 않아 사실상 손해를 보게 되자 단체행동에 나선 것이다.
아파트를 분양받은 입주자들이 단체 혹은 개별적으로 계약해지를 요구가 급증해 마찰이 일고 있다. 아파트 분양만 받으면 차익이 보장되던 과거와 달리 최근에는 분양받았다가 손해를 보는 경우 흔하다. 계약서상에 명시된 해지 요건 외에 계약해지는 안 된다. 전 가족이 지방으로 이주하거나 해외로 이민을 가는 등 계약서상에 명시된 사유가 아니고는 원천적으로 계약해지는 불가능하며, 하자나 사기분양은 법원에서 귀책사유가 건설사에 있다는 판결이 나더라도 계약해지가 아닌 손해배상 사유가 된다.
일단 계약서에 도장을 찍으면 계약금을 2배로 물어준다고 하더라도 계약해지가 안 되기 때문에 계약은 쌍방 합의니 책임도 스스로 져야 할 것이며, 전문가 도움 받아 게약이 필요하다. 잔금 납부를 하지 못하면 그동안 무이자 대출을 받았던 중도금은 물론 잔금에도 연체이자가 붙기 때문에 은행에서 건설사에 대위변제를 요구하면 건설사가 대위변제를 해주는 대신 강제로 계약을 해지해 계약금을 떼이는 것은 물론 연체이자 액수가 계약금 범위를 넘어설 때 추가로 후불 이자도 갚아야 한다.
아파트 청약이나 계약시는 실수요 위주로 자금계획을 잘 세워 계약하여야 할 것이며, 선진국으로 갈수록 평생직장이 사라지고, 새로운 직업이 매일 생기고 없어지며, 국내외 경제사정이 매우 불투명해 나라나 가정의 가계 엄청 불투명하니 자신의 능력에 따라 내집마련 접근해야 할 것이다. 눈높이 낮추어 살고,미래에 대한 비젼이며, 세상을 더 크고 높고 넓게 보면 꿈 이루어진다. |
|
Warning: mysql_fetch_array(): supplied argument is not a valid MySQL result resource in /iweb/realer/wwwhome/board/board_comment.php3 on line 7
| 일시 : 2023-03-25 [06:08] / IP : 180.70.197.231 |
|
|
|
Total : 9건 |
|
|
|
| | 회사소개 |
이용자약관 |
개인정보 보호대책 |
책임한계 및 법적고지 |
회원정보변경 |
아이디찾기 |
비밀번호찾기 |
회원탈퇴 |
|
☎ TEL : 010-4556-7538 유료회원 상담전화만 / Fax : 유료회원 전용
주소 : 수원시 팔달구 매교동 258-9 | 허가번호 : 3648-1329 사업자등록번호: 124-19-59513
부동산태평양 소장 : 박종석 E-mail : reales@naver.com
Copyright ⓒ 2001 realer .co.kr All rights reserved
이멜의 수집을 거부하며,이멜 수집으로 발생한 책임은 수집한 귀하(귀사)가 질 것입니다.
|
|
|
|
1
